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河北省高级人民法院 民事判决书 （2018）冀民终585号 当事人信息 上诉人（原审原告）：河北省石家庄监狱，住所地石家庄市长安区红星街**号。 法定代表人：刘建华，该监狱监狱长。 委托诉讼代理人：邹强伦，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封丽媛，河北天捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北国骅房地产开发有限责任公司，住所地石家庄市裕华区槐北路416号。 法定代表人：陈珍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施振英，河北威仑律师事务所律师。 审理经过 上诉人河北省石家庄监狱（以下简称石家庄监狱）为与被上诉人河北国骅房地产开发有限责任公司（以下简称国骅公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初714号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石家庄监狱的委托诉讼代理人邹强伦、封丽媛，被上诉人国骅公司的委托诉讼代理人施振英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明 一审法院认定事实：2009年11月23日，原、被告签订了《合作开发协议》，约定由原告提供土地，被告负责开发项目手续的办理并承担资金费用投入。协议对土地款及团购价格进行了暂定，并对违约责任进行了约定。2010年11月8日，双方签订《补充协议书》，对购房款的支付时间节点进行了约定，并对房屋团购价格时行了变更，对地下室、车位、商业、幼儿园的单价进行了明确，同时对违约责任进行了约定。之后因商铺价格问题石家庄监狱向石家庄仲裁委员会提出仲裁，2014年9月15日石家庄仲裁委员会作出仲裁：商铺价格为每平方米9416元。根据上述裁决书，2014年9月24日，原、被告双方签订《红星国际小区商铺购买协议书》，约定商铺和会所总价款合计为182644372元。原告已经于2014年9月20日前向被告支付款项共计1.489亿元，双方签订本协议之日起二十日内原告将余款33744372元全部付清；被告定在2015年3月31日前将商铺交付原告使用装修，国骅公司正式交房待取得合法土地使用权后办理。同日，双方签订了另一份《协议书》，对仲裁费用的支付方式、房屋团购总价款的数额、土地款的支付等内容进行了约定。上述各项协议签订后，石家庄监狱按照2014年9月24日《红星国际小区商铺购买协议书》的约定支付了商铺及会所的款项，国骅公司称石家庄监狱强行控制了商铺及会所，不应当也无法交付上述房产，石家庄监狱也未向国骅公司支付土地款。 一审法院认为 一审法院认为，原告石家庄监狱与被告国骅公司签订的2009年11月23日《合作开发协议》、2010年11月8日《补充协议书》、2014年9月24日《红星国际小区商铺购买协议书》及《协议书》，均是双方当事人真实的意思表示且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。上述协议签订后，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。现石家庄监狱以未按约定日期交付商铺及会所为由诉请国骅公司承担逾期交房违约责任并赔偿损失31865680元。双方签订的《红星国际小区商铺购买协议书》第四条约定：甲方（国骅公司）定在2015年3月31日前将商铺交付乙方（石家庄监狱）使用装修，装修时如发生房屋损坏的一切经济损失由乙方承担，甲方正式交房待甲方取得合法土地使用权后办理，双方按房管局制式《商品房买卖合同备案》，合同价款不变。由上述约定可知2015年3月31日是对涉案商铺交付装修的日期，而正式的交房是在国骅公司取得土地使用权后办理即正式交房并未约定具体日期。因此，石家庄监狱诉称国骅公司逾期交房理据不足。只有在正式交房之后石家庄监狱才能对商铺进行出租并取得收益，现有条件不能正式交房，对其诉称的租金损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决如下：驳回原告河北省石家庄监狱的诉讼请求。本案诉讼费201128元，由原告河北省石家庄监狱负担。 上诉人诉求 石家庄监狱不服一审判决，上诉请求：1、撤销石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初714号民事判决书；2、改判被上诉人将涉案商铺、会所（幼儿园）交付给上诉人或发还重审；3、改判被上诉人赔偿上诉人的损失31865680元或发还重审；4、一二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人要求交付房产的诉求完全合法。依据2014年9月24日双方签订的《红星国际小区商铺购买协议书》，被上诉人应当于2015年3月31日前将商铺、会所（幼儿园）交付上诉人使用，装修合同约定十分清楚。一审判决已经认定《红星国际小区商铺购买协议书》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，则上诉人依据合同约定要求被上诉人交付商铺、会所（幼儿园）给上诉人装修使用的诉求完全合法有据，被上诉人违约的事实清楚。二，1、被上诉人在一审提交的证据2《公证书》所附《公告》中明确写明“由于监狱未能按合同约定及时支付工程款导致工期延长，至今不能及时交房”，虽然该内容中监狱未能按合同约定及时支付工程款与事实不符，但被上诉人是承认未及时交房的。这是被上诉人自己提交的证据，是自认的事实。被上诉人在庭审答辩时明确提出“我们不应当交付房屋”，证明涉案房屋并未交付。2、2009年11月23日，双方签订的《合作开发协议书》第二条1明确约定，被上诉人负责该地块开发项目的所有建设手续，办理并承担费用。第三条2（3）约定，被上诉人负责此项目的所有建设手续的办理。3、被上诉人在一审提交的证据2《公证书》所附《公告》中明确写明“土地不再摘牌、国骅公司工程部、物业等相关人员全部撤出，红星国际住宅小区全部房源的验收、竣工备案、房产证的办理等工作，国骅公司概不负责”。可见，办理土地摘牌、竣工验收、房产证是被上诉人的责任，不仅是合同约定的义务，也是被上诉人自己承认的义务。事实上被上诉人不仅不交付商铺房产而且已经擅自撤场，不履行办理土地摘牌、工程竣工验收、房产证等手续。三、被上诉人的辩称没有证据支持。被上诉人辩称，交房的时间节点未到，可以不交房，辩称上诉人未支付全部购房款，未支付土地款，但却没有任何证据支持其观点和理由；被上诉人对《红星国际小区商铺购买协议书》的合法性真实性予以认可，但对上诉人诉求的依据合同交付商铺却偷换概念，应于2015年3月31日应当交付商铺给上诉人使用装修，诡辩为正式办理交房手续。上诉人提交的证据已经证明了被上诉人严重违约，被上诉人自己提交的证据和辩称的理由，已经证明其观点不能成立，更没有证据支持。四、一审判决在认定事实和适用法律上明显错误。一审判决对合同约定2015年3月31日前被上诉人应当将商铺交付上诉人使用装修的内容视而不见，以合同约定的正式交房条件未成就为由，对上诉人的合法诉求不予支持，对合同中约定被上诉人应当办理土地摘牌、竣工验收的合同义务不尽履行义务不做认定，作出的一审判决完全是以审判权纵容被上诉人的违法违约行为。一审判决引用合同法第44条、第60条判决驳回上诉人的诉讼请求，而这两条法律恰恰是有效合同应当依法保护、当事人应当全面履行合同义务的规定。综上所述，一审判决明显错误，应予纠正。 被上诉人答辩 国华公司答辩认为，一、监狱严重违约，是导致红星国际小区项目存在种种问题包括不能交房等的根源所在，所有责任应当由石家庄监狱承担。截止到目前，石家庄监狱还欠国骅公司合同内的团购款金额约2.39亿元一直未付。其中项目土地款总共1.728亿元，石家庄监狱强行收房，本应当由国骅公司收取的6652.88万元房款也由石家庄监狱向业主收取，至今不给国骅公司。另外经石家庄仲裁委仲裁的逾期付款利息2547万元，一直未支付；还有应监狱要求增项中的太阳能、楼宇对讲、弱电系统等增项部分约4680万元未进行核算，评估不足、评估漏项、材料上涨等也未进行核算，垫资利息也未进行核算。二、包括土地证在内的所有建设手续至今不能办理的责任在于政府、在于石家庄监狱，土地证等建设手续不能办理的直接后果就是达不到交房的条件，对于此国骅公司没有任何责任。1、该项目是在三年大变样期间，石家庄市政府专门给予“先建设、后审批，边建设、边审批”特殊优惠政策的项目。该块土地至今政府都没有挂牌，没有进入土地市场，更谈不上摘牌了。没有土地证，其它建设手续更是无从谈起。这是历史遗留问题，是政府的问题。2、2009年11月国骅公司和石家庄监狱签署合作协议，2010年5月份该项目已经全面开工，但石家庄监狱在2014年3月份才和政府部门签署土地收储协议，而且至今尚未办结，导致土地至今不能挂牌。石家庄监狱作为项目建设方，应负全部责任。3、这个项目土地款总共1.7281亿元，截止目前为止，国骅公司没有收到石家庄监狱一分钱的土地款，国骅公司按照合同约定不应承担任何责任和经济损失。4、因为商铺和住宅是同一座楼，商铺是一二楼，三楼以上是住宅，商铺不是独立的，所以客观上不可能单独为商铺办理土地证和建设手续。由于以上三点原因导致商铺也不可能有土地手续和建设手续。三、该项目国骅公司已经失去实际控制，商铺实际上由石家庄监狱控制，不存在交付不交付的问题。2016年4月监狱买通施工单位强行交钥匙，并收取了应该交给我公司的部分房款约7000万元。我公司于2016年3月30日公告并送达给石家庄监狱，说明此项目未经竣工验收，不能交付使用，但监狱方置干警和家属的安危于不顾，仍然一意孤行，强行交房。项目所有房产实际均由监狱掌控，我公司所有机构及人员已经从该项目全部撤出，商铺一直处于闲置状态，所以就不存在交付商铺和会所房产的问题，逾期交房的违约责任及赔偿损失更是无从谈起。四、根据法律规定，任何未经竣工验收的建筑工程均不得交付使用，未达到竣工验收条件不能竣工验收的责任在于石家庄监狱。五、根据法律规定，石家庄监狱没有任何损失，国骅公司不应当赔偿其损失。未经竣工验收的房屋不能交付使用，不能交付使用自然不能用于出租，不能出租自然不会有租金损失。六、根据双方签订的《红星国际小区商铺购买协议书》的约定，尚未到交付商铺的时间节点，国骅公司不应当交付商铺，更不应当赔偿石家庄监狱所谓的租金损失。根据双方合同约定，2015年3月31日，即使交付也是让石家庄监狱装修，并不能自己使用或者用于出租，正式交付商铺需要满足一个条件，就是国骅公司取得合法土地使用权后，才能正式交付商铺。 本院查明 二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为 本院认为，本案中双方当事人争议的核心问题，一是国骅公司是否应当向石家庄监狱交付案涉房产，二是国骅公司是否应当承担逾期交房的违约赔偿责任。 1、关于案涉房产的交付问题。2014年9月24日，石家庄监狱和国骅公司签订《红星国际小区商铺购买协议书》，其中第四条约定：“甲方（国骅公司）定在2015年3月31日前将商铺交付乙方（石家庄监狱）使用装修，……甲方正式交房待甲方取得合法土地使用权后办理。”石家庄监狱依据上述约定，主张国骅公司应在2015年3月31日前将商铺交付其使用装修。我国《合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，案涉项目至今未取得土地使用权证及其它开发建设手续，亦未经过竣工验收，同时合同条款中的“使用装修”和“正式交房”的具体含义并不清晰，故本院认定无论是双方合同约定的“交付乙方使用装修”还是“甲方正式交房”，均应符合上述法律规定的交付条件，亦即应在竣工验收之后方可交付。据此，石家庄监狱诉请国骅公司向其交付商铺和会所（幼儿园）房产缺乏依据，本院不予支持。 2、关于违约赔偿问题。首先，因双方在《红星国际小区商铺购买协议书》第四条约定的2015年3月31日前“交付乙方使用装修”不符合法定的交房条件，故不能以2015年3月31日作为国骅公司逾期交房的判断标准；其次，双方在《红星国际小区商铺购买协议书》中并未对完成竣工验收后正式交房的具体时间作出约定，结合案涉项目自身的特殊性考虑，双方对办理土地出让、项目建设手续直至完成竣工验收的过程应有所预期；第三，从双方签订的一系列协议内容来看，红星国际项目的住宅部分和商铺部分属同一项目的不同组成部分，该项目的土地和建设手续也是作为一个整体统一办理，并且双方在合同中对住宅部分和商铺部分的权利、义务也存在合并或者交叉约定，难以完全分离开来。结合双方在整个项目建设过程中的合作情况，根据本案现有证据，尚不足以认定导致该项目至今不能完成竣工验收并交付使用的原因，是由国骅公司单方违约所致，故石家庄监狱请求国骅公司承担逾期交房的违约赔偿责任依据不足。双方均应按照合同约定，积极履行各自承担的义务，尽早完善、办理案涉项目各项手续，诚信、合理地解决双方之间的纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 判决结果 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费201128元，由河北省石家庄监狱负担。 本判决为终审判决。 合议庭 审判长李彦生 审判员邢荣允 审判员宣建新 判决日期 二零一八年七月二日 书记员 书记员孙胜超 |
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