|
低位捡漏，是很多购房者的梦想。 捡漏的方法有很多种，一二手倒挂、二手业主急售、开发商工抵房等，这些方法相对稳当，是大众购房者的选择。 而法拍房这种相对激进，但捡漏机会特别多的方式，在2021年逐渐火起来了。 在很多信息渠道中，我们偶然都会接收到某法拍房竞争激烈，最终溢价多少成交。但恕我直言，这不是给普通购房者玩的。  广州法拍房数量激增，目前仅阿里平台挂牌的法拍房数量就超过1.8万套，而这个数字增加还十分迅速。  说一个数字作为参考，2021年12月阿里平台上挂牌量为1.6万套，短短一个月增加2000套。 在全国范围，法拍房数量也有所增加。去年全国法拍房数量133万套，今年仅10个月，全国法拍房数量已经超过160万套，全年同比至少激增30%以上。 其实，法拍房增多与大环境密不可分。 今年楼市调控趋严，多地二手房成交量价齐跌，广州也不例外，二手房市场一片沉寂，大多数购房者处于观望状态。  图片来源：微信公共图库 受经济影响，部分高杠杆炒房客出现资金问题，眼看市房价继续上涨套现获利无望，于是便断臂求生。 急售的炒房客下调二手挂牌价，但依然敌不过浓厚的观望情绪，最终持有的物业变成无价无市，部分顶不住的住宅变成断供的不良资产。 因此，法院、银行对不良资产的处理数量增多，法拍房数量也随之增多。 综合阿里拍卖和京东拍卖数据发布了《2020年广州市住宅法拍房研究报告》，里面披露2020年广州市住宅法拍房成交率为36%。 也就是说，接近7成的法拍房没人要。  不过，法拍房激增背后，也给人带来一个惊喜——豪宅法拍房尤其受欢迎。 在阿里拍卖上，可以看到大多数成交的法拍房都是千万以上级别的房源。 今年5月，拍出一套4000万的海滨花园，6月，尚东柏悦府拍出1.1亿房源；10月，珠江别墅拍出一套6956万的别墅。  截图来源：阿里拍卖 其他千万级别以上的成交房源比比皆是，个别竞拍更出价数十次，甚至上百次。不难看出，广州豪宅法拍房是比较受欢迎的。 原因其实不难理解，因为豪宅法拍房更容易捡漏。 比如2021年12月31日成交的一套凯旋新世界191㎡房源，市场价大约是3056万，单价16万/㎡。实际拍卖成交价为2444万，单价约12.8万/㎡。  截图来源：阿里拍卖 再看一套159㎡的方圆月岛房源，成交价为1541万，单价约9.6万/㎡。而市场价大约1914万，单价约12万/㎡。 由于房源价格较高，豪宅法拍房动辄比市场价低几百万，的确算得上是“低价捡漏”的代名词。 加上豪宅本身供应量比较稀缺，二手平台上放盘也不多，所以在法拍房上豪宅更容易被人接受。  与豪宅相比，普通住宅的法拍房则比较尴尬。 由于普通住宅价格不高，起拍价与评估价差距不大，也就是说能占的便宜不多，如果相差较大，还是能吸引到不少人参与出价； 而普通住宅二三十万的差价，却要面临巨大的风险。 一方面，法拍房涉及隐性债务，例如民间贷款等，如果买了这类房子可能会陷入诉讼风波。 另一方面，法拍房要面临清场的问题，目前广州不少法拍房会标注是否“交吉”，如果买到房子存在租赁关系或居住不肯搬出，清场难度会很大。 图片来源：微信公共图库 简单来说，普通住宅二三十万的差价与风险不匹配，而豪宅几百万的差价则让更多人想捡漏，终归还是获利多少的问题。 另外，不少人通过法拍房规避限购的调控，但如今这条路已经走不通了。 去年，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。 也就是说，竞买人必须具有本市的购房资格才可以参与竞买，该《规定》自2022年1月1日起施行。 法拍房纳入限购范围，在一定程度上防止没有购房资格的人钻漏洞，归根到底也打击了借法拍房来变相炒房的现象。 可以预期，经济下行压力增加之下，未来将有更多法拍房进入市场，小编建议普通购房者看个热闹即可，要买房还是踏踏实实买一二手房。 最后，如果你要参与法拍房竞拍，除了要调查清楚房子背景外，更要准备充足资金。 一方面，法拍房交款周期较短，大多数须在成交起15个工作日交纳尾款，如果超过交款期限，法院有权收回房子重新拍卖，保证金也将被没收。 另一方面，有的法拍房原房东负债累累，没有能力支付相关税费，这时也要由新房东来承担。 |
|
|
