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年底收费忙。很多物业公司的工作人员辛苦一年，到了年底，才发现项目收费率低的可怜，老板很生气，年终奖也没指望了。 披星戴月，风雨兼程。顾不上吃东西，趁着晚饭时间，很多业主都在家的时候，物业小哥拎着礼品，夹起收据发票，打开手电筒疾步前行，开始走街串巷，沟通收费。 因为工作原因，最近帮助物业公司调解了一起物业纠纷。 金额不高，争议焦点倒是很有代表性。这家物业是和开发商、前期物业公司一起共同签的委托合同（三方协议），在服务的过程中，小区里很多地方还残留前期物业公司的宣传资料，导致很多业主分不清是哪家物业公司在提供服务。 这户业主拒绝交费，还有一个原因是，房产登记在男方名下，男方经常外地出差很少出面，每次去收费，都是他妻子出面沟通，理由一直是：你们找男方要钱去，我不管！！！ 动之以情，晓之以理。 首先，你虽然不是业主，但是作为配偶属于实际使用人，另外，三年前也有过交物业费的记录。根据物业管理委托合同和《物业管理条例》的规定，物业使用人也有按时缴纳物业管理费义务，逾期未缴纳，也是要承担违约责任的。 其次，物业公司是接受了开发商和前期物业公司的委托，签了三方协议，才对小区开展物业管理服务的。《物业管理条例》规定了，开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业进行物业管理。 最后，物业公司接受委托后，按照合同对小区进行了物业服务管理，业主享受了物业公司提供的物业服务，合同关系依法有效。 经过沟通，这位女士很快拨通了她老公的电话，短暂交谈了几句，同意交费。 这个案例中，牵涉到“三方转委托协议”效力的认定。 在平时的工作中，遇到的基本都是物业公司部分“转委托”案例，比如：保安转委托，保洁转委托等等。 转委托，除了节省人力成本，还可以实现，让专业的人去做专业的事情这一美好初衷。 但是，“转委托”也不能太随意，如果给业主造成损失，还是要承担赔偿责任的。 案例看完，估计还有一些物业朋友对“转委托”概念不太理解，以下逐一介绍： 首先、物业管理公司能进行“转委托”吗 ? 物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。（PS：三方协议除外） 其次、物业公司如何进行“转委托”? 首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目; 其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。 最后、物业公司“转委托”后，出现问题，责任谁来承担? 物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。 |
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