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在地产行业，由于各地产商关注的侧重点不同，往往被行内不成文地贴上“规模派“、“品质派”或“利润派”的标签，像碧桂园的规模，星河湾的品质，中海的利润，都被行内所熟知。一说到规模，就很容易与“高周转”挂上钩，其实无论哪个地产商，哪怕口号喊得再漂亮，都离不开“高周转”的本质，就看谁玩得更胜一筹，实践表明，目前的头部房企们都是这方面的高手。尽管如此，房企们都不太愿意被戴上“高周转”的帽子，因为他们都明白，在市场客户的眼中，高周转，往往就是“有速度无质量”的代名词。这显然对销售是非常不利的。这就产生一个问题，开发商追求的高周转，与客户理解的高周转，是有矛盾的。本期，我就来说说这个高周转的本质是什么，开发商是如何做高周转的。 房地产项目本身除了居住属性外，还具备金融属性。开发商的高周转，是指通过项目的快速开发，快速资金回笼，将回笼资金投入到下一个或多个项目。操作模式举例：某项目，总收入10亿，总成本9亿（包括拿地成本2亿，开发工程前期成本1亿，后期成本6亿），利润1亿，6个月开盘回笼资金6亿，后现金流为正，可算出该项目资金回报率为33%。拿到6亿回笼资金后，随即再投下一个项目，即一年可投两个同类项目，一年的资金回报率就是66%。如果该项目延长到10个月开盘，那整年的资金回报率就是44%，也就说早4个月开盘，开发商可增加6600万元的营收，又可以达到快速扩张的目的，这就是房地产金融的魅力所在！ 从上可以看出，高周转的核心是资金能够快速回笼，这就有两个关键因素，第一是市场去化快，这也是最重要的因素。像2018年前的抢房潮，就是高周转抢规模的最好时期，显然碧桂园把握住了这个机会，坐上了第一把交椅；第二是项目供货快，也就是建造快，给抢开盘提供条件。这一点往往给市场客户带来了很大焦虑，“开发商一味追求快，就会牺牲质量和安全，所以品质低下、事故频发。”不可否认，有些开发项目极有可能会出现客户所焦虑的问题，但是这并不是“高周转”的问题，是开发商本身管理的问题。那么项目现场又是如何通过“高周转”来解决“建造快”这个问题的呢？ 首先是要工作前置，这基本贯穿整个开发过程。比如要求设计图纸前置，勘察单位招标前置，实现“拿地即开工”、“过程不等图”；开发报建前置，提前获取报建政策细节，少走弯路；单位招标前置，给工序、专业穿插创造条件；举个例子，铝窗进场施工前，需要图纸深化、立项、出清单、招标、备料等流程，一般都需要90天以上，每项工作都需要尽量前置，在实际操作中，很容易就因为某个环节出问题，无法按现场进度组织施工，造成工期延误。换个角度来说，工作前置也是一种工作习惯，越是前置考虑各种条件，就越能减少意外事情的发生，按既定计划实施。 其次是全穿插施工，一栋建筑由混凝土主体结构、砌体结构、抹灰、装修、安装等多工序构成。在传统做法中，主体结构全部完成后才进行装修作业，而全穿插做法是合理组织工作面，使各工序同时进行。以30层建筑为例，全穿插施工中，结构施工N层起算，N-5层砌体施工，N-9层门窗安装，N-10层抹灰施工，N-15层装修大面完成，装修工期可节省一半；采用爬架或底层悬挑，保证室外工程与外立面装修同步进行；地下室结构封闭后开始砌筑与供电报装。这些仅是全穿插的一个缩影，实际上它是个复杂的系统工程，使用后，能全面提高项目的运营效率，大大缩短项目工期。当然，实际的使用情况与项目团队管理水平直接相关。 以上这些就是“高周转”快的原理。资金周转的“快”，受房地产本身的金融属性决定，而建造过程的“快”，是通过管理和组织来实现，并非是靠牺牲质量和安全为代价的。房地产市场已经告别粗放式的发展模式，进入整体利润空间缩小的存量时代，各开发商都在不断探索精细化管理的道路，因为大家都明白，目前只有取得效益和品质的均衡发展，才能最终赢得市场，不管是意向入市的伙伴，还是吃瓜大众，也真的不需要那么焦虑！ |
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