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经济危机下，深圳楼市不仅没有重演08年行情，反而直接上演09年行情，引得官媒、自媒体、调控政策轮番出场。当然，上涨总是有原因的，于是各种上涨的解释就出来了——因为供需紧张，因为购买力强，因为4年多没涨了，因为土地面积小……今天笔者会重点解读房价上涨之后的新调控政策，但很遗憾，很多关于房价上涨的解释都没有说服力，比如深圳供需紧张、抵押贷进入楼市、房子好几年没涨等等，缺乏系统性。如果对楼市的理解只局限于此，我想也根本不可能通过看透背后真实的上涨逻辑，来理解当下的政策。为什么上面的解释不全面？我们不能把常态变量理解成突发变量。购买力强、供需紧张、好房子少是深圳楼市的常态。比如深圳住房保有量户均0.3套，远低于北京、上海或广州的户均1套房，是全国供需关系最严峻、购买力最强的城市。但深圳也并没有因为疫情，而变得购买力更强，所以这对解释当下的行情，没有说服力。再比如还有一种声音是4年多没涨了，该释放了，毕竟深圳过去几乎是每4-5年都会有一轮涨幅。我想这是骗小学生的，如果真有这种逻辑，干嘛来楼市，去股市捕捉财富性机会岂不是更痛快？还有媒体说是因为好房子太少，因为深圳高收入人群太多。不得不说，以上这都是深圳常年存在的事实，是常态，不是突发态。常态只能解释长周期现象，不能解释短周期突发事件。这也是我为什么要再说一次本轮房价上涨的原因。其实，今年这轮还真和疫情有点关系，但为了更好地理解今年这轮行情，就不得不回看2019年。这一轮整体行情的出现，是因为连续发生的三件事，这三件事构成了深圳房价上涨的三级火箭。只有理解这三级火箭的构成，才能理解政策的真正要义。第一级火箭，是2019年8月18号国务院宣布深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区。这是一个非常明显的突变量，这个突变量直接导致成交量暴涨。我们都知道，量涨是价涨的前提，如果成交量是常态，价格一定不会异动。成为先行示范区直接导致深圳住宅成交量创出近几年新高，市场上买方明显多于卖方。818之后主要体现在成交周期缩短，而非价格变动。所以本轮行情的第一级火箭是818的先行示范区，让市场迅速消化掉徘徊的情绪，买方不再徘徊意味着市场上的低价房迅速被一扫而空，造成的房价涨幅也是最小的。第二级火箭是2019年11月11号的双十一减税政策。如果只有818先行示范区这一级火箭的助推，深圳楼市只能表现在成交量的增长，价格只会小幅度上涨，毕竟先行示范区有点类似于概念炒作，而人们对概念早就有了免疫力，概念造成的火爆也很快会被市场消化掉。但二级火箭的出现迅速改变了人们的预期，2019年11月11号，深圳市住建委推出减免豪宅税政策，相当于平均每套房释放25万的税费。我那天记得非常清楚，双十一当天办公室没有一个人上班，都去冒着被开除的风险去抢房了。双十一减税政策是实际的利好，这个政策很多人解读得不到位，只是字面意思的解读。这个政策不只是针对有豪宅税的房子，而是在市场购买情绪出现徘徊的时候继续释放一个重磅利好，是信心的释放！在楼市中信心大于一切，于是刚刚下滑的成交量再次出现井喷，价格也是一天一个价，和2015年330之后的深圳非常像。这次减税的影响对房价就比较大了，房价出现了一轮实质性的上涨。前两级火箭本应该在疫情到来的时候熄火，但深圳市场逆反性太强。之所以逆反性强是因为疫情创造了大量的信息不对称。疫情让火热的交易戛然而止，很多没有释放的购买力突然被迫中断，焦虑情绪在不断积累，外加很多委托出售的房源，由于疫情期间无法得到续约，在售二手房总套数天天减少，甚至一度减少到3万多套。在众多无良自媒体不断吹风深圳无房可卖之后，积压了2个多月的购买力在信息高度不对称的情况下恐慌性入市，成交价格也是离奇得高。也就是说，疫情引发的信息不对称造成的恐慌性购买，成为本轮房价上涨的最后一级火箭。这一点，我要多做一点解释，就是疫情期间真正着急要出手卖房子的，一定价格是偏低的，这种极少量的房源因为价格低，会被中介手里的超级准客户迅速消化，有人说买房子不要去看吗？怎么消化的？这就是超级准客户。他们早就打算要买入了，只是疫情阻拦了他们，他们甚至早就看过了同户型，对房子的了解程度不亚于对自己现在所住房子的了解程度，一出现低价房源，立马出手。于是，疫情期间真低价卖房的，就这么被消化掉了，神不知鬼不觉。剩下的房主可以说都是没那么着急的，于是不断调高挂盘价，市场就被割裂了，看着节节攀升的挂盘价，买家陷入巨大的恐慌情绪。举一个真实例子，在3月中旬时候，我想看看市场情况，没想到楼下聚集着大量的看房人群，就是因为有一套价格较低的3房在售，我一问才知道，这个价格已经比去年11月贵了130万，但这套房在贝壳app上竟然是最便宜的一套（同户型，都是必看好房）！可以说这一轮是房价涨幅最大的，比前两级火箭涨幅之和还要多。因此本轮行情是三级火箭的层层递推，第一级火箭是818先行示范区，第二级火箭是双十一减税，第三级火箭是疫情导致信息高度不对性释放的恐慌性购买，尤其是最后一轮，对房价上涨的冲击力尤为明显。 
当然，社会主义先行示范区不能成为房价上涨的先行区，因此官方说深圳房价只上涨了1.6%，但政府确实也已经发现价格的异动，否则不会采取紧急控制房价的措施。4月15日，中共中央政治局会议再次强调：房住不炒；4月16日，深圳住建局发文表示：将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并会对二手房市场进行干预，出台二手房指导价；4月22日，深圳五部门发布了房抵贷买房的调查情况，对用经营贷买房的现象进行了澄清与说明；4月23号到今天，多家中介平台整改，对于高于市场平均价的二手房进行房源下架处理！此外，深圳市住建局长在本地节目中明确表示将在交易与持有等环节对房价采取调控，并首次公布了对某项目开发商“捂盘惜售”的最新处罚结果。政策眼花缭乱，所以我们有必要深入分析一下，这些政策哪些是真有用，哪些是逗你玩儿。分析以前，我们必须重申一下，上涨的第三级火箭是信息不对称导致的恐慌性购买情绪引起的，所以平稳市场情绪是短期内控制房价的重点手段。这一点非常重要，被很多人忽视了。说白了贝壳下架成交价也是被逼的，去年双十一以后，深圳房地产价格发生异动，政府重申“房住不炒”，要求控制挂盘价，出台二手房指导价。所以这个二手房指导价不是今年的新创，在去年双十一之后就有，这个动作直接导致中粮凤凰里、恒裕滨城、半岛城邦等多个楼盘的房源被迫全部下架。贝壳为适应二手房价格不超过5%，也不得不下架所有小区历史成交价，让大家心里失去锚定价位。今年4月份，贝壳重新上架了历史成交价，让信息透明，让大家有心里锚定价位，这一招真实有效。抵押贷买房，这是深圳购房的常用手段之一。中间负责配合的担保公司、银行流程都非常成熟，之所以存在是因为抵押贷利息低、还可以做到3成首付，能够满足很多换房和购买二套房的人群需求。2020年因为疫情原因，抵押贷可以减免半年的利息，于是很多人把深圳的房价上涨甩锅给综合利息超低、杠杆足的抵押贷，于是有了严查抵押贷资金去向的政策。当然大家对这个钱去向都心知肚明，但是只能遏制新的，不能真查旧的，于是又有了抵押贷资金进入楼市消息不实的新闻。过去的已然过去，追回资金也不符合中央政治局会议中“稳健的货币政策要更加灵活适度、缓解融资难融资贵”的精神，因此这项政策主要是针对新增贷款的去向。根据笔者了解，最近很多银行确实在收紧，严查新放款资金去向，导致用抵押贷买房操作难度提高。这点的实施可以说是专门针对购买二套房和换房意愿的家庭，因此能有效降低这部分专门用抵押贷买房人群的购买意愿，这招对于楼市的交易活跃度有影响，对楼市降温确实有效。这一点我们剖析一下，少杠杆、高利率、高税收意味着让买贵房子的人变少。少杠杆其实就是限制评估价，高利率未来可能会采用贷款总额分级利率处理，比如贷款超过1000万一个利率，超过2000万一个利率。高税收还是针对豪宅税，这个已经存在。这点如果只是纯针对高总价房会几乎失效，只能让交易减少而显得整体二手房价格降低，却不会真实影响高总价房的价格。因为购买能力强的群体对杠杆、税收和利率等并不敏感，他们有足够的能力支付这些费用。但是住建委绝不是只针对高总价房，还会针对高单价房，针对成交单价高的房子就是让评估价上不去，毕竟去年的成交价和今年的挂盘价，确实差得非常多。根据中原地产数据显示，最高报价对比平台去年成交均价（小区均价）的涨幅，整体涨幅区间在33-236%之间，正常报价涨幅30%-70%非常普遍。因此限制评估单价，会直接降低杠杆率。深圳是一个年轻的城市，人们的收入预期是向上的，降低杠杆意味着抑制需求。因此这点分开来看，针对高单价房子确实有效，针对高总价房子几乎无效。关于房地产税，从2009年房价上涨就有专家开始提，直到2019年都没有推出，而且笔者可以确定的告诉大家，今年普遍推出房地产税的可能性为零。那深圳会不会单独作为实验区推出？会不会学上海，或者144平以上征收？我认为可能也几乎为零，144平以上本身交易就有豪宅税，如果再加收房产税显然不合理。那么有没有办法针对持有环节出台政策，限制炒作？有，但没必要。因为说实话现在深圳炒家并不多，本轮上涨的主要是05年以后的次新刚需房、优质的改善性住房以及优质学位的学区房，这些都是真需求。遏制真实需求达到数字上的漂亮可能会形成逆反情绪，同时也不利于房地产市场政策的一致性、连续性和稳定性，也不符合房住不炒的定位，所以这个政策可以说是逗你玩儿！总结一下，今年的这轮行情是由三个连续小概率事件造成的，单独的疫情无法造成信息不对称，更无法在大家收入普遍预期降低的情况下，爆发出恐慌性购买情绪。放眼全国，其实也只有深圳一枝独秀，根本原因就是深圳今年的行情，是去年两次连续利好释放的后知后觉的购买力，而且是已经变得非常焦虑的购买力。
我们现在返回来看，现在房价也涨了，政策也出了，接下来会怎么样？看过分析我觉得应该很容易得出结论了，一些政策确实有效，可以抑制第三级火箭造成的房价上涨预期，还有些政策真的是逗你玩儿，没有太大作用。总体而言，接下来深圳将进入横盘期或者是高位徘徊期，核心片区进入新一轮调整期。
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