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为支持中小企业发展，重庆市出台了一系列扶持政策，为中小企业入园发展提供标准厂房和楼宇产业园，一定程度上缓解了中小企业用地难问题。但随着工业化、城镇化的推进，特别是在高质量发展、节约集约用地要求的背景下，受发展规模、投入产出、配套能力、购地成本、环保压力等因素制约，仍有不少中小企业反映存在“用地难”问题，政策落地“最后一公里”还存在一些障碍。  重庆中小企业当前用地的主要方式 入驻工业园区。中小企业入驻园区发展的主要渠道是购买或租赁标准厂房和楼宇产业园，这既有利于帮助企业解决建设手续办理、厂房管理等问题，又有利于园区的统一管理。目前，绝大多数工业园区都修建有标准厂房，保障中小企业的发展空间。如：水土高新园入驻标准厂房企业达301家，约占入驻园区企业总数52%；巴南经济园打造了以联东U谷、华雄时代、曙光楼宇为代表的楼宇工业，承接中小企业近200家。 租赁集体土地。在工业发展之初，各级政府鼓励和扶持乡镇企业发展和中小企业基地建设，在此背景下，有的地方通过“以租代征”方式利用流转农地、集体建设用地建设了一批中小企业创业基地。如：歌乐山、南山城乡接合部也有相当数量的中小企业成片租用集体土地进行生产经营，但用地手续办理存在障碍，企业面临着不敢技改扩能、融资贷款难等问题。 园区建设前购地建厂或租赁厂房。在集中建设工业园区之前，大量中小企业通过在国有土地上独立选址建厂或租赁厂房的形式解决生产经营场所。随着工业向园区集中发展理念的深入贯彻，不少园外企业面临着向园区搬迁的问题。通过调查，沙坪坝、巴南、江北、北碚等13个区县有233家有搬迁需求和意愿的企业，小型企业占比85%。  用地中存在的问题及原因 偏重于招大商，承接中小企业动力不足。地方政府（园区管委会）在招商引资过程中，普遍秉持“招大、招强、招好商”理念，希望招大企业好项目，对中小企业关注不够。其主要原因在于现行工业招商引资政策的考核导向，更偏重于招商金额、投入产出强度、创造税收等方面，更注重对龙头企业的服务保障，对中小企业缺乏兴趣。同时，园区普遍反映工业发展空间不足，而已供工业用地和一些厂房因经营不善、市场环境等原因闲置或改作商用，未有效利用却又无法退出，导致用地空间更为紧缺，园区更愿意将有限的用地指标优先用于引进大型企业。 受制于园区准入门槛，中小企业普遍难达标准。为推动区域产业集群发展，各园区均明确了主导产业和重点产业链，一些项目因不符合园区产业定位难以入园。同时，为拉动地方经济增长、实现节约集约用地，工业园区对入驻项目的投入产出强度、创造税收、最小供地面积均设有准入门槛，一些中小企业难以达到入园的基本门槛。一些中小企业受发展条件限制，当期规模较小、生产工艺也落后，但有较大市场空间，可通过技改升级、设备换新等方式转型升级，以达到入驻园区标准。但企业须同时承担工艺提升、设备换新等费用，以及土地或厂房购置费用，面临“双重成本”压力。 园区规划建设与企业实际需求存在一定错位。中小企业在选址时，与供应商的物流成本是其主要考虑因素，可能与园区推荐落地区位有出入。部分园区基础配套有缺位，地域较为偏僻，造成招工难，企业入驻积极性不高。还有部分园区基于提升整体形象，往往要求项目业主“高规格”开发标准厂房，用于引进发展数字经济、研发设计、企业总部经济等，忽略了中小企业类型的多样性和需求的多样性，导致一些对厂房承重、层高等有较高或特殊要求的企业难以入驻。  相关对策 加强中小企业用地专项保障。在确定园区发展定位和招商引资时，要统筹园区主导产业、配套中小企业及其他中小企业的用地需求，一体规划、一体布局、一体保障。在编制国土空间规划安排工业用地发展空间时，要充分考虑为中小企业发展预留空间。在新增建设用地计划指标下达时，应安排专项指标用于建设中小企业园，对达到一定规模的中小企业支持其选址建厂，对达不到选址建厂要求的中小企业引导其进入“园中园”标准厂房集聚发展。在编制年度土地供应计划时，应了解中小企业的用地需求，将其纳入计划予以保障。 支持园区存量用地盘活利用。结合国有建设用地二级市场的建立完善，加强与企业对接，及时掌握已购地企业空闲土地和空置厂房信息，由园区建立收储机制。在符合规划分割条件和规划指标满足的前提下，经自然资源、经信等部门会商同意后，可将已购地企业空闲土地分割转让给园区认定的符合准入标准的中小企业。同时，允许制造业龙头企业已确权登记的工业物业产权，按标准厂房基本单元分割转让，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。 完善中小企业用地供应模式。一是积极推行弹性出让、先租后让、租赁等多种方式供应工业用地，对于采取弹性年期供应的，起始价按照实际出让年限与法定最高年期的比值进行修正确定，切实降低企业初始用地成本。二是大力推行园区平台公司自建标准厂房，为中小企业提供场地。对当期资金不足但又希望拥有产权的中小企业，可先行租赁并同步商定好后续购买价格和须达到的投资、税收强度等购买条件，待符合要求，即按原先商定的价格售卖给中小企业，以减少中间成本。三是对资金实力不足的，探索园区以土地作价出资（入股）方式引入工业开发企业修建标准厂房，或园区和中小企业共同出资以“共有产权”模式修建厂房。四是支持和鼓励中小企业通过组建产业联盟、成立合资公司等形式“抱团”入园发展，共同出资选址建设厂房，并按相关投资协议分配厂房所有权。 加大中小企业入园的政策支持力度。一是园区规划建设时要根据产业布局和中小企业需求，科学规划加工制造、研发创新、物流配送、公共服务等功能分区，为有特殊规格厂房需求的中小企业进行定制服务，解决企业生产、用工、配套后顾之忧。二是鼓励对标准厂房及楼宇产业园项目给予一定补贴，对入驻标准厂房的中小企业按一定比例补贴租金，对购买标准厂房作生产经营场所的中小企业，减免相关税费并给予贷款贴息补助。三是搭建中小企业公共服务平台，定期发布园区招商引资重点、工业厂房供需信息、厂房租售价格、中小企业入驻标准厂房的优惠政策等，帮助中小企业入驻适合自身发展需求的园区。 规范标准厂房开发建设及租售管理。一是严格标准厂房项目准入，明确资格要求、履行义务、违约责任等，并函告自然资源部门，在竞买须知和土地出让合同中载明。土地竞得后，土地出让合同中应载明用于标准厂房项目建设，后期由属地政府实施监管。二是自然资源部门应严格审查标准厂房设计方案，属地政府应组织相关部门督促受让单位严格按出让合同约定内容和已批准设计方案建设。三是加强标准厂房租售市场监管，各园区应严格把关标准厂房销售价格是否超过限价标准、交易对象是否经园区管委会审查、是否擅自改变用途交易等。 作者：翟建松 钱昱如 |
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