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文 | 王飞 随着城市的发展，各种住宅、办公大楼及商业广场日益增多。 它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮等问题，而这一切都要交给物业公司。 如何管理？怎样才能管好？成为物业公司面临的第一道难题。 工作原因，接触过很多物业工作人员，聊天过程中，可以发现物业人普遍存在这个问题：权责不清！ 因为权责不清，有些物业工作人员面对业主的诉求，往往过度承诺，留下把柄。 因为权责不清，有些物业工作人员会盲目执法，事后造成不必要的赔偿。 因为权责不清，有些物业工作人员选择大包大揽，事后追悔莫及。 鉴于此，文中整理了近两年各地政府发布的物业管理工作意见。由于地域差异，各市的部门名称略有不同，但是管理内容还是有普遍共性的。 整理表格如下，以供参考：
1 街道办事处（乡、镇人民政府）：负责对辖区内物业管理工作进行监督指导，包括组织社区居委会、业主及有关产权单位，成立业主大会，选举产生各物业管理区域的业主委员会；对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理；对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安等部门，加强对辖区物业管理秩序维护工作的监督和检查。 社区居委会：负责协调指导辖区内的业主委员会，组织物业管理各项工作，包括监督指导业主大会和业主委员会履行业主规约和业主大会章程，督导业主和物业服务企业正确行使权力，承担义务；指导业主委员会选聘物业服务企业，签订物业服务合同，并监督实施，调解矛盾纠纷；指导并组织不实行物业管理的住宅小区实行自治管理。 县（市、区）住建部门：依法负责对辖区内物业管理行业的指导和监督管理。包括：物业管理法规、政策的贯彻落实；对物业服务企业服务经营活动的监督管理；处理物业服务纠纷和投诉；负责物业服务企业资质的申报；物业服务项目招投标工作的实施以及议标项目的审批等物业管理相关工作。 2 市规划局：对新建物业管理项目同步配套建设的市政基础设施、公共服务设施进行规划审核，严把规划审核关、规划核实关；对各类违反城乡规划法律、法规的建设行为进行认定。 市公安局：指导物业服务企业做好物业管理项目安全防范、停车管理等秩序维护工作；依法处置物业管理区域内堆放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质等违反安全规定的物品；依法处置任意封堵小区出入口等行为；依法处置违规停放大型客（货）车辆、危险化学品车辆以及物业管理区域内“僵尸车”等行为；依法加强出租房屋管理，对违规出租行为进行查处；对消防工作实施监督管理，指导、督促物业服务企业依法履行消防工作职责；开展消防监督检查，组织针对性消防安全专项治理，依法实施消防行政处罚。 市城管局：依法查处损害、侵占物业管理范围内城市绿化的行为；依法查处在物业管理范围内违规设置户外摊点的行为；依法查处擅自设置户外广告的违法行为；依法加强对物业管理范围内粘贴、涂写、散发小广告等行为的查处；依法查处未经规划批准擅自搭建的建（构）筑物或者其他设施；依法查处经营性噪声等环境污染行为。 市物价局：负责物业服务收费（包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等）的监督管理工作，定期公布普通住宅前期物业公共服务收费指导价标准，并在指导价范围内做好物业收费备案工作；负责物业服务收费的监督检查，督促物业管理企业做好明码标价收费公示工作，依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为；探索建立质价相符的物业服务收费机制；受理物业服务收费政策咨询及投诉，解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。 市民政局：指导属地镇（区）做好新建住宅小区所属社区的划分和界定或设立新的社区；负责社区用房验收；指导社区参与物业管理的相关工作，协助市房管中心对业主委员会进行指导和培训。 市财政局：负责涉及物业管理的资金安排、审核和拨付；落实物业管理方面的税收优惠政策。 市民防局：负责物业管理区域内人防工程平时使用证的审核、登记和发放工作；指导物业服务企业做好物业管理区域内人防工程的维护管理；对未按规定使用人防工程的行为依法进行查处。 市环保局：对物业管理区域及周边的工业污染源依法实施监督管理；对物业管理区域及周边的工业噪声、废气等环境污染行为依法进行查处。 市场监管局：对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的，依法不予核准登记（符合国家、省、苏州市放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的除外）；依法查处物业管理区域内符合市场主体登记条件的无照经营行为；对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察；依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。 市司法局：向市、镇（区）、社区（村）三级物业纠纷调解组织提供业务指导。 市便民服务中心：受理物业管理相关的投诉并将其移交相关职能部门，并追踪反馈投诉处理情况；协助开展物业满意度第三方调查。 市发改委：将物业服务纳入我市服务业发展规划或计划，落实符合条件的物业服务企业享受各级相关服务业扶持政策。 供水、供电、供气、邮政、通讯、有线电视等公共服务专营单位：负责物业管理区域内各自相关的线路、管道、设施设备按规划设计要求铺设，确保安全合理，并负责相应设施设备的日常管理、维修和养护。 法规依据 《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》 《物业管理条例》 《江苏省物业管理条例》 《苏州市住宅区物业管理条例》 |
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