更新旧改中如何与平台公司打交道（二）

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平台公司分析

对平台公司的来源进行了分类，下一步就是对上述平台公司进行相应的分析了。主要从以下几点进行分析：

1

技术团队实力。

更新旧改不同于一般的招拍挂项目，实操性要求更高。主要是否具有技术团队？

一般而言，上述平台公司分类中村集体领导、村集体能人、跨行业银行、律师就明显缺乏技术团队支持，也缺乏操盘更新旧改项目的实际能力。设计院、评估公司为主体的具有部分的技术团队，但是就整个更新旧改项目而言，还是明显不够。

2

融资能力。

做任何地产，都离不开融资。一般而言，更新旧改项目前期工作需要数据权属核查、意愿征集、规划研究草案、各类评估、测绘、召开四会等等一系列繁琐的工作，都需要资金支持。那么资金主要是自有还是需要融资，部分自有还是完全依赖融资？

上述平台公司分类中的来自跨银行的能人融资能力肯定相对较高。而其他的类型的，融资能力基本都是短板，必须借助其他力量资源获取足够的资金。

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3

人脉关系。

更新旧改项目是相对比较接地气，更依赖当地资源人脉关系。主要是涉及村集体、当地政府人脉关系。村集体领导和村集体能力肯定当地村集体人脉资源比较丰富；对于政府下海的领导组建的平台公司而言，其人脉关系当然更雄厚一些。银行、律师、设计院、评估公司等就比较缺乏。

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4

政策熟悉程度。

更新旧改作为具有地方鲜明特征的土地资源获取方式，往往结合当地的实际情况制定相应的政策。这就要求对当地的政策熟悉程度要求更高。上述平台公司的分类中，政府下海的领导组建的平台公司更擅长政策。其他类型的平台公司就很难说熟悉政策了。

5

合作期望条件。

当然对于平台公司而言，共性都是追求利益，但是不同的平台公司，追求的可能是眼前实在的利益，也可能追求的远期的股权期权利益。

比如说要眼前的现金？还是房子？还是项目最终成功后的股权？

6

股东内部结构。

主要是股东多寡？股权分布？稳定或内讧？大股东威望？领导力？不同的平台公司都有不同的内部结构，需要具体问题具体分析。

总结：不同的平台公司，拥有不同的优势和劣势，我们必须扬长避短，有所针对性与其开展合作。

7

项目管理运营能力。

更新旧改项目涉及开发报建、集体资产处理、拆迁安置补偿、融资，团队管理等一系列需要统筹运营的能力要求。很多平台公司都是属于山寨开发商或者说草莽出身，很多甚至根本没有从事过地产行业，更别说实操过更新旧改项目了，项目管理运营能力缺失，导致项目面临不该面临的风险，或长期裹足不前，或陷入陷阱或涉及群X性事件，难以开展工作。

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8

实操能力。

很多平台公司，有开发团队，也有资金，也有懂一些政策，也有相关人脉资源，但往往因为缺乏实操经验，而陷入困境。

更新旧改项目作为比较接地气，也比较注重实际操盘能力的获取土地资源方式，更讲究实际经验。

比如说规划草案需要做几份？给村集体、给政府与给开发商看的有什么不同？如何设置准入条件？如何做大前期费？如何扎钉子？如何税务统筹？如何召开股东代表大会？会议决议怎么写？如何与村集体打交道？如何拟定合作协议？……

风险点很多，完全不同于招拍挂项目，拿下即可开发报建。

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开发商的优劣势分析

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平台公司的优劣势分析

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与平台公司打交道的内涵和本质

不同类型的平台公司，有不同的优势和劣势，与平台公司打交道的内涵和本质就是借助开发商技术团队、运营管理、企业品牌、人脉资源、资金实力等优势，双方一起合作取长补短优势互补，一起做大蛋糕一起分赃的过程。

分析了上述平台公司的类型和优劣势，那么就可以针对性的与平台公司谈判了。结合我们的优势，扬长避短，利用平台公司的劣势，更好发挥我们的优势，在一起做大蛋糕的同时压低对方合作条件。

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更新旧改项目的关键要点

1

项目真实性。

更新旧改项目都不同，每个地方的政策，每个地方的实际情况都有所不同……这就为造假带来空间，极少数不良分子利用外地开发商不了解不熟悉当地的实际情况，伪造村集体决议，伪造合作协议等，伪造房产证、伪造各类文书在实践中都存在。被骗的开发商也不是一两个了。开发商看重的是更新旧改项目巨大利益，殊不知，骗子看重的仅仅是几十几百万的喝茶费。

友情提示：相关文书证明文件务必亲自去政府相关部门及当地村集体仔细认真核查为准。

2

项目风险点。

不同于一般的招拍挂项目，更新旧改项目具有流程复杂，涉及的主体复杂多样，政策频繁变更等多种特征。介入前必须对项目的风险点有足够的了解和对政策的预判性。

如拆迁风险，如集体资产处理风险，如开发商资格风险，如合作协议失效风险，如政策失效风险，如信访风险，当地土政策的门槛等等。

3

项目进展。

不同的项目进展，合作模式、代价及付款节点都有所不同。项目进展到那个阶段？如在深圳，计划立项前开四会阶段如何合作？计划立项和专项规划融资条件都有所不同。拆迁前和拆迁后价值都不同，实施主体确认前还存在巨大变数，合法用地比例对于缴纳地价影响巨大……

友情提示：项目进展务必前往相关政府部门及村集体核查确认为准。