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“ 容积率是个什么鬼? 简单来说，我们所能够居住的住宅楼盘，容积率不同所形成的居住舒适度也不同，容积率在1.0-2.0之间的楼盘属于低密度，居住起来感觉最爽，;容积率在2.0-3.0之间的楼盘属于居住舒适度较高的一类，是值得关注和购买的;容积率在3.0-4.0之间的楼盘在郑州是最常见的，容积率在4.0-5.0之间的楼盘请谨慎，基本全是刚需盘;容积率在5.0-6.0之间的楼盘，是危险的炮灰，请远离。 所以，说白了，容积率越低居住舒适度越高，容积率越高居住舒适度越低。 而我们很多购房者在看房时往往只看价格，顶多再看看配套，对于容积率是否偏高、户型设计是否动静分区、通透良好，楼间距是否影响采光，绿化率和绿地率有什么区别，开间、进深分别是什么意思，往往不去了解，更多地是不知道应该去了解这些，其实这些参数指标都是和交房后的居住舒适度有着密切关联的。 所以，我们也将结合郑州本地楼盘陆续展开购房知识系列稿件，本文先说容积率。 郑州购房必看容积率：先从一张图片说起
〇容积率是怎么计算出来的? 容积率的计算方式是容积率=建筑面积/规划用地面积，当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 再简单一点说，就是指一平方土地可以盖多少平方的建筑。只能盖0.5平方容积率就是0.5，能盖1平方容积率就是1，能盖2平方容积率就是2，能盖5平方容积率就是5，以此类推。 如下图所示，就是在一块给定的土地上，看盖了多少面积的房子，盖的面积越大容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。当总建筑面积恰好等于土地的面积时，容积率就为1。容积率为2则表示地块上的建筑面积加起来，可以把该地铺满两遍。 〇我们为什么要关注容积率? 通过上图我们知道，根据容积率的计算公式，建筑面积越大，容积率越大。而增加建筑面积的方式无外乎两种： A、增加建筑楼层; B、增加建筑密度。上述两种方式无论哪种都会降低建筑的舒适性。 容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。 说的再直观点：比如你所住的楼总共有7层，假想一下现在同样的楼总共有50层!那么平常上下电梯、倒垃圾、生活噪音、防盗安全隐患、门外草坪的狗屎、还有旁边超市的排队队伍长度、门口公路拥堵是不是会让你难以忍受? “土地”是有限的，它承载的越多，我们人均可支配的就越少。相同情况下，容积率越小这块地就“越轻”，生活起来越宽松舒适。 〇容积率越高好还是越低好? 住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了。对同一小区而言，容积率较小，则房价较高;容积率较大，则房价较低。对于一个楼盘的容积率大好还是小好，业内普遍达成的观点是：容积率越高的小区，居住舒适度越低，反之，容积率越低的小区，居住舒适度也就越高。 郑州购房必看容积率：盘点215个楼盘 ►容积率在5.0-7.0之间的楼盘：13个 二七区升龙城容积率5.6 二七区郑地新港华苑容积率5.4 二七区锦美南华府容积率5.6 二七区中林国际容积率6.6 二七区华润悦府容积率5.9 金水区恒祥百悦城容积率5.9 金水区宏光协和城邦容积率6.0 金水区金成时代广场容积率6.4 金水区豫森城容积率5.1 中原区阳光城丽兹公馆容积率5.86 中原区保利心语容积率5.5 中原区旭瑞和昌城市之光容积率5.59 经开区宏光合园容积率5.5 解读： A、以上宏光协和城邦、豫森城、升龙城均是城改高密度项目，我们总结了只要是城中村改造出来的楼盘，容积率基本都在5.0以上，并且品质越来越差，不会出现豪宅，建议必须远离。 B、类似于容积率6.4金成时代广场，简直不是人住的地方，而容积率5.9的华润悦府已经和所谓的高端豪宅没什么关系，并且还减配，但依旧卖得火，哎，郑州人啊，别把摩天大楼都当成是豪宅好吗? C、中林国际位置属于金二环，位置没的说，紧邻着丹尼斯超市和王府井百货，配套成熟而丰富，但一直停停建建，证件也不全，风险大，项目也只有那可怜的几栋楼，购买的话承担的风险是很大的，谨慎! D、阳光城丽兹公馆是一个特殊案例，虽然容积率高，但占据三环内，周边商业、交通、医疗、教育等配套成熟，采用精装修，据说是2000元/平以上的精装标准，还引入全屋科技配置系统，更值得一提的是它的户型排布十分合理，采光效果会不错——想要成熟配套的刚需可以关注下。 ►容积率在4.6-5.0之间的楼盘：12个 金水区城果容积率4.8 二七区阳光怡景花园容积率4.95 高新区建业富力五龙新城容积率4.68 中原区五建新街坊容积率4.66 中原区裕华光合世界容积率4.9 中原区和昌湾景国际容积率4.49 中原区升龙天汇广场容积率4.99 中原区啟福城容积率4.57 金水区美景美境容积率4.8 管城区源升金锣湾容积率4.99 管城区正商华钻容积率4.99 解读： A、以上楼盘基本属于刚需盘，且各有各的劣势，比如建业富力五龙新城的户型是硬伤，啟福城的内购基本就是个坑，美景美境的安置房太多，源升金锣湾虽占着地铁口但品质质量堪忧，小开发商操作的楼盘就是不靠谱。 B、城果项目体量只有两栋楼，开发商实在是太小，市场上基本听不到什么声音，网上根本没有太多的信息，连股东的信息都少的可怜，风险很大，另外该楼盘梯户比2梯6户的设置，可以直接放弃了，那个密集，人挨着人。 C、基本上，容积率超过4.5的楼盘，自住的话一定要慎重了，如果你是投资客，可以选择占据环内成熟位置，有地铁口或者有学校的楼盘，比如美景美境、和昌湾景国际。 ►容积率在3.6-4.5之间的楼盘：27个 惠济区谦祥兴隆城容积率4.49 惠济区绿地璀璨天城容积率3.9 高新区谦祥钱隆城容积率4.5 金水区泰山誉景容积率3.99 金水区嘉辰丽景苑容积率4.36 金水区锦艺金水湾容积率3.7 金水区紫檀华都容积率3.99 金水区东韩里容积率4.0 金水区开祥御龙城容积率4.5 郑东新区英协生生银河居容积率3.99 郑东新区水之郡容积率4.0 二七区亚星金运外滩容积率4.0 中原区万科民安星辰容积率4.29 中原区华瑞紫韵城容积率4.2 中原区盛世卧龙城容积率4.45 中原区宏江中央广场容积率4.2 中原区金水世纪城容积率4.3 中原区唯棠容积率4.2 管城区绿都紫荆华庭容积率4.0 管城区民安尚郡容积率3.7 惠济区美景麟起城容积率3.7 高新区裕华满园容积率4.40 高新区朗悦公园府容积率3.8 高新区祝福红城容积率4.0 经开区阳光城檀悦容积率4.5 经开区碧桂园天玺容积率3.9 经开区华润紫云府容积率4.5 解读： A、以上楼盘基本都可以关注，但也都是刚需盘了，而类似于唯棠、祝福红城这样的问题楼盘，如果自住的话，就别考虑了。 B、综合容积率在3.6-4.5之间的楼盘，金水区和中原区的占比最大，且大部分是城改项目，说明这两年的城中村改造基本锁定在这两个老城区。所以，在这两个老城区，除了可以关注上述楼盘，一定不能忽视的就是二手房，尤其是在2017-2018新房调控很严厉的这两年，二手房可能有更为宽泛的议价空间。 C、华瑞紫韵城虽然是不知名开发商，但位于未来很有前景的常西湖新区，备受关注，而南三环绿都紫荆华庭，虽然是一个容积率4.0的纯刚需盘，去年年底也发生业主因“大白墙”维权的事件，但因为背靠宇通、地铁2号线持续热销。 D、以上楼盘我们推荐华润紫云府、碧桂园天玺、绿都紫荆华庭、泰山誉景、锦艺金水湾、华瑞紫韵城、盛世卧龙城、美景麟起城、英协生生银河居。 ►容积率在3.1-3.5之间的楼盘：55个 郑东新区未来华庭容积率3.47 金水区明天世纪容积率3.5 二七区泰宏建业国际城容积率3.5 二七区长江一号容积率3.03 二七区亚星观邸容积率3.5 中原区永威西郡容积率3.48 中原区郑地璞园容积率3.43 中原区领创天誉华庭容积率3.49 中原区汇泉西悦城容积率3.1 中原区和黄熙花园容积率3.48 管城区金地铂悦容积率3.5 管城区郑地美巢容积率3.49 管城区永威城容积率3.5 管城区绿都澜湾容积率3.5 管城区泰宏阳光城容积率3.2 管城区光之谷容积率3.49 惠济区建业花园里容积率3.2 管城区兴忠启程容积率3.49 管城区鑫苑国际新城容积率3.49 管城区奥兰和园容积率3.49 管城区正商中州城容积率3.49 经开区保利罗兰香谷容积率3.49 高新区新芒果春天容积率3.5 高新区新合鑫观悦容积率3.48 高新区谦祥万和城容积率3.5 高新区石佛艺术公社容积率3.19 高新区健达西西湖容积率3.49 高新区江山爱丁堡容积率3.47 高新区中益7囍容积率3.5 经开区碧桂园天悦容积率3.5 经开区经开万锦城容积率3.5 经开区九龙新城容积率3.5 新郑南龙湖康桥溪棠容积率3.2 惠济区旭瑞和昌花漾里容积率3.49 高新区金科城容积率3.11 高新区恒大城容积率3.5 高新区公园道一号容积率3.49 高新区荣盛祝福花语水岸容积率3.5 高新区正弘高新数码港容积率3.46 高新区大正鲲府容积率3.49 高新区翰林国际城容积率3.49 高新区糖果时光容积率3.49 郑东新区润城时光里容积率3.48 郑东新区英地金台府邸容积率3.5 郑东新区海马公园容积率3.37 金水区正道和苑容积率3.5 金水区和昌悦澜容积率3.5 金水区康桥朗城容积率3.5 金水区名门翠园容积率3.4 金水区亚新美好城邦 容积率3.5 金水区旭瑞和昌优地容积率3.49 郑东新区建业天筑容积率3.49 二七区万科大都会容积率3.5 二七区鑫苑名城容积率3.29 解读： A、上述楼盘不乏品牌性很高的项目，金科、碧桂园、恒大、建业、万科、海马、康桥、金地、永威、亚新等，这些楼盘做好了品质都不错，不会出现人压人的情况。 B、名门翠园位置比较好，有地铁4号线，产品设计覆盖比较广，周边配套比较完善。但是从2015年到现在，还没开盘，真够磨叽的，不过这两天名门翠园的131号地熙和苑取得了建规证，剩余的证件据说在稳步办理中。不管怎么样，希望进展再顺利一些吧，别拖到2018年。 C、旭瑞和昌优地目前控规已经出来，工业用地已经修改成二类居住用地。项目产品设计较好，全生命周期概念，地铁4号线丰收路站，周边配套完善。 D、有次我开车从万科大都会售楼部出发，正常行驶15分钟便抵达二七万达广场。其实，因为目前南四环投入的开发相对较少，大家普遍对南四环就有抗性，我认为随着时间的推移，城市版图的发展，这个问题可以得到解决。更何况，大都会距离地铁7号、9号换乘站(大学南路豫一路)在1公里以内，算是地铁盘。 E、永威城和绿都澜湾，一个以精细化著称，品牌和品质不断增强，建材、物业和景观是“三宝”，据说，目前永威城正在与省实验小学省实验中学洽谈，基本快要落地了，如果落地，那学区也将成为永威城另一大优势;一个是在产品各个方面呈现均好状态，离地铁2号线站口(1500米左右)，并且配套一个创新街澜湾校区，在管城区也就创新街小学的实力最强。 F、鑫苑国际新城属于管南片区的千亩大盘，三环内、双地铁、13500的单价，对于注重地段、通勤时间的购房者，无疑具有很大的吸引力。但另外也需注意的是，该项目的高容积率、社区底商等因素，对于追求良好居住舒适度的购房者，可以再冷静斟酌。 ►容积率在2.0-3.0之间的楼盘：67个 郑东新区华强新芒果御象湖容积率2.99 二七区昌建翡翠苑容积率2.5 郑东新区正商善水上境容积率2.5 郑东新区永威森林花语容积率2.45 金水区美商郑东龙湖一号容积率2.79 金水区伟业龙湖上城容积率2.5 金水区东润泰和 容积率2.99 金水区 万科美景世阶 容积率2.99 郑东新区吉地澜花语容积率2.99 二七区招商天地华府容积率2.99 郑东新区鲁能公馆容积率2.8 郑东新区星联湾容积率2.44 二七区橄榄城新公馆容积率2.79 郑东新区东润城容积率2.59 郑东新区融创美盛象湖壹號容积率2.5 郑东新区广电天韵容积率2.99 郑东新区瀚海晴宇容积率3 郑东新区泰宏阳光和苑容积率2.99 郑东新区亚新紫藤公馆容积率2.49 郑东新区建业春天里容积率2.09 郑东新区恒大悦龙台容积率2.49 二七区正商城容积率2.9 二七区旭辉·正荣首府容积率2.5 二七区融侨悦澜庭容积率2.99 二七区康桥康城容积率2.99 二七区绿地滨湖国际城容积率2.9 二七区郑州绿地城容积率2.99 二七区晴天苑容积率2.99 中原区昆仑望岳容积率2.49 航空港区永威南樾容积率2.5 航空港区正弘中央公园容积率2.5 航空港区万科美景魅力之城容积率3.0 航空港区豫发国园玖号院容积率2.48 航空港区中建森林上郡容积率2.49 航空港区安纳西庄园容积率2.49 中牟绿博康桥香溪郡容积率2.49 中牟绿博亚新美好艺境容积率2.5 中牟绿博融创观澜壹号容积率2.5 中牟绿博万科荣成兰乔圣菲容积率2.2 中牟绿博郑东碧桂园容积率2.49 中牟绿博雅居乐春森湖畔容积率2.5 中牟路劲国际城容积率3.0 新郑南龙湖阳光城丽景湾容积率3.0 新郑南龙湖正商智慧城容积率2.49 新郑南龙湖华南城中园容积率2.99 新郑南龙湖融侨城容积率3.0 新郑南龙湖富田兴和湾容积率2.99 高新区理想名家容积率2.8 经开区金沙湖高尔夫观邸容积率2.77 经开区康桥兰溪容积率2.5 经开区富田九鼎世家容积率2.9 经开区信保春风十里容积率2.49 经开区青风公园容积率2.49 经开区康桥悦蓉园容积率2.5 经开区中建观湖国际容积率2.49 经开区绿地澜庭容积率2.49 经开区康桥悦城容积率2.49 惠济区正商林语溪岸容积率2 惠济区万科天伦紫台容积率2.9 惠济区融创瓏府容积率2.9 惠济区富力建业尚悦居容积率2.5 惠济区正弘澜庭叙容积率2.06 惠济区锦艺四季城容积率2.23 惠济区正商家河家容积率2.99 惠济区万科民安云城容积率2.5 惠济区丰乐奥体公馆容积率2.99 高新区万科城容积率2.8 高新区荣邦城容积率2.5 解读： A、上述楼盘品质基本都不错，都值得关注，但是问题出来了，这些楼盘除了少部分以外，其余基本都在经开滨河国际新城、航空港区、新郑南龙湖、中牟绿博等远郊，当然了，郊区盘不是不能买，但最好你实地去看看，感受感受，根据自己的工作区域，综合通勤时间、周边配套是否便利。在远郊区域中，我一直以来都谨慎看好绿博、经开滨河国际新城，不看好南龙湖。 B、航空港区目前政策支持力度绝对可以，园博园也非常吸引人，但目前而言，购房仅推荐正弘中央公园等所在的北港，自住可以，投资回避，南港现在还是别碰了。 C、二七区涌现不少新的外来开发商的产品，比如旭辉·正荣首府和融侨悦澜庭，都规划有地铁7号线，目前配套有点弱，但作为品牌开发商在郑州市区的第一个楼盘，值得关注。 D、对于2017年下半年乃至于2018年上半年的郑州购房，刚需群体请尽可能选择四环内房源，远郊项目多多慎重! ►容积率在1.0-2.0之间的楼盘：39个 荥阳清华大溪地容积率1.94 荥阳西郡原著容积率1.5 荥阳洞林湖新田城容积率1.02 荥阳碧桂园龙城容积率2.9 荥阳东润玺城容积率2.8 荥阳碧桂园龙城天悦2.99 荥阳新城尚郡2.5 新郑南龙湖康桥九溪郡容积率1.3 新郑南龙湖正商红河谷容积率1.49 新郑南龙湖龙湖锦艺城容积率2.0 新郑南龙湖康桥林语镇容积率2.0 中牟雁鸣湖万科长基云庐容积率1.34 中牟雁鸣湖正商双湖湾容积率1.49 中牟绿博亚新美好香颂容积率1.99 中牟绿博名门紫园容积率1.34 中牟雁鸣湖绿地香颂容积率1.04 中牟绿博永威上和郡容积率1.6 中牟大孟镇普罗旺世理想国容积率1.1 航空港区富田兴和苑容积率1.6 航空港区浩创悦城容积率1.92 航空港区和昌盛世城邦容积率1.5 航空港区豫发大运城蓝山公馆容积率1.51 经开区亚新海棠公馆容积率1.99 惠济区建业运河上院容积率1.98 惠济区正商兴汉花园容积率1.99 惠济区正商玉兰谷容积率1.5 经开区碧桂园翡翠湾容积率1.85 高新区帝苑学府容积率1.37 惠济区碧源月湖容积率1.8 郑东新区融创天璟园容积率1.49 郑东新区亚新茉莉公馆容积率1.99 郑东新区荣盛华府容积率1.5 郑东新区北龙湖金茂府容积率1.69 郑东新区兰溪上苑容积率1.6 郑东新区豫农金领九如意容积率1.5 郑东新区国投玖栋容积率1.46 郑东新区冠景君悦湖容积率1.67 郑东新区蓝城玫瑰园容积率1.5 郑东新区万众顺和禧容积率1.3 惠济区和昌林与城容积率1.99 郑东新区郑地美景东望容积率1.55 郑东新区雅居乐御宾府容积率1.5 郑东新区永威上和院容积率1.67 金水区鸿园容积率1.29 惠济区融创瀚海大河宸院容积率1.59 郑东新区正弘瓴容积率1.69 解读： A、这个容积率区间的楼盘，基本都是典型的洋房和别墅小区了，像正弘瓴、北龙湖金茂府、雅居乐御宾府、永威上和院、荣盛华府、蓝城玫瑰园等等都是好房子。其中，北龙湖金茂府主打绿色科技，地源热泵、全屋净水、镀银LOW-E玻璃等等;荣盛华府产品设计非常丰富，20栋房子，涵盖了洋房、叠拼、双拼，10栋洋房，500平的双拼只有8套，剩下的则为叠拼;郑州的雅居乐御宾府产品绝对的纯粹，纯叠墅，这在整个北龙湖都是稀缺的。放眼整个片区，北龙湖价值不用怀疑，未来这里房价还会再涨。 B、和昌林与城是北四环外的刚需楼盘，有地铁3号线天轩街地铁口不远，800米左右，自住的话可以选择，现在惠济万达已经运营，还有怡丰森林湖的配套，周边环境较好。 C、名门紫园对绿博的一个贡献，在于其引进了省实验小学和枫杨外国语东校区，据说每年是50个名额，不过这是个新校区，刚开始的生源肯定比不上高新区枫杨外国语。 D、从当初的利海和绿城集团，中间雁鸣湖经历了一地鸡毛的窘境，但今年以来，绿地香颂的热销、万科、绿都、康桥的进驻，都表明，雁鸣湖的重启时间已到。但此时，已不再是三年前，利海雁鸣湖的独霸一方的局面，而是共荣共生的格局。 “ 后记 好了，这就是今天本文要说的全部。 当然了，一个楼盘值不值得买，容积率尽管很重要，但毕竟只是一个参考指标，房企品牌、产品打造、地段位置、自身价格、周边配套等都是重要参考的因素，只有综合进行比较，才能更好的判断出项目的价值，才能让自己的投入更物有所值。 |
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