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小张来年要结婚，家里要为他准备新家。当他家进入各个售楼处的时，总是会面对置业顾问热情洋溢的对待。等走完现在的这些楼盘后，小张家里觉得这些楼盘简直找不出来哪儿不好，他们自己也都忘记了在售楼处要看些什么。可他们总觉得哪哪都好的楼盘肯定不存在，要不就是太贵了。现在小张挺愁，他想结婚，可是买新房怎么这么难？ 买新房时很多人都会去售楼处看房，可是售楼处到底应该怎么看？小课堂为您推出——走进售楼处系列。今天为您介绍如何在售楼处提问，去售楼部要注意什么？ 进售楼处要问些什么？（一）均价仅做参考，重点问准差价 到了售楼处之后，许多买房者咨询的第一个问题就是楼盘均价，但是你会发现看中的那套房源往往高于均价太多。当你问为什么与均价差别那么大的时候，售楼小姐肯定会用各种冠冕堂皇的理由忽悠你。 所以，不要问均价，重点问准差价，包括楼层差价、楼栋差价。差价问清楚了，买房者就可以根据自身经济实力进行选择。至于起价，更无需问了，多半是噱头，没有实际意义。 （二）面积水分太大，重点问准公摊 经常听到买房者抱怨，为什么同样的面积，我们家看起来要小得多？其实，这主要就是公摊不同造成的。 高层住宅公摊的范围在15％－30％之间，假设购买一套100平方米的住宅，套内面积的范围大约在70－85之间。而且在收房验房的时候，公摊还有上下3％的误差。所以，买房者一定不要只问面积，问准公摊才是王道！ （三）物业费先等等，问准物业公司 一般而言，同类型的楼盘物业费都差不多，所以最重要的是你要问准物业公司。 一般大型房企都会有自己的物业公司，资质比较可靠。还有一种情形，不少所谓的物业公司，缺少正规培训，体验感相对差得多。 售楼处都要公示什么文件？（一）开发商需要公示的文件 “五证”：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》／《商品房销售许可证》。 资质文件：开发商的营业执照、《房地企业资质证书》、销售人员从业信息。 合同类文件：《北京市商品房现房购房合同》或《北京市商品房预售购房合同》范本、面积补差款协议范本、《商品房认购书》范本、物业合同范本等。 （二）代理商需要公示的文件 代理商的营业执照、委托销售的委托书、房管局的备案文件。 （三）这些文件重点要看什么？ 1、《国有土地使用证》是由国土资源局审批颁发，是开发商合法使用土地的凭证，明确了楼盘土地使用的终止日期，购房者可以由此推算土地使用年限还剩多少年。土地使用年限到期后，是否可以续期现在还没有具体的法律政策出台。 2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，其中写明了建设单位、建设项目名称、建设位置和建设规模。其中，分批次建设的期房，建设工程许可证也会分批次审批发放，所以建设项目一栏，会标有具体建造的地块标号或楼栋号。 3、《建设用地规划许可证》是土地管理部门颁发建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，有此证表示该块地开发商具有合法的规划权利。证书上应有小区规划的“四至”范围即东南西北四个方位的边界，购房者可以据此判断小区的大致范围，以及所占用地是否合法。 4、《建筑工程施工许可证》是向当地政府建设主管部门申请审批的，合法开工的凭证。一般情况下，《建设工程规划许可证》审批下来，《建筑工程施工许可证》审批也就不会存在问题，此证是建设单位施工的法律凭证。证书上会有相关单位的信息，如设计单位、监管单位和施工单位。 5、《商品房预售许可证》／《商品房销售许可证》期房项目开发商拿到的是《商品房预售许可证》，现房项目开发商拿到的是《商品房销售许可证》。销售证是开发商进行房产交易的合法凭证，如果开发商没有拿到这个证，开发商销售楼盘则属于违法行为，与开发商签订的购房合同也没有法律效力。 6、营业执照是一个企业合法经营的法律凭证，如果购房者看的是小型开发商的楼盘可以看一下是否在有效期内，让自己放心。 7、合同样本现房项目公示的是《北京市商品房现房购房合同》，期房项目公示的合同样本是《北京市商品房预售购房合同》。样本是北京住建委网站上下载的，公示合同样本，购房者可以提前熟悉一下合同内容。 8、房源销控表是楼盘销售情况的展示，购房者可以从销控表中及时了解楼盘房源在售情况。销控表上一般会有房子单价、户型、面积等信息。 9、销售人员的信息也需要向购房者公示。一般情况下，楼盘销售人员在住建委备过案，会佩戴住建委制定的工牌。 （四）这些公示文件一般展示在哪？ 住建委要求公示的文件，开发商会在售楼处的一个地方，设置文件公示区，专门展示需要公示的文件。 每一个买房的朋友都是需要去售楼部进行现场观看和咨询的，但是大家一定要注意去售楼部的时候不要被置业顾问口中的“美好”轻易打动。买房对于很多人来说都是很重要的决定，一定要谨慎谨慎再谨慎。所以当您走进售楼处，还需要大家自己认真仔细的斟酌、考虑。
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