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最近豪宅税取消催动了深圳市场大热，今天到梅林这个长期表现一般的旧区转了一圈，发现各二手盘的房价也比去年底普涨了30-40万。比如像很一般的老盘雕塑家园，上月72平米单位成交价313万，单价43000，之前成交只要270-280万，涨幅也在15%上下。 我注意到这一轮，有一个最突出的特征，房产置换的特别多，很多人都在干“调仓”的事情。这段时间以来，后台、群里的咨询，也高度集中在这一点上。手里现有的房产要不要继续拿着，还是说趁这个市场好转赶紧出掉，换到前景更好的房产上去。 这些问题，说起来很轻松，但落到具体的操作上，其实是不那么容易的事情。 很多人在卖房-换房的过程中，都会有类似的纠结，因为资金有限，所以必须要卖掉原来的房子才能买到新房子，但是卖的时候总会有摇摆纠结，认为说不定还会涨，卖早了怎么办？旁边有个旧改在动工再捂捂吧？或者是，这个时候卖了，等拿到钱市场涨起来了，会不会踏空？…… 比如说我举几个后台最近的例子： 一位粉丝在南山、宝安拥有价值好几处物业，包含写字楼、公寓、别墅、平层，但是过去2年没有买任何住宅，像华润城、双玺、瑧山府，现在开始摇摆。我大概算了，其中一个写字楼租金回报率只有2%。 另一个粉丝问，自己2013年在宝安买了一套公寓，买入价2.3万，现在4万多，周边住宅已经7万多，感觉跑输了，应不应该卖掉。 再一个粉丝问，自己在福田保税区有两套房子，一套在地铁口好出租，一套是宜居性好，问卖哪一套。 给别人建议是一件非常有风险的事情，关系越好风险越大。所以，好为人师这样的忌讳，要多多警醒自己少犯。因为，针对每一个具体的案例，每个人的情况都不一样，并没有一个通行的标准答案。 但这个问题，倒是有机会让我将这几年来认真梳理的一些原则性的想法摆出来。不一定正确，分享来和大家交流。 什么情况下卖掉你的房产？ 首先按照我的逻辑，只买对不择时，对于好城市，每一次调整都是你买入的机会。买到了就拿着，至少若干年内是不需要考虑卖的。 但显然，这个在操作上不太可能，每个人能力有限、资金也有限，不可能次次都做对（甚至大部分时候都是做不对的）。做错的时候，这个问题就来了。 我认为下列四种情况下，也许考虑卖掉房产或者部分房产，是更好的选择。 1、买错了，买到了差房子。 这样买错的案例其实并不在少数，相反非常多。最主要的一类物业是在风景优美的山巅海边，也就是行内平常讲的“风景有毒”类物业，结果是很难受的。我经常看到内陆很多没有见过海的买房人，跑到惠东、东戴河、海南什么的地方扫货，坦白讲，那些海边的小别墅建得真是漂亮，有时候看得自己都忍不住想拿一套。但是回头隔个七八年看，差不多还是那个价钱，或者是略微的跑赢了通胀，那个内心就百爪挠心了。典型的是上次深圳疯传的东部华侨城天麓一套别墅，买来7年反亏了2000万。 如果是自己度假使用，纯粹不考虑资产升值，那么这是另一回事了。如果你考虑到升值，那么，当你意识到自己犯了错误，这个时候，当初买入的逻辑就不存在了。这样的房子，不要想着拿得久它就能翻盘，果断出掉，尽早止损，方为上策。 2、涨到尽头，基本面逆转。 这是比较多的情况，但又是分歧最大、最难讲透的一种情况。怎么判断一个小区的涨势差不多、要卖出了？ 我的理解是，关键是要从两个维度去判断，这两个维度也是决定房地产价值的核心因素：从内外分，可以归纳为“公共投资”+“社区品质”，从属性分，可归纳为“土地”+“房屋”。 就某个微观地段而言，房地产的价值取决于周边的公共投资，有没有人在你小区的周围持续的、疯狂的进行公共建设——这些建设包括地铁、学校、医院、商场、公园、绿道等等，决定了你家小区的升值幅度。 至于到房屋，房屋自然是不会升值的，但社区品质不同，会在很大程度上影响物业价值。比如很多老化的小区，会产生居住品质的降低，这包括了多层没有电梯、人车不分流、管理不善、车位严重不足、出租率太高等等。那么，同等配套之下，老小区会跑输是很自然的事情。 综合这两者，我认为，持有“旧区+旧房”物业的同学，可以认真考虑卖出的选项。原因是，在很多老化的地段，公共投资已经锐减甚至到没有，周边已无持续改善的可能。同期，房屋的逐年老化，也会越来越影响物业升值的速度。如果这时有更好的选择，卖出会更好。 总结就是，如果你判断这个房产涨幅差不多了，那么，即便还是有鱼尾巴可吃，也不要犹豫，果断出掉。 有人提出“学区房”的反例，的确百花片区是这样。但是我之前讲了，学区房表现的是你获得优质教育资源的价格，并非房地产的价格，只不过我们把本该给学校的钱给到了房东。因此，房地产价格的决定因素是名校是否一直维持其竞争力，那是教育行业的事儿，不在这个范畴。 3、有更好的标的选择，以次换优。 这第三种情况是最多的，也基本上是每一个置换的买房人做的事情。每个人资金、能力都有限，很难一直有钱一直只买不卖，必要的时候，总是必须卖掉才能换到。这有时候甚至很难受，因为可能会涉及到你要搬家，重新租房子等等，但是，事后往往会证明：只要你真的选对了，那么，卖出是绝对值得的。 比如，卖出公寓换住宅。豪宅税取消之前，群里一个粉丝告诉我，他卖掉了福田的一个公寓，持有4年赚了40%，很懊恼，觉得“买错了”。然后迅疾在豪宅税取消之后，以单价6万多的价格买入西乡一套两住宅。这里我必须要告诉大家，我这几年来积累了大量的公寓案例，几乎所有的案例都表明：在深圳这样的城市买入公寓，做到不亏钱是可以的（前提是持有够久），但跑输是一定的，不要有什么幻想。 再如我身边一个案例，2012年卖掉龙岗一套3房，置换南山一个3房，7年过去，前者从130万变成了400万，后者从260万变成1000万。涨幅也是完胜，这也是置换成功的典范。 回到我们开头提到的案例，有些回报率低的写字楼，出掉换成住宅，也是“以次换优”的表现。 卖掉一套房子或者买入另一套，唯一的判断标准就是：哪个产品更优（在区域的稀缺性更强）。有时候的确会出现卖掉了一个老房子，但是买入的新品涨幅不及预期。那不是卖错了，是买错了。这个要区别看。 4、市场出现系统性危机。 房地产的本质是金融，总是会有危机。已经度过城市化的经济体有，我们也不能说中国就会一直特殊下去。历史上那些经济体出现了房地产危机，对家庭财富的影响短期的确很惨重。尽管长期能够重新涨回来，但你能不能活着看到第二天的太阳，就因人而异了。比如说，像香港、日本当年的泡沫破灭，房价下跌幅度都超过50%，负资产案例持续了10多年，还是比较恐怖的景象。 对于某一部分人群来说——这部分人群尤其是杠杆过高，或者心理承受能力过低，卖掉一些多余的房产，是更为稳妥的选项。 但这个是属于不一定非要卖房的情况，如果你的债务控制的好，不需要考虑这个问题。房地产最重要的问题，是现金流的问题，只要能够把握好现金流，不需要过分的担忧这些。而且，像系统性危机的出现，既很难预知又无力抵御，只能说是随机应变、见招拆招。 谨记一点：在都市圈核心的大城市，永远都不要卖出核心区域的房产。卖掉它，那一定是未来最大的风险。 以上是我个人梳理的几种情况，供大家参考，前三种情况，我认为都应该毫不犹豫的出掉，换成更好的房产。当然，每个人的实情都不同，难以覆盖。希望各位可以结合自身的情况，妥善评估和谨慎处理好自己的房产，祝愿都能做对。 可加个人微信号budao2000讨论，请备注身份，商务合作者勿扰。 |
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