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作为金融机构的顾问律师，笔者在日常顾问业务中，经常接到金融机构的业务经理关于贷款合同展期法律问题的咨询，其中涉及最高额抵押担保情况下的贷款合同展期问题提出的频率最高，以下就是较为常见的两个最高额抵押贷款合同展期相关的法律问题： （一）最高额抵押贷款中，抵押物已经办理了最高额抵押登记，若最高额抵押登记已经到期，可否办理主债务的贷款展期？办理展期后，是否影响抵押权人对抵押物的优先受偿权？ （二）最高额抵押贷款中，抵押物已经办理了最高额抵押登记，若最高额抵押登记未到期，但抵押物被人民法院查封，此时如最高额抵押担保的主债权发生期间内发生的一笔主债权已经到期，是否可以办理贷款的展期手续？贷款展期后银行是否有权再以抵押物被查封为由宣布贷款提前到期，向抵押人主张优先受偿权？ 针对上述问题，笔者经过充分的相关法律法规及案例的检索，进行深入的研究后，分别对上述两个问题进行如下分析： 1 最高额抵押登记期限到期时所担保的主债权贷款展期及相应抵押权人优先受偿权问题 例：假设A银行与B公司签订了《最高额抵押合同》，约定B公司以其名下不动产为C公司与A银行在2017年1月1日至2017年12月31日之间发生的债权债务提供最高额度为100万元的抵押担保，并办理了抵押登记，登记期限至2017年12月31日。2017年9月1日C公司向A银行借款50万元，借款期限至2018年8月31日。C公司因可能无法偿还到期借款，于2018年8月1日向A银行提出贷款展期申请，申请将贷款展期至2019年7月30日。此时，A银行是否可以同意展期？如A银行同意展期，在2017年12月31日B公司登记的最高额抵押期限已届满的情况下，该抵押物是否仍然对展期后的C公司50万元贷款具有抵押效力？ 针对这个问题，笔者倾向性认为最高额抵押登记期限到期后，主债权可以办理展期，办理展期后不影响抵押权人享有的优先受偿权，抵押物对展期后的贷款仍具有抵押效力，具体分析如下： （一）最高额抵押登记期限到期的，可以办理展期，但展期应在贷款到期之前办理，并且需要经抵押人的书面同意，同时展期期限应在法律规定的合理范围之内。 根据《物权法》第二百零六条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；……”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”最高额抵押期间即债权确定期间，到期后债权的金额、范围随即确定，在最高额抵押期间产生的债务均落入抵押担保的范围之中，债权人对抵押物在主债务金额范围内享有优先受偿权。债权确定期间非担保期间，且即使为担保期间也不具有法律约束力。因此，最高额抵押到期不影响已经产生的债权债务效力。 《中华人民共和国合同法》第二百零九条规定：“借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的，可以展期。”及《贷款通则》第十二条规定：“不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过３年。国家另有规定者除外。借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款账户。”根据上述规定，贷款展期需要在贷款期限届满前办理，但也有法院认为《合同法》第二百零九条为授权性法律规范，是授权民事主体可以自行选择做或不做某种行为的规定，不应禁止在贷款期限届满之后再办理展期（如淮南市中级人民法院作出的（2016）皖04民终1535号二审判决）。笔者认为即使法院有相反判例，但出于风险规避的考虑，展期应尽量在贷款到期前办理。 同时，展期应注意取得抵押人书面同意，否则根据法律及相关司法判例，抵押人有权仅根据展期前的原贷款合同约定范围承担抵押担保责任（如杭州市上城区人民法院作出的（2016）浙0102民初4273号判决）。 因此，笔者认为最高额抵押登记期限到期后不影响债权效力，在贷款到期之前，可以办理贷款展期，但需要注意展期应取得抵押人同意，并且申请展期的期限应符合《贷款准则》的相关规定。 （二）贷款办理展期不影响原已登记抵押权的优先效力，并保持原先顺位不变，但应及时办理抵押变更登记，未经登记无法产生对外效力。 1、贷款展期是否影响抵押权的效力，笔者认为很大程度上需要对展期的性质进行认定。若展期的性质认定为产生新的债权债务关系，原债权债务关系消灭，则根据《物权法》的规定，主债权消灭，抵押权作为从权利随之消灭，因此展期就意味着原登记的抵押权消灭，需要重新进行抵押登记才能进行主张；若展期的性质认定为对原先债权债务的补充和延续，则展期的办理就不必然导致原先抵押权的消灭，原抵押权得以保留，对展期后的债务发生担保效力。 法律对展期的性质问题未作出明文规定，司法实践中对上述问题也尚存争议，存在两种截然相反的裁判观点。有法院支持第一种观点，认为展期产生新的债权债务关系，如贵州高院作出的(2015)黔高民申字第100号裁定书中的裁判观点就认为：该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，双方之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭，因此应当重新办理抵押物的抵押登记，该抵押权方能成立。 但大部分法院持相反观点，认为展期系对原债权债务的补充，不属于对原贷款合同的实质性变更，如徐州中院作出的(2014)徐商终字第00618号判决书中的裁判观点就认为：关于双方签订的展期协议的性质，双方在约定的借款期限即将届满时，签订展期协议，对还款期限、利率重新约定，并非为新的借款合同，故该展期协议应为借款合同的补充。双方应按照借款合同及展期协议的约定，确定各自的权利义务，持相似观点的判例还有杭州市上城区法院（2016）浙0102民初4273号判决、宜宾市翠屏区法院（2015）翠屏民初字第3712号判决、吉林省高院（2017）吉民申1265号裁定、广州中院（2016）粤01民终12632号判决、重庆一中院（2014）渝一中法民初字第01231号判决等等。 笔者亦更倾向于第二种观点，即展期属于原债权债务的补充，非实质性变更，也未加重担保责任。根据上述两个案件的裁判观点总结可得，对于展期是否产生新的债权债务关系问题的解读，关键在于展期是否是对原借款合同的实质性变更。笔者认为：首先，“实质性变更”一词出现于《合同法》第三章“合同的订立”第三十条中，因此尽管实质性变更包含履行期限等的变更，但整体概念隶属于合同的订立部分，已经成立合同的条款变更不等同于合同订立时对于要约的实质性变更，而是隶属于《合同法》第五章“合同的变更与转让”部分。虽然该部分未就变更后是否产生新的法律关系作出规定，条文的本意是尊重当事人的意思自治，当事人往往在合同中约定双方协商一致变更合同内容的，另行签署补充协议，因此基于当事人的意思自治，变更内容仅为合同的补充，不视为对原合同的根本否定；其次，在展期协议中，往往仅对借款期限进行调整和变更，其他条款按照原合同履行，如果在这种情况下将展期视为产生新的法律关系的话，仅凭展期协议将无法履行，不利于合同履行的稳定、完整。因此，笔者认为展期协议对于原借款合同作出的变更，也只能视为对原借款合同的补充，而非构成法律关系的重新建立。但应注意，此处的展期仅指对于原合同履行期限的变更，若展期协议中有其他约定，例如贷款利率、债权范围等作出变更，则被认定为实质性变更或加重担保责任的可能性很大，无法再认定为贷款展期（如最高院作出的（2014）民申字第697号裁定就认为在展期协议中约定“并入”其他期限已届满的未清偿贷款合同，不应视为对该部分未清偿贷款合同进行展期）。 2、如果展期属于对原债权债务补充的话，那么在展期协议未就抵押期限与效力作出变更约定的情况下，是否视为抵押自动延续？笔者倾向性认为原抵押权在贷款办理展期后仍然保持优先效力，但应经过抵押变更登记，才可获得公示效力。 现有法律未对主合同期限变更对抵押权产生的影响作出规定，但福建省人民政府办公厅2014年发布的《福建省人民政府办公厅关于进一步降低企业融资成本防控企业信贷风险措施的补充通知》中对该问题有较为详细的规定：“采取展期或调整贷款期限的，可以在原抵押日期到期前10个工作日向土地、房屋抵押权登记机构申请期限变更登记，登记机构办理时应保持抵押顺位不变。土地、房屋抵押权登记机构原则上应在3个工作日内办结银行业金融机构续贷抵押登记手续。”尽管该通知效力层级较低，但其代表了政府关于展期后抵押权效力的政策态度，即保持原有顺位不变，仍具有抵押权效力。 另外，作为抵押登记部门的不动产登记中心对此也有相同的意见，刊登在《中国房地产》期刊上的由无锡市不动产登记中心发表的文章《正确理解和记载抵押登记中的债务履行期限》中就认为，“当债务履行期届满前借贷双方要延展债务履行期并经抵押人同意的，抵押双方可以申请抵押变更登记。当债务履行期届满后债务人无法如期归还贷款而需要延期的，在抵押双方同意后同样可以申请抵押变更登记。对于该抵押物存有余额抵押的，前顺位的抵押权担保的债务履行期展期不会导致其顺位的改变，因为债务展期并非成立新的债权，因此并不影响原抵押顺位。” 尽管上述的政府文件及登记部门文章对于办理抵押变更登记都用了“可以”的字眼，但笔者认为出于风险考虑，应及时办理抵押变更登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：（三）债务履行期限变更的；”在展期之后，除取得抵押人同意外，应当向抵押登记部门办理抵押变更登记，否则可能存在根据原贷款合同约定担保期限已届满，抵押人的其他债权人可以以登记的抵押担保期限已到期为由，主张抵押权消灭，使抵押权落空的风险。 从判例的角度看，也存在相似的观点。如汕尾市中院作出的（2017）粤15民终102号判决就认为展期协议签订后，抵押人同意按原合同继续提供抵押，而案涉抵押相关的权利人、权利种类、权利范围等重要事项均无变化，在抵押权已经设立并续存的情况下，无须重复办理变更登记；吉林省高院作出的（2017）吉民申1265号裁定则认为虽然（展期后）主债权没有变更，但是因为两次办理他项权利证明的时间有所间断，新的抵押权自重新办理抵押登记时设立。故，笔者认为展期后，抵押合同在其他条件不变的情况下对展期后的贷款合同继续产生担保效力，鉴于不动产抵押物的物权属性，建议在贷款展期后向登记机关申请办理变更登记或重新办理抵押登记。 因此，综上所述，最高额抵押登记的期限到期后，不影响主债务人办理贷款展期，但应注意以下几个问题：（1）展期应在主债务到期前办理，否则债权人有权不予办理；（2）展期后抵押权仍然有效，但展期应取得抵押人的同意，否则抵押人有权仅在原担保期限内承担担保责任；（3）展期后应及时办理抵押变更登记，否则无法对抗抵押人的其他债权人。 2 抵押担保期间抵押物经查封的最高额抵押贷款展期问题 例：假设A银行与B公司签订了《最高额抵押合同》，约定B公司以其不动产为C公司与A银行在2017年1月1日至2017年12月31日之间发生的债权债务提供最高额度为100万元的抵押担保，并办理了抵押登记，登记期限至2017年12月31日。2017年9月1日C公司向A银行借贷50万元，借款期限至2018年8月31日。2017年12月1日，B公司的该抵押物被法院查封，C公司因可能无法偿还到期借款，于2018年8月1日向A银行提出贷款展期申请，申请将贷款展期至2019年7月30日。如A银行同意展期，在2017年12月1日抵押物已被法院查封的情况下，是否可以办理展期？该抵押物是否仍然对展期后的C公司50万元贷款具有抵押效力？A银行在展期后是否仍然有权按照合同约定以抵押物被查封为由，宣布贷款加速到期，并主张抵押权？ 针对上述问题，笔者倾向性认为，抵押物已被查封的最高额抵押贷款，在担保期限仍然可以办理贷款展期，抵押权人仍有权以查封为由宣布贷款加速到期主张抵押权，但展期后由于抵押物被查封该项抵押很可能无法办理抵押登记手续，因此抵押权仅能根据原借款合同及原抵押合同进行主张，同时最高额抵押也因抵押物被查封而确认债权成为普通抵押。 （一）抵押物已被查封的最高额抵押贷款，在担保期限内办理贷款展期未受到法律禁止，同时债权人仍有权以查封为由宣布贷款加速到期主张抵押权。 抵押物已被查封是否能够办理贷款展期，实质上法律并未对此作出禁止性规定，此时办理贷款展期并不违法，但实践中可能存在法院认为抵押物被查封后仍同意办理贷款展期的，视为抵押权人对违约责任主张权利的放弃，此后再以查封为由要求提前收回贷款行使担保物权的，不予支持。如德化县法院作出的（2017）闽0526民初362号一审判决书中就认为“法院作出查封执行裁定书的时间是2016年6月1日，而银行却在2016年10月7日与郑某签订《借款展期协议》，故银行以担保物被查封为由要求提前收回贷款、解除合同及行使担保物权，理由不能成立，不予支持。” 但是一审判决被泉州市中院依法进行了改判，其在二审判决书中认为“虽然案涉借款在抵押物被查封后办理展期，但这是合同双方当事人对履行期限的合意变更，并不构成贷款人对追究借款人违约责任权利的放弃。银行原审时主张郑某未按月足额支付利息，且案涉抵押物因其他案件被人民法院查封，发生了影响债权、担保权实现的情形，诉请解除合同，收回贷款，理应支持，原审法院不予支持有误。”多数法院也支持第二种观点，例如广州中院（2016）粤01民终12632号裁定就认为展期协议主要是对原借款期限进行展期，并没有涉及重新设定或变更担保物，债权人没有义务重新审查担保物的情况，因此签订展期协议前抵押物被查封也不构成债权人对查封法律后果的认可。 笔者认同第二种观点，除非债权人明示对追究债务人违约责任权利的放弃，否则仅仅办理展期只是双方当事人对期限按变更一项作出的意思表示，不影响合同其他条款的效力和内容，债权人有权根据合同约定，在出现法院查封这一影响债权、担保权实现的情形下主张贷款加速到期的违约责任，同时作为抵押权人亦有权主张抵押权。 （二）贷款展期办理时，由于存在抵押物被查封的情形该项抵押可能无法办理变更登记手续，但抵押权不因此灭失，此时抵押权人有权依据原抵押登记备案的借款合同及抵押合同主张抵押权，且该抵押权因债权确定转为普通抵押权。 根据第一部分的分析，贷款展期后双方应当及时办理抵押变更登记，以保障抵押权的顺位利益及有效主张，但是如果抵押物被查封后，双方能否就该抵押物办理抵押变更登记，存在较大争议。 根据《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（五）依法被查封、扣押、监管的财产；”根据《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；”根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。” 上述法条虽未直接禁止查封期间的抵押变更登记，但通过扩充解释的条文解释方式，可以将上述的抵押登记作包括抵押变更登记在内的扩大解释，因此，登记部门很有可能根据上述条文不予办理查封期间的抵押变更登记。 但同时，也有观点认为抵押设立登记与抵押变更登记不容混淆，上述条文仅禁止查封后的抵押设立登记，并不禁止抵押变更登记，如河北沧县法院就认为：“原告申请抵押变更登记并不是新设抵押，是因新设行政区划的国土管理部门对原土地进行了合并，从而原告相应地申请对原抵押进行的变更，故不属于《物权法》一百八十四条和《担保法》三十七条规定的“查封财产不得抵押”的情景。对被告和第三人的抗辩理本院不予采信。”尽管事实情况不尽相同，但是该判决反映了部分法院认为抵押变更登记不同于抵押设立登记，不禁止查封期间所有抵押登记的态度。 即便如此，为防范所有可能的风险，应当考虑登记部门不予登记的情况下对抵押权的影响。目前主流观点为根据物权法定原则，抵押登记即宣告抵押权的成立，非因抵押登记的撤销，不会导致抵押权的灭失，抵押权人仍可以主张优先受偿权。最高法院在(2016)最高法民再54号再审判决书中就认为，即使抵押物已被查封，但抵押人与抵押权人签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押权登记，抵押权人对涉案抵押物依法享有抵押权。 此时抵押权人享有的抵押权应当依据原有借款合同及最高额抵押合同行使还是根据变更的合同行使？司法实践中，多数法院认为根据《物权法》第二百零五条规定“ 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响”，抵押物被查封后，最高额抵押担保的债权随即确定，因此在查封后作出的变更不发生效力，抵押人按照原借款合同及原抵押合同约定的抵押担保内容承担抵押担保责任，如无锡市中院（2014）锡商初字00146号判决及杭州市萧山区法院（2017）浙0109民初10473号判决。故笔者认为贷款展期后，备案在相应登记机关的合同仍然为展期前的合同，无论是从抵押物查封债权确定无法变更的角度，还是法律规定以抵押登记记载内容为准的角度，抵押权的主张及抵押担保责任的承担都应适用原借款合同及原抵押合同。同时，根据《物权法》第二百零六条规定“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：……（四）抵押财产被查封、扣押；”在抵押物查封后，最高额抵押担保的主债权产生确定的效果，最高额抵押变为普通抵押，此时抵押权人应按照普通抵押权的规范行使抵押权。 综上所述，银行等金融机构在最高额抵押担保业务中，即使最高额抵押的登记期限已经到期或者出现抵押物已被法院查封的情形，不影响其担保的主债务进行贷款展期的办理。但在办理过程中，应注意需要取得抵押人的同意，同时应注意抵押期限的变更登记，以保障抵押权的实现；如果在抵押物被查封情况下无法进行变更登记的，贷款展期办理后，不影响抵押权人以抵押物被查封为由要求抵押人承担违约责任，同时建议抵押权人根据登记部门备案的原借款合同及原抵押合同向抵押人主张普通抵押权。 结语：通过对两个最高额抵押担保下贷款展期问题的分析可以看出，现行法律法规并未对最高额抵押担保下的贷款展期作出具体规定，但目前司法实践的主流观点则表现出不对贷款展期作太多约束、也不对该种情况下的抵押权效力做太多否定性评价的趋势，尽可能尊重双方当事人的意思表示，保障双方当事人的合法权益，这非常有利于金融借贷市场的稳定有序发展。 |
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