|
1 11.11 原本是单身狗抱头痛哭的日子，结果硬生生被马云爸爸，做成了举国剁手购物的盛大狂欢节。 今年双十一，天猫成交额定格在2684亿元，再创新高！ 更惊奇的是，在互联网新零售的大潮下，不仅仅是日用百货，家电家具可以在网上下单，甚至连房子这种大额不动产也被搬到了淘宝网上。 双十一上午，阿里拍卖频道，近五万人围观北京烂缦胡同121号“学区房”法拍。 截至到拍卖结束，该房产的竞价记录达到了136次，报名人数达29人，4.8万余人次围观。 5.6平方米，成交总价127.55万元，每平方米折合近23万元。 令人惊叹！
这难倒是什么风水宝地吗？ 非也，该处房产不过是一处位于北京南二环，在1949年建成的老破旧小区，其所对应的学区是北京回民小学，处于北京市中上等水平。
▲房屋实景
▲胡同现状 让笔者一度认为，该房源的价格是不是远低于市价。 事实却恰恰相反，该房子评估价仅仅65万。 而烂缦胡同周边，皆为每平方米均价10万元+甚至15万元+的住宅区。 稍远些的老牌豪宅一瓶和朱雀门，每平方米二手房均价也都在14万元+。
荒唐吗？ 其实不然， 看似疯狂加价拍卖的举动背后，却是精打细算后的“捡漏”。 小面积（5.6平），低总价（127.55万），带学区，对于真正的投资客来说，的确是不可多得的投资标的！ 双十一特价优惠+法拍房抄底捡漏，完美的剁手结合！ 2 长期以来，法拍房在很多购房者的眼中，都是属于那种风险极高，但是有机会捡漏的房产。 关于法拍房的潜在风险，在以往的文章中，笔者也已经提到过很多次，在这里简单解释一下： 1、产权混乱，债务不清晰 建议： 拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解业主拍卖的真实原因，了解背后的故事。 宁可谨慎，不可鲁莽。 2、恶意租赁，拍房易交付难 建议： 平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。 去物业公司了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。 有租客的，有年老体残的“钉子户”的，掂量掂量自己的风险，最好还是放弃。 3、相关物业等公共费 建议： 找物业公司等相关企业，提前了解全部的公共费用，做到心中有数。 4、户籍迁入难，学区没保障 建议： 咨询当地的户籍科，最新的政策是可以挂两家户主，学区的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的入学。 5、天价过户个税 建议： 受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人，代理机构等）查询更详细的信息，确保自己的利益。 理论说起来是一套一套的， 那么到底郑州的法拍房市场究竟如何？ 到底能不能抄底捡便宜呢？ 笔者近期收集了一份郑州市法拍房大数据，给大家做一个参考。 3 首先说明一下，数据主要来源于，淘宝阿里拍卖频道和诸葛找房，非官方数据，仅供参考，请大家理解。 最近有媒体报道，阿里司法的数据显示，从2017年到2018年这两年的时间里，法拍房的数量至少增加了两到三倍。 2017年1月的时候，法拍房数量为9065套，而到了2018年12月的时候，突然增长，数量达到24613套，这种增长，的确可以用暴增来形容。 于是有这样一种说法，就是业主断供潮来临，导致市场法拍房数量猛增。 那么郑州今年的法拍房挂牌数量有什么变化吗？
这是今年截止到10月份，淘宝法拍平台，郑州市的法拍房数量，不包括中途撤回和临时终止的房源。 涉及范围包括整个大郑州区域： 金水区，惠济区，管城区，二七区，中原区，高新区，郑东新区，上街区，中牟县，巩义，荥阳，新密，新郑，登封。 从今年前十个月的郑州法拍数据可以得出： 1、郑州市法拍房市场依旧保持平稳，全市每月的供应数量保持在一个较为稳定的数值。 2、由于法拍流程的程序原因，从房屋断供违约，到最终走到司法拍卖的时间较长。 平稳的供应量也从侧面反映了，至少到2018年底，郑州的整体经济大环境还是较为稳定的， 没有出现房产拍卖增加的趋势。
仅仅统计挂牌的数量，参考意义有限，成交数量和成交率才是反映法拍房市场的热度指标。 成交量：顾名思义，被拍下的房产数量。 成交率：成交数量与挂牌数量的比值。 从前十个月的成交数据来看，成交数量与挂牌数量呈正比关系，但整体市场成交率在50%左右浮动，市场较为平稳。 不到50%的成交率，也从侧面反映行业潜力还非常巨大，有较强的增长空间。 在深入的分析就会发现，在2月，也就是过年期间，大家的竞拍意愿最低，而在刚刚过去的10月，成交的意愿最为强烈。 看来金九银十，在法拍房领域也有市场啊。 我们再看看报名用户的变化。 报名用户的多少，最能直接体现郑州法拍市场的活跃度。 因为根据阿里法拍的规定，用户报名需要交纳一笔不菲的保证金。 没有确切的竞拍意愿，谁也不会真金白银的掏几万元保证金，交给淘宝冻结一段时间的。
从前十月的数据变化，刨除两个异常时间，其余8个月整体竞拍用户数也很稳定。 郑州法拍房的受众人群还是偏少啊。 下边是最关键的法拍房成交均价，到底是不是捡漏呢？
这是前十个月法拍房的成交均价，也是包含整个大郑州区域。 对比郑州的整体房价，法拍房的整体成交价格不高，非常稳定。 法拍房最为吸引人的地方就是，7折购房，有漏可捡。 那么真实的情况究竟是不是这样呢？到底值不值得抄底呢？
我们来看一下溢价率这个数据指标。 溢价率=实际成交价格/挂牌价格-100% 挂牌价格通常为市场评估价*70%，也就是通常大家认为的7折起拍。 这是前九个月的数据， 从上图可以看出，大部分时间内，住宅类型的房源，成交价确实在市场价以下，但7折捡漏也并不是一件容易的事情。 最终价格在市场价的80%以上，极端情况下，甚至持平于市场价格。
比如刚刚结束拍卖的这套房子，由于位置不错，成交价已经拍到2.45万/平。 该小区的市场均价也不过如此。 总结郑州法拍房市场今年表现： 1、郑州的法拍房市场平稳，挂牌数量，意愿用户均没有出现大幅变化。 2、郑州的法拍房市场成交率仅为47%，行业潜力还非常巨大，有非常巨大的增长空间。 3、郑州法拍房成交价，基本都能低于市场价，处于在市场价的85%左右。具有一定的捡漏价值。 4 最后强调一下，虽然通过大数据的分析，郑州的法拍房市场，仍然具有更大的捡漏价值，但法拍房背后的种种陷阱，必须要求购房者认真仔细的去实地了解，通过物业，法院，甚至中介机构等摸清房源的真实情况。 所以说， 入手法拍房更适合于有经验的买家或者通过专业的中介途径，进行操作。 房源有风险，或者拍卖价格超出心里预期，直接放弃即可，万万不可意气用事！ 房源那么多，何必为了一棵树木放弃整个深林呢？ |
|
|
