针对当前临空经济区存在的问题,结合多年在产业园区和产业地产领域综合开发经验,通过多个临空经济区综合开发的实践,从定位、空间、产业、产品、开发策略和体制机制视角,提出六大创新开发思路。
创新定位逻辑
三大维度,三大阶段,实现临空区终极目标
打破传统临空经济区定位逻辑,从围绕机场、临空产业、航空都市三个维度按照近、中、远三大阶段定义临空经济区,为临空经济区提供目标清晰、阶段明确的定位。
近期定位:区域枢纽机场。以航空物流与运营驱动,实现机场客货吞吐量快速增长,航线快速增加,基地航空公司与非基地航空公司初具规模,初步建成航空枢纽;初步建成航空物流中心,航空货运、航空快件、逆向物流、保税展销快速发展;同时航空维修、航空培训,制造与维修等产业得到发展。
中期定位:航空产业新区。以航空制造与临空高新技术驱动,从航空物流向航空指向性的高新技术产业延展,初步形成电子信息、生物医药集聚的临空高端产业基地;初步形成飞机零部件制造、飞机总装制造、通用航空制造等航空工业体系;会展中心、酒店、住宅等配套设施完善,建成产业新城。
远期定位:国际航空都市。以临空高端服务业驱动。建成连通全球的国际航空枢纽,航空工业与临空高新技术形成集群,成为自主创新和全球合作的国家航空产业创新区。构筑大科创、大会展、大商务、大贸易、大交通等五大平台,初步建成可持续发展国际航空都市。
创新空间格局
全域临空,产业单元式发展、圈层跳跃增长
在临空经济区范围内,按照产城融合、组团发展、圈层布局的原则,规划若干个产城一体的“完整产业单元”(园中园),单元内实现生产、生活、生态协调发展(3:3:3),形成“自我造血”功能。每个产业单元不仅仅是产业园的“厂房集聚”,更是主导产业引领的“产业集群”;不仅仅是强调生产功能的工业区,更是强调混合用地与弹性用地的“产业综合体”;不仅仅是体现城市竞争力的战略抓手,更是实现大产业、大项目、大企业落地的“核心载体”。
创新产业体系
跑道经济+临空经济+总部经济,打造全产业链
按照临空产业阶段化发展逻辑,分三大阶段发展临空产业。
第一阶段,跑道经济,紧邻跑道、枢纽带动,发展“航空服务业”。借鉴史基浦机场发展经验(阿斯梅尔鲜花拍卖中心是史基浦机场航空货运的原始动力,也是当前最大的货运产品),建立临空产业发展的起点,临近跑道发展航空服务等刚需产业,包括航空物流、航空维修、航空运输、航空总部服务等。
第二阶段,临空经济,航空指向、直奔高端,发展“临空高新技术产业”。依托航空要素导入增量产业,大力发展航空总装制造、航空配套制造、电子信息等航空指向性的高新技术产业,打造前沿性的高端产业功能区。
第三阶段,总部经济,自贸引领、全球配置,发展“临空高端服务业”。服务于区域产业升级,充分利用国际国内两个市场,构筑国际供应链、价值链、服务链中心,重点发展总部经济、会展商务、科技研发、国际贸易、离岸金融、跨境电商等高端服务功能。
把握当前国际发展趋势,结合临空经济区所在城市发展需要,建设综合保税区(航空物流区)、国际会展城、国际医疗城、航空航天谷、空港总部区和文化旅游城六大品牌产品,共同构建临空经济示范区生态发展体系。
综合保税区:包括国际快件中转中心、保税研发制造园、国际逆向物流中心、国际供应链采配中心、精密零配件适配中心、E贸易产业园等重点项目。
国际会展城:包括国际会议中心、空港博览中心、规划招商中心、跨境路演中心、星级酒店等重点项目。
国际医疗城:包括综合医疗中心、专科诊疗中心、跨境就医中心、医疗技术研发中心等重点项目。
航空航天谷:包括航空制造(通航制造)产业园、航空培训中心、航空航天加速器、航空航天海创园、航空技术并购中心等重点项目。
空港总部区:包括航空公司总部、上市公司总部、区域公司总部等。
文化旅游城:包括航空特色小镇、通航旅游、航空聚乐部等重点项目。
(1)全球营销,全球开发。首先,向上高层公关,申报国际跨境投资试验区和申报航空产业创新试验区;其次,全球招标专项规划设计方案,通过论坛、会议等方式引起社会轰动;以规划预期解读区域未来价值;第三,全球营销:对接上级政府,制定全球营销计划;线上经营社区,线下经营社群;第四,组建联盟:组建区域综合开发联盟,包括战略投资者、大型企业、二级开发商、项目管理机构等。
(2)一二三级联动,实现区域综合开发。跳出土地思维,以建成临空经济示范区为目标,塑造高品质形象与获得区域长远价值;一二三级联动开发,一级做土地开发,二级做物业建设,三级做产城经营。不仅可实现土地与物业增值,更可实现产业导入与发展,易受到二级开发商的认同。
(3)三先三后,引擎带动,变“生地”为“宝地”。先规划后建设,先地下后地上,先环境后开发。同时采用刚性与弹性结合的土地管理制度,包括白地制度、灰地制度、混合制度,为临空经济区园区远期发展提供可持续增长空间。
创新体制机制
政府引导,各方参与,多元投资、利益共享
避免临空经济区开发主体混乱,平衡各方利益。由各利相关方共同出资成立临空经济区合资公司,负责临空经济区整体开发建设工作。平台公司定位“开发商+服务商+运营商”三位一体,以“产融结合的区域综合开发、产城融合的空港新城服务、招培一体的临空产业运营”为发展理念;
平台公司下设多个职能公司,主要负责临空经济区一级土地开发、部分二级物业开发和三级产业投资等核心业务。并积极与各主体、社会资本合作,采取多元化的合作模式,推进平台型、产业型、投资导向型等项目的开发。