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文/旅行者 ▼ 一问现在适不适合买房？ “不要买，近三年的房子都要看着点买，冲着热门瞎买了就是蠢货！” 你看这哥们，老瞎说。 哥们不常露脸，搞房地产这么些年，感觉是被房地产的加班文化摧残得老实了，以前偶尔还写写文章，打打副业的小算盘，这几年出国旅游还得带着电脑，周末吃饭还得绷着根弦，收入按GDP的增幅艰难地爬升，这工作的压力倒是几何平方式地增加。 这两年房地产行业被国家政策限制得严格，整体行业黯淡不少，某些媒体软文鼓吹着大家要大力买房，他倒颇有微词，时不时在朋友圈发表一下观点看法。 看别人说开发商A的房子质量好的，升值快，比B、C、D那些个“鲁莽”的开发商好多了，你看大家都比较认可，楼盘多热门啊！ 这时候这哥们就要出来说话了。 “都是快消品房子，割刚需韭菜套路都一个样，不要幻想太多，理性即可。” 又有些人说：“我自己买了A的房子。不能说非常好，但是没有明显的毛病。优秀的小细节很多，很温馨。” 这哥们又要出来了，一脸恨铁不成钢，生怕大家都被洗脑踩了坑似的，啥都要插一脚。 “建筑技术更新和应用在一线房企都通用，总包单位都一样套路建房，一线房企实际上房子质量没什么差别，真要关注质量，那就多看看哪家裤子没穿好却跑得最快，主要是别自己给自己洗脑洗过头了。” 你看这说的是什么话。 后来发现，那个说A开发商房子好的，是个A房企业主，但另一方面，他更是A楼盘的营销人员，下半年再不做些工作卖多点房子，就得被“A公司架构优化调整”给优化掉了。 说回这哥们，对于开发商花式营销，竟能保持着钢铁直男般的理性，怕是这几年在房地产行业加班过头，看破楼市红尘？或者怕是把他对房地产的唯一的爱都榨干了？ 后来他解释说，这倒不是原因，确实是看在眼里，这两年的房地产行业浮躁、激进，和以前真的不一样了，没有基础就要强上、300亿不足却要硬上1000亿的风气泛滥，急功近利的开发商比比皆是，特别是近三年。 ▼ 为啥是近三年？ “因为前些年热钱消耗地差不多了，GDP速度降下来了，池子里的水少了，再不靠这几年囤点水建立自己的规模护城墙，再过几年就怕会被行业“优化”掉。” 后来想想，哥们这话倒有几分道理，就这三年，M2增量综合增速减缓明显，尽管央行呼喊已经连续第四年保持货币稳健宽松政策，降息降准也时不时推出，却总感觉市场上的钱不多，房地产不让喝水，实体经济倒也一直在喊渴，而且市场上钱的成本倒是一直在涨，8%涨到12%，12%涨到15%，现在已经到了“18%没加通道费已经很便宜”这种程度了。 近三年，喊出三年内冲1000亿销售额的房地产开发商不下10个。三年后，这些开发商上市公司报表多数看似实现了当初的口号，唯一漏洞出现在利润增幅实在修饰不了，难看到不行。炒股的倒是还能依靠表面数据肆无忌惮地开心一下，然而买房的刚需改善上班族倒是该害怕起来了。 ▼ 为什么呢？ 经济学有个非成文性结论：企业在初级阶段，影响利润最大的要素是规模，扩张规模建立规模边际收益和护城墙；中级阶段最大要素则是融资成本，低杠杆的钱省下的成本全部都是利润。高级阶段最大要素则是技术创新，横向碰壁就往纵向突破嘛。 按咱们国内每年15万亿的年商品房销售规模、3万家规模开发商计算，房地产行业市场集中度远没到需要开始技术创新来增收的时候。 这意味着，规模是一切。 然而品质、规模和利润是天生的魔鬼天使配，彼此之间的矛盾无法调和。 追求利润和规模，品质必然无法保住；要保住品质和规模，利润必然下降；要追求品质和利润，规模必定需要被框定在一切可控的范围内缓慢成熟后才能增长。 事实上，当前的房地产商，多数选择了第一项。 由此，要实现300-1000亿的跳跃，这强求的规模和利润从何而来？ 当然是更低的建房成本、更极端的建房速度、更高的杠杆负债、更高的资金使用效率、更短的资金周转时间。 “更多的夜间施工，更多的扰民、更辛苦的农民工！” 哥们又发话了，一脸不屑。 “圈子有句闲话：最近几年，圈子里的各位多少有些不太平，大家建房子也都来不及太认真，各自买房的时候多一双眼，收房时候多个心眼。” 你看这哥们，漫不经心，还在瞎说。 |
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