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长期以来，购房都是国人最重要的决定，毕竟能全款的人还是比较少的。而且随着房价的不断上涨，年轻人购房的压力越来越大，就不可避免的需要跟银行贷款。而在贷款中，对很多细则也不太了解，完全是听中介或者银行工作人员说，名字签哪里就签哪里，根本没有想过房贷中一些该注意的地方，而且也没人会告诉他，“到底选择哪种还款方式更划算？”“按揭时间长划算，还是按揭时间短划算？”从而白白损失了一笔钱。 
那么按揭到底是选“等额本金”还是“等额本息”？ 按揭贷款一般情况下分为两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金，其实两种方式计算利息的方式都是差不多的，而会造成等额本息比等额本金利息多，是因为每次还的本金数额不一样。从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。 如果单纯从利息角度考虑，等额本金贷款方式比较好，总利息的支出比等额本息要少很多。 举个例子，假设贷款200万的情况下，4.9%的利率，按揭20年。 选择等额本金需要支付利息98.41万元。 选择等额本息需要支付利息114.13万元。 因此，采取等额本息的情况下，利息将会减少15.72万元。 不过这种方式，最好是有经济能力，且有打算提前还款的情况下选择。因为选择等额本金，前期的压力会比较大。反之，一开始想要压力小点，那肯定是等额本息最优。 
那么投资买房是“越长越好”还是“越短越好”？ 买房投资分两种，一种都是为了赚钱，都是短期买入，快速抛掉。这种的话，最好是全款不要按揭，因为太麻烦而且借款成本高，所以不需要考虑贷款时间问题。 另一种是打算买来出租加保值的。这种的话可以选择等额本金，按揭时间选择10年。毕竟能有闲钱买房投资的，正常情况下，资金实力都不会差到哪里去。选择等额本金，利息少，房子每个月出租至少能帮你还一半的月供，剩下的一半自己还。10-15年之后，房价涨幅应该能达到最高点，那时候卖掉是最优选择。 刚需买房，时间是“越长越好”还是“越短越好”？ 刚需直接按揭到30年是最划算的。毕竟刚需买一套房很大程度上都需要动用“6个钱包”，把按揭的时间拉长，最起码不会因为房贷导致整个家庭对于风险抵抗性为0，并且降低自己的生活水平。所以，房贷30年，真的是钱不多的刚需家庭最优选择。 当然，我相信很多人不喜欢负债的感觉，总觉得欠钱内心不舒服，这我也能理解。还有一部分人总是被表面的利息数字给迷惑了。 假设按揭100万，利率按照4.9%计算，来看下按揭10和按揭30年有什么不同的区别？ 
看到以上图片的数据，多人可能要不淡定了，30年竟然比10年的利息多出643689元，都快接近本金了，想想都觉得亏。还不如直接按揭10年，能省下更多的利息。 恭喜你，如果你是这样想的话，就陷进了数字误区了。因为利息少不代表这笔贷款更划算。 主要是你在计算房贷的过程中，没有加入两个因素。1.通货膨胀。2.时间因素。接下来，我就给大家分析下，这两个因素加入后，30年还款到底是有迷人。 1.通货膨胀。 通货膨胀通俗一点讲，就是货币超发部分与实际需要的货币量之间的比率。而且随着货币超发，通货膨胀的比率逐年递增。 假设你2019贷款买房，利率是4.9%，而通涨是3.13%，那么你的利率不到2%。而房价却在逐年递增，且幅度远远比通胀大的多，加上不住还有房租收。那么为什么要把年限缩短呢？ （好吧，我相信很多小伙伴应该看不懂，我也觉得我写的有点虚了）简单点说吧。考虑到央妈现在的印钞速度，到2029年，100万货币，大概就只值45万。所以，钱在不断通胀，可你2019年该还多少钱，2029年就算货币通胀到天上去，跟你也没关系，你照样还多少钱。但你买的房子会涨啊，租金会涨啊。这些都是跟着通胀在涨的，而你的月供可不是哦。 
2.时间因素。 货币是有时间价值的，我记得10年前，1块钱能买一碗粿条汤，可现在已经涨到10块钱，但我依旧觉得他很便宜。这是为什么？因为货币越来越不值钱，加上你们的收入也在不断增长。所以，10年后的你并不觉得10元买一碗粿条有多贵。 理清逻辑之后，我们就可以得知（其实跟上面通胀的道理有点像）。假设你在1996年，买了房子，月供100元，在当时这笔钱应该算很大了。选择按揭30年，到现在2019年，你依然每个月是还着100元的巨款，可现在的100块连去外面吃顿酒楼的钱都不够。 
相反，你如果选择越快还款或提前还款的话，把剩余的钱都给银行了，结果会如何？内心的负债感觉是没了，但当时你还的那笔钱，拿去做生意或者再买一套房会是如何？你要是知道今天这种局面的话，就算96年告诉你说到2019年你要多还30万的利息，我相信你也会接受。 还有，你可以想下。96年的时候，你的工资是多少，现在的工资是多少，翻了多少倍了，而房贷依旧是没翻。也就是说，还款越晚，你的债务也就相当轻。那我们为何不最大程度利用时间价值呢？ 总而言之，有钱的话，不用考虑那么多，直接全款。倘若你是普通人的话，钱不多的，就相信我，把房贷按揭时间拉长，直接选等额本息。你要想明白，不是谁都能在银行贷到30年的期限的。因此，你有这个优势的话，为何不最大程度利用你的钱，创造更大的财富，像我上文举得例子。 这10几年，如果你没把钱都还上，而是选择投资或生意的话，并不一定会差到哪里去。何况工资、房价、房租都在上涨。所以，30年期固定利率贷款是世界上最好的东西，最大的福利，当然是能借多久就借多久。 |
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