长租公寓行业中，虽有许多针对不同客群的细分领域。如雅诗阁、万豪等针对企业高层的中高端品牌，但整个高端租住市场仍处于“小而散”的局面，这也是城市高端人才安居的痛点。 睿和智库本次探访冠寓·東迎坊，一家新生的高端服务式长租公寓，它的出现能给高端长租公寓市场带来什么样的改变呢？ 提到冠寓，作为龙湖集团旗下的长租公寓品牌，有着浓厚的房地产基因，有着一定的行业地位，已经推出松果、豆豆、核桃三类符合青年白领的产品线，而冠寓·東迎坊并不属于其中的任何一个条线，这是冠寓首个高端服务公寓。 接下来，请跟随睿和智库的调研人员探访冠寓·東迎坊的独特之处。
我们选取同在繁华商圈的四个高端服务公寓项目，与冠寓进行关键数据对比：地处市中心王府井商圈的万豪、东三环附近国贸商圈的千禧和雅诗阁酒店式公寓、 同为三里屯商圈的湾流国际。 壹 关键数据 坪效对比（单位：元/平方米/天）
冠寓·東迎坊的坪效比在繁华商圈中位列前三，高于东三环的千禧以及王府井的万豪，与雅诗阁不相上下，略低于同处三里屯商圈的湾流国际。 交通指数
雅诗阁处于国贸交通枢纽区域，紧邻公交地铁，并且选择众多，交通指数最高，同处国贸商圈的千禧为第二名。处于王府井商圈的万豪，距离地铁较近，因地处市中心地带，公交线路众多，同一商圈的湾流国际因为更加临近地铁，所以交通指数略高于東迎坊，東迎坊楼下即有公交站，步行至地铁距离适中，可以轻松往来国贸CBD、王府井CBD、中关村等商务中心及娱乐场所。 商务指数
冠寓·東迎坊商务指数最高，与其地处三里屯商务区密不可分，工体附近商务配套集中，千禧及雅诗阁所处的CBD商圈，写字楼较为密集，商务配套密度低于三里屯，而地处王府井商圈的万豪，商务配套较少，造成了指数较低。 生活指数
生活指数上，万豪地处王府井步行街商圈，生活配套完善，在对比中领跑，千禧位于写字楼密集地区，生活配套较少，拿到了最后一名。雅诗阁虽同处国贸地区，但远离写字楼密集区域，生活配套更加丰富，冠寓·東迎坊打造大隐于市的概念，项目紧挨朝外早市，周边生活配套完善，与同处三里屯商圈的湾流国际相差无几。 贰 项目情况 1、名称：冠寓·東迎坊 （北京東迎坊服务式公寓） 2、地址：北京市朝阳区工体西路甲7号
3、开业时间：2019年 4、建筑面积：建筑面积共9600平方米，包括1栋主楼、1个小院、2个露台及外围停车及餐饮配套，纯住宿面积占60-70%。 5、建筑历史：冠寓·東迎坊主楼，原来是北京方恒置业写字楼，双方达成合作，由龙湖冠寓租赁后，进行改造升级。 6、物业获取：整栋租赁 7、改造过程： 改造后外部遵循中式建筑左右对仗原则，配有素净的墙体、稳重的铜门，气度轩昂。内部的中式设计风格静雅别致。
8、楼层详情 龙湖冠寓·東迎坊一共有1栋楼，3部电梯，10层，93个房间，其中一居室体量占70%，二居、三居共占30%。一层小院，园内有流觞曲水，南侧搭凉棚，放置凉椅，富有观赏性，六层提供露台花园，租客可在此接待友人或举办活动。 以
一层小院 冠寓 · 東迎坊一共有8种房型：
房租以月租、季租、年租等长租方式对外开放，此外，冠寓·東迎坊可为住户提供订制改造服务，根据服务实际情况不同，收取一定程度的房屋定制服务费用。
豪华行政二居精装160㎡
豪华二居两室一厅精装106㎡
行政一居一室一厅精装75㎡ 9、内部配置 新风除霾系统、中式家具（沙发、床、衣柜、收纳柜、橱柜、电脑桌等）、国际品牌家电（洗衣机、冰箱、烤箱、加湿器、净化器、烘干器等）、高档床上用品。
床
家电 10、设计风格 冠寓·東迎坊从体现思想性与文人生活哲学性的角度上进行选型，从传统的礼乐制度到富有吉祥寓意的纹样，设计师在这样的综合跨度中提取元素，并将它们贯穿于空间的配饰设计中。玉璧、青铜器型、水墨技法等都可以在空间里找到体现。同时这些元素又经过现代手法的简化处理，无形之中形成空间的一种交流。
冠寓·東迎坊的空间设计上体现文人生活哲学，玉璧、青铜器型、水墨等元素，通过现代简约的手法呈现，为住在这里的“新隐士”创造别致的居住体验。
书房配备笔墨纸砚，与文人哲学风格交相呼应，凸显其“大隐于市，闹中取静”的主题。 11、特色服务 与高端酒店式服务类似，有24小时安保、维修、保洁等，室内可提供定制化装修。 12、管理结构 店内除店长外，还配有22个服务人员 其中，4个管家（前厅2人，销售2人），3个客房清扫，3 个公区清扫员，4个工程部，8个安保（中控4个，外保4个）。 13、人房比 1：15 14、客户类别：三里屯、国贸、三元桥商圈的高端商务人士及外籍人士。 15、运营特色： 冠寓·東迎坊针对客群，在公寓大厅开辟出了一处名为“城市会客厅”的区域，可满足租户办公以及会客的需要，这与一些将联合办公和公寓放置在同一个项目类似。此外，由于这里的租户也有一些国外企业的中高管，東迎坊也在一层招商一些西餐厅、创意酒吧等业态，更符合西方人的生活习惯，这也是其运营特色之一。
影壁
前厅
走廊 叁 外部环境 外部环境点评 1、所处地区情况 冠寓·東迎坊位于北京东二环至东三环之间，紧邻工人体育场、工人体育馆，周边被居民楼环绕，是一处繁华中的宁静之地。 2、外部环境点评 周边大都是老北京人居住的小区，银行、餐饮、酒吧、商超、早市与夜市齐全，门外是繁华都会，门内是安静的生活。
地处工体三里屯繁华商圈，餐饮、酒吧、KTV等娱乐功能齐全，客户可以在屋外享受城市喧嚣，进屋感受属于自己的宁静。 3、周边小区： 周围有聚龙花园、吉庆里以及工体西里小区，整租一套价格大都在七千元上下浮动。
4、交通配套： 从冠寓·東迎坊驾车出发，距离北京站为5.9公里，约15分钟；距离北京西站19公里，约30分钟。距北京南站15公里，约25分钟。距首都机场26公里，约45分钟，距南苑机场21公里，约35分钟。 地铁站 最近地铁站为2号线、6号线朝阳门站B东北口，距离约763米，步行大约11分钟。
公交站 距离最近公交站为工人体育场西门站，步行100米，约2分钟，途径515路公交。 距离朝外北街公交站，步行438米，约6分钟，途经615路。
5、周边配套 商超购物：周边便利店、超市、商业步行街众多，购物十分便利，距离FOODIES福吉时、7-ELEVEN（吉庆里佳汇中心店）距离小于200米，距沃尔玛（朝阳店）仅638米，距离南新仓文化休闲街1.0公里。
南新仓文化休闲街 餐饮：冠寓·東迎坊周边酒吧、甜品、法餐、日料等满足住户日常餐饮之需，一层即是配套酒吧The Vending Machine，对面即是巧巧姐真牛火锅、老满太太特色小吃、玩串儿、目的地餐吧等餐厅，胡同东口就是著名的工人体育场夜店一条街，有鹿港小镇、小郡肝、铁莲花、ONE THIRD等多个知名餐厅酒吧，当然还可以选择到三里屯就餐，顺便逛街游玩。
目的地餐吧 周边不仅有三里屯SOHO、国贸CBD、朝外SOHO等高端写字办公场所，也有昆泰商城、悠唐广场、三里屯太古里、世贸天阶、国贸银泰等高档商场，工人体育场、工人体育馆等运动休闲娱乐场所。 总结 在租售并举的存量房时代，长租公寓业务虽已头部房企的核心业务圈，但大多房企投资的长租公寓还处于投入阶段。而龙湖集团年报显示，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元，冠寓收入占比10.4%。冠寓已开业项目，租金收入4.27亿元，租金收入增长率达961.4%。众多房企年报中，鲜有提及长租公寓收入贡献，可见，龙湖在长租公寓方面的对自己运营能力的自信。 随着长租公寓行业降温，2019年，行业竞争从早期的野蛮生长正在逐渐向精细化运营方向转变，冠寓推出了東迎坊瞄准高端细分市场。高端长租公寓存在市场规模小，客单价高，运营成本大，物业获取难等特点，冠寓此举可能更多是为了拔高品牌形象。 冠寓·東迎坊选址三里屯商务区，交通便利，优质客户群集中。这让冠寓·東迎坊在蓄客阶段，就已经取得了不菲的成绩。在我们探访的过程中，仍有不少人前来看房，其火热程度可见一般。但是这种资源是非常稀缺的，因此大规模复制的可能性接近于零。 東迎坊表现出了冠寓的企图心，也表明了龙湖对长租公寓的期望。但对市场的影响可能并不会体现在高端服务公寓市场，反而需要关注中低端公寓市场上冠寓的新动作。 |
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