笔者按: 由于地产项目融资长期以来体现的“债性”以及在长期市场的培养下,投资人已习惯非标融资的高收益类产品。但是,随着私募基金行业频繁爆雷的影响,目前投资人对私募基金产品的接受度逐渐减弱,私募基金“募资难”的问题越发明显。 按照以往的操作方法,一些股权类管理人其在发行地产私募基金时通常也会包装成“明股实债”类的基金产品,并通过产品设计最终将资金输入给开发商用于其前融项目。但随着《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理第4号》(下称“4号规范”)的颁布以及监管叫停“明基实贷”类基金产品,加之,目前基金备案的难度、投资人对私募基金的接受度问题,在此番的地产融资寒冬下,一方面一些开发商以及投资人开始逐渐接受“真股类”地产私募基金产品,股权类私募基金管理人亦逐渐转向做“真股”类产品投资于地产项目;另一方面,一些机构以及一些私募基金管理人为了维持生存,充分发挥其以往积累的高净值客户资源优势,通过其自身或其关联方在金交所/金交中心发行收益类产品,继续为一些地产项目提供前融资金。 西政财富特对市场上一些机构及私募机构通过金交所/金交中心通过发行金交所/金交中心相关收益权类产品进行房地产项目前融业务进行总结。 需特别注意的是,本文对金交所/金交中心相关产品的合规性以及私募管理人相关业务的合规性不予探讨。 (一)项目公司及标的项目 1.标的项目:XX项目; 2.项目公司:XX公司。 (二)挂牌方及摘牌方 1.挂牌方:项目公司所属集团(暂定); 2.摘牌方:资金方或其指定主体。 (三)产品名称 XX资产收益权1号产品(暂定)。 (四)融资规模 不超过4亿元。 (五)融资期限 1.融资期限为6+6,满6个月后有一次提前还款权利,还款金额不低于1亿元; 2.在标的项目住宅销售比例达到50%时,挂牌方须偿还全部融资本息。 (六)资金用途 用于标的公司支付土地价款及项目开发建设。 (七)融资成本 综合成本为17-18%/年;其中:7-8%于每笔款投出后5个工作日内以服务费的方式向指定的第三方支付;0.3%于挂牌后15个工作日内向交易所支付,并按照10%/年计收利息、按半年付息。 (八)还款来源 1.标的项目销售回款; 2.项目再融资置换; 3.集团资金调配。 (九)退出方式 项目方及其集团偿还融资本息、回购股权。 (十)放款条件 1.资金方无偿受让项目公司99%股权,剩余1%股权质押于资金方; 2.签署整套投资协议,落实资金方对项目公司资金监管,证、章、照共管措施。 (十一)风控及增信担保措施
(一)交易架构 (二)交易流程 1.由融资方所属集团作为挂牌方,通过金交所/金交中心挂牌转让所持有的资产收益权,收益权金额5亿元,转让对价牌4亿元。 2.交易所登记备案后,投资人投资该收益权转让产品,并委托资金方指定的主体管理、摘牌,投资人产品认购款支付至募集账户。 3.资金方指定主体收到投资款后放款至挂牌方融资方,融资方将该资金专项划转至项目公司用于地价款及开发建设。 4.放款前需完成项目公司股权转让及质押等先决条件,放款后60日内完成土地抵押,待挂牌方按约定归还全部本息后解除抵、质押手续及配合融资方回购股权。 |
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