一文看透产业园区物业服务

作者：中物研协研究中心

2018年，国际环境变化莫测，国内发展深受影响，整体宏观经济增速降低，金融环境发展受阻，融资难度加大，房地产行业受到了极大的冲击，再加上去地产化影响，无论是老牌产业运营商还是新进企业都面临着巨大的挑战，将园区管理关注点转向园区未来运营发展是必然趋势，产业园区物业迎来发展机遇。

本文摘录自中物研协研究中心《产业园区物业服务发展报告》，旨在帮助读者了解产业园区物业服务发展的现状及趋势。

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产业园区物业服务发展驱动因素

1.实体产业成经济着力点，园区发展环境优化

良好环境是发展实体经济的重要前提和有效保障。在十九大报告的基础上，各地政府因地制宜，发布了区域政策，而产业园区集中了国家政策、资金、技术等多方优势，成为实体经济发展强大助力的组成部分。

2.园区年度供应量过亿，发展潜力巨大

2008年-2018年， 全国工业用地成交总建筑面积达到了115.6亿平方米，每年都保持着亿级的成交供应量。

其中，2010-2011年几乎实现了翻番的成交量，从5.4亿平方米增长到11.6亿平方米，此后一直到2018年，每年的工业用地成交建筑面积都在十亿以上。

2018 年，500 强企业中涉及产业园区物业服务的企业总在管面积仅为7.4亿，对于产业园区这个业态来说，未来还有很大的发展空间，将会有更多物业服务企业加入到此业态中来。

3.园区属性要求服务质量，客户为优质服务买单

鉴于产业园区面对的客户是企业和政府，其要求产业园区物业对于基础物业服务要有高度重视，在园区人员、车辆、设施设备等各方面做到标准化管理，对于产业园区内基础物业服务保障要求严格。

例如，对于政府类开发商，园区绿化程度、设备损耗度等均是其对于产业园区物业的考核标准之一，所以物业服务企业在设施设备的维护方面关注度较高。

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产业园区物业服务市场数据分析

1.2018年度产业园物业服务发展指数31.6

2018年,PMDI 100 产业园区物业发展指数31.6,比2015年增加15.3 个点,复合增长率为24.71%，近两年产业园区物业发展指数呈现上升态势。

2.2018年度 500强整体企业数据分析

（1）500强产业园区物业服务规模情况

2018年，500强企业中有272家涉足产业园区服务，占比54.4%，在管总面积为7.39亿平方米，占500强企业总管理面积的8.4%。

（2）500强产业园区物业服务项目数量

2018年，500强企业布局产业园区物业服务企业管理项目总数为3278个，企业平均管理项目数量12.1个， 单项目贡献面积为22.5万平方米。

（3）500强产业园区物业服务收入情况

2018年,500强企业产业园区物业总物业费收入达120.83亿元，占500强企业总物业费收入比例为8.1%。

从企业角度上看，500强企业产业园区物业物业费收入均值为4442.11万元。500强企业涉及产业园区服务企业中，有59.6%的企业产业园区物业费收入在200万以下，有11.8%的企业产业园区物业费收入在1亿以上。说明产业园区物业头部企业已经可以达到较高的收入水平，但是大部分企业仍然规模较小。

（4）500强产业园区物业服务收费水平

2018年，500强企业产业园区服务项目中，以酬金制形式服务的项目占比18.6% ， 包干制形式服务的项目占比81.4%，包干制仍为主流方式。

2018年，500强企业产业园区物业服务平均物业费为3.41元/平方米·月，其中，包干制项目平均物业费3.71元/平方米·月，酬金制项目平均物业费2.45元/平方米·月，物业费整体收缴率为98.29%。

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产业园区物业服务发展现状

1.服务标准化程度需提升

中国物业管理协会将2019年定义为“标准建设年”，将推动行业全面标准化的提升作为年度工作的重点。随着产业与资本、技术的深度融合，产业集中度提升，企业协同合作深化，多元化服务形式不断丰富，迫切需要解决行业标准化建设问题。

通过中国物业管理协会标准化建设工作，近年来已经出台了《中国物业管理协会团体标准管理办法》和首项团体标准《物业服务示范项目服务规范》（T/CPMI001-2017）等，而《停车场信息联网通用技术规范》《写字楼物业服务规范》《产业园区物业服务规范》《高校物业服务规范》《医院物业服务规范》等团体标准的规范工作也在进行中。

2.产业园区内服务链条延伸

产业园区内物业服务对象分为园区持有者、园区租赁者以及企业员工，针对不同服务对象需求，提供相应的服务。

在园区生态链中，物业管理服务已经开始逐步渗透进了产业的每一个环节中，小至园区内企业内部花卉的摆放，大至引进企业投资方，政府业务办理等，产业园区物业服务企业都可以为园区客户提供服务。

3.科技化运营协助物业管理

时代高速发展，科技以极快的速度渗入企业管理中，智慧化建设成为行业发展趋势。

产业园区涉及了众多高精尖企业，物业服务企业除了要对于园区人员、设施设备进行管理之外，对于企业运营配套设施也要进行管理，在园区运营时，物业服务企业必须保证水、电、网络等设备的正常运营，所以在管理的专业度以及精细度方面有着较高的要求。

5G时代、物联网等的发展，使产业园区物业可以借助科技的力量，整合园区资源，实现统一管理。

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产业园区物业服务发展趋势

1.前期介入服务提前解决未来痛点

物业服务企业位于接触园区企业以及员工的一线，能够清楚的了解后期园区运营的痛点问题，在前期地产开发商进行涉及规划时，园区物业服务企业可以提前介入园区功能设计，给予运营团队招商规划建议，引入配套餐饮、零售店等，提前解决园区内未来运营发展的难点。

2.运营物业进行统一管理 

企业业务发展是企业进入园区的主要目标， 而涉及到企业内部的非核心业务往往会消耗企业大量的人力、物力以及财力去管理，此时企业就会产生对于非主流业务承包的需求。

这些需求包括园区公共服务平台孵化、产业公共关系运营、企业内部设备设施管理、会议礼仪等多个方面，特别是对于高精尖技术产业园、医药产业园、化工产业园等设备设施的管理具有专业性，必须要专业的物业服务企业来进行。

3.智慧园区实现一体化运营

随着科技发展，5G进入了人们的视野，5G增速让数据处理时间变短、数据容纳变大，物业服务企业可以通过打造物联网，实现园区内设施设备一体化链接，做到设备记录、自动运行、节能规划、及时警示等，减少园区管理的复杂性，提高企业运营的运营效率。

4.业务方向逐渐明晰化

从目前趋势来看，未来产业园区物业业务主要分为三类，专业物业服务、运营管理服务和资产管理服务。

5.产业园区物业服务领域拓宽

产业园区属性要求配套设施的完善。产业园区，特别是涉及到影响居民生活的园区，一般都设置在远离城市中心地带的郊区，周围缺少配套商业设施，但是却拥有大量员工，这些员工是园区客户的核心资本，为园区客户解决了员工的生活相关配套问题，可以极大的提高园区的竞争力。在园区周围增加配套的住宅和商业，与园区形成一个完整的生态链条，这种模式开始慢慢兴起。