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楼市到底“好不好”？ 各有各说法，也各有各论据，但消费者作为观众根本一头雾水。 有说“开盘惨淡认筹寥寥”的苦情戏， 也有说“日光、继续日光、必须日光”的继续嚣张， 到底该不该买，该不该卖，都不确定，甚至不知道谁在说谎。 其实没有那么复杂，只要给每一个观点配上背景条件就一目了然—— 热销，是什么价格的热销？ 滞销，是什么导致的滞销？ 一、 豪宅卖得比刚需好，2019和2014正相反 给热销和滞销附带价格的条件，是因为这两年出台的限价政策。 给新盘的价格限定在“和二手房持平（甚至低于二手房）”，你说能不热销么？ 这个热销可喜么？ 这个热销是楼市向好的指标么？ 因为脱离了限价导致的定价因素，也就让盲人摸象有了客观空子可以钻。 站在从业者的立场和角度，也没有特别去研究每一个数据，但从相关信息反馈来看，过去的一年，市中心楼盘卖得不错。 且慢，这个“卖得不错”要研究背后情况，因为限价因为摇号，恭喜那些购房者。 但是这和“豪宅市场率先复苏，市中心就是永远保值”有关联么？ 可以有，但不是全部关联。 在限价的基础上，市中心高端物业的确给出了买入信号—— 比以前便宜； 比市郊保值； 所以，成就了所以。 但也至少证明两点： 1、 有购买力的消费者还有，还在持币候场 2、 的确没有比购房更保值的资金处置取向 这内外因素联合之下，过去的一年多，给人感觉高端物业卖得比刚需盘乐观。 而2013开始连续几年的所谓刚需行情，在目前楼市方向不明基础上的乏力，说到底是刚需购买力已经跟不上过去几年刚需行情导致的价格增发。 尽管有限价，但刚需没钱了； 尽管有促销，但刚需太敏感； 引出现象背后的思考：【楼市的基石是刚需还是豪宅】 答案当然是刚需，尽管其可能10套的总金额不过黄浦区一套，但这背后是十个家庭，十份信心，如果他们不买，销售额的损失是一方面，对楼市信心的影响更值得警惕。 二、 政策屡屡有“小暖风”，但市场没有回应的背后 楼市从业者的祈愿都是可以理解的，所以但凡有点风吹草动，就要站在“愿望”的主观层面去看多、去利好解读、去祈愿“猜中”； 但事实又如何？ 一方面，承认的确不断有“小暖风”吹来，但不够劲爆； 另一方面，市场对这些“小暖风”的冷淡（或力不从心），更值得研究。 抛开上一段落警示的“刚需没钱了”，从2016年10月开始的调控升级，时长不断突破砖家们预期的支撑位，从18个月到36个月，一晃都要进入“严控第四年”咯。 市场没回应，要么是客观没钱，要么是主观没信心，总有一样缺失。 之所以说从业者的心情可以理解，也是因为两面性： 一方面，拼命过分解读小暖风，认为“抄底就在今晚”； 另一方面，也不断抓住某个“小蓬头”认为是反转迹象。 抛开韭菜还有没有（钱）的问题，市场信心的逐步减弱是不是一个先行指标？ 反对者当然可以拿出各种反驳： 你说不热销，看看“日光”的报表； 你说三四线，看看“抢房”的图片； 你说没信心，看看“路边社采访”。 但这些都经不起定价的前后比较。 所以说，限价让市场局面变得复杂了，因为真相面前贴了膜。 三、 给刚需减负，才是夯实楼市的民生工程 市场到底好不好，开发商心里一本账门清。 为什么会有那些营销总抱怨：“清盘也没有一分钱奖金！” 这句话里已经道出所有玄机。 所以，今天如果我们祈愿并希望让楼市好转，“小暖风”根本没有用。 当下的重要问题有俩： 1、 重塑消费者信心，特别是基层消费者的信心，认为自己的城市身板硬朗； 2、 真实了解基层购房群体的支付能力，而且是要降落到民间去了解。 曹德旺有句可能夸张的观点：“中国14亿人口，11亿是没有消费力的”。 这话是不是夸张无从考证，但人口不能和消费人口划等号的方法论，是对的。 况且，人口和消费人口是两回事，消费人口和住宅消费人口更是两回事。 其实，开发商的举动已经证明了他们了解了对面的消费，所以各种年尾行情的打折促销层出不穷，这是站在开发商这个层面，能给到市场的“减负措施”，其他的，他们也无能为力。 各家竞相打折促销，也证明了开发商认同了“消费人口有限”， 所以，“谁先抢到谁牛” 当然，“抢完了就（短期内）没有了”。 管理层的各种看起来直接的减息、降准、抢人口、降标准，包括其实（和微观购房家庭）关系不大的汇率、利差、实体不振，都只能是喊话而非实质恩泽，当然也只能这样。 但是能做的又不仅仅是喊话和“给政策”，还是要务实、准时地推进基础建设、民生配套、提升收入保障，当然这需要全社会的共同努力，毕竟基层买房者的敏感和不感冒在于客观所限： 1、 财富有限，不能不节省 2、 保障有限，不能不绸缪 3、 信心有限，不能不保守 每个大当家和小当家，内在的方法论是一样的，就是“保障能运行下去”。 再去用微观现象套用整体市场，要么是不专业，要么是居心叵测，尽管可以体谅。 每个基层家庭的情况不同，对购房的需求不同，所以宏观讯息对他们价值有限。 但正如“信心比黄金重要”，在某些时段，这话其实是对的。 |
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