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事发1月8日，南山区城市更新和土地整备局公示恒大2016年拿下的饼干厂地块规划草案。更改了原来的高层规划，调整为3栋逼近200米（183-198米）的超高层住宅，容积率也大幅升至8.9。 我自己认为这个事情很荒谬，这绝对是我在深圳10多年来见过的最荒唐的房地产项目规划之一。荒谬不一定表现在法律上、合规性上，我想政府职能部门也好、受托规划设计单位也好，这些在做的时候都会考虑得“面面俱到”，都会想着去做到“天衣无缝”，规避一切指摘的。 但这个事情是反常识的，根本不需要你拥有什么高深的规划、建筑专业造诣，到现场走一走就知道，那里根本不适合进行相当于CBD级的高密度开发建设，更不适合规划什么超过100米的超高层建筑。做这样的规划，本质上是对城市的犯罪。在我把这个项目方案发给深圳好几位规划界大咖的时候，他们在技术上都有不同表达，但在合理性上，他们都毫无差别的对这个项目如此规划表示非常惊讶，这是让我感到唯一欣慰的地方。 这个地段，一不是个商务地段，二不靠山，三不在地铁口，四面积很小，五周边道路很窄，根本不需要用专业看，它都不是一个可以搞超高层的地方。不能因为它是个城市更新，开发商的土地贡献率高（这个贡献率在52%），你就允许它无限的拔高容积率。这是以牺牲周边居民的合法利益为代价，来满足区政府和开发商利益的最大化。区政府也不想让渡利益，开发商也不想牺牲利益，那就合着让周边居民来承受这个代价？ 我不确认这个规划是谁做的，但上专家会，这样的方案竟然能够通过。跟进观察深圳城市更新10多年的我，表示完全不可理解。你们到底想规划出一个什么样的深圳？ 在法定图则和城市更新专规的关系上，我询问了一些规划界、建筑界的专家，坦白讲，他们不能说服我。他们告诉我，城市更新专规可以不遵守法定图则的约束，本身就意味着对法定图则的调整，这里面更多还是出于对“效率”的追求。这个我也认同，法定图则也是人做的，时间在发展城市在变化，当然要更新，没什么说的。但这个问题不是谁调整谁的问题，本质上是，你还维护不维护法定图则作为一个城市最高规划纲领的威严？ 的确城市更新会触发法定图则的修订，但在程序上，何者为上何者为下，何者在先何者在后，必须要严格遵守。如果城市更新项目触发了法定图则的修改，那么很简单，你先去修改法定图则，完成了这件事后再来做城市更新的规划调整。如果你要一同修改，你就应该一同公示。法律就是法律，如果法律都可以商量着来，那还搞个屁？ 深圳搞城市更新已有10年多，我一开始是非常支持以市场化的方式进行城市更新的。全世界的城市更新都很慢很慢，因为它的本质就是一场利益博弈，正是因为慢，才可以更加从容的实现各方“利益相关者”的利益平衡，最终求得社会的最大公约数。城市区域功能能够实现优化，政府能够获得公共配套资金，开发商能够获得商业利润，周边居民能够获得品质提升。市场化方案，虽然慢了点，但总体来说是最不坏的解决方案。（尤其是在深圳这样一个只有短短40年历史的城市，大规模铺开搞城市更新，本身就令人怀疑其必要性。不是因为土地实在紧缺，谁发神经会支持深圳去铺天盖地的搞旧改？） 但近几年来，政府在搞强区放权，事实上是把城市更新项目容积率的权力下放给了区里。美其名曰，促进各区经济发展，提高城市更新推进效率。但我们都知道，一个城市的命根子就是容积率，这是一个非常非常严肃的规划和法律事件，必须要专业的、地位更高的规划委员会来通盘掌握才可以。因为不同层级的部门，对利益的诉求完全不同。区里当然更多会考虑GDP的发展，引进资本增加投资是第一位的考虑，实践中的确是有向开发商让步的利益冲动的，而且我也深度怀疑他们具备能力对整个城市的适宜密度进行思考，他们只会考虑单个项目。而独立的、专业的委员会则地位会超然很多，有机会做到同时兼顾城市的长远利益。理论上讲，深圳想全部开发也很简单，深圳把50%的生态红线直接砍掉，分散划给各区去决定，释放出的土地不是更多？经济不是能够发展更快？显然，谁都知道这是瞎扯淡。 我这几年越来越反对深圳的城市更新，因为很多项目最后出来真的做得很烂。更为严重的是，就是上面说的——法定图则越来越被架空。想一想，现在的深圳，城市更新项目每年都几十个，一个开发商在深圳都可以有四五十个旧改同时在搞。都按上面那个说法来，城市更新的专项规划可以自然触发法定图则的调整，那么逻辑上就会引发一个问题：法定图则还需要不需要？我完全可以不要了，专项规划来搞就行了。事实上可以吗？全部都以项目来推动，结果只有一个，最终会把这个城市规划毁了。 有时候我在怀疑，深圳甚至已经偏离了它最早推行城市更新的初衷，彻底沦为开发商、各级政府、拆迁户、投资者利益分配的狂欢——开发商死命的往高里拔，政府死命的要土地贡献，拆迁户死命的要赔偿……。这样各自为政的在下面玩，最终谁来买单呢？ 就如最早我们提出的疑问：城市更新到底是一场城市公共运动，还是一个简单的商业开发？ 这个问题，现在比以往任何时候都需要正面回答。 深圳这么美，希望你们不要毁掉它。 【下为雍景湾小区抗议书全文】 2020年1月8日，南山区城市更新和土地整备局（下称南山区城市更新局）发布《南山区招商街道原饼干厂城市更新单元规划（草案）》的公示，大幅更改了该地块法定图则的原定约束，将容积率从法定2.5大幅上调至高达8.9！三栋住宅建筑规划为超高层，最低高度都在180米以上，最高逼近200米（198米）！建成后，将有可能是“深圳住宅第一高”！ （饼干厂项目布局） （主要技术经济指标，容积率8.9） （住宅规划高度，183-198米，左边隔路即为雍景湾） 鉴于该区域并不适合进行高强度开发，以及雍景湾花园与恒大饼干厂项目只隔一条小路，我们认为，该方案一旦执行，将对雍景湾及周边社区居民和学校师生，在景观视线、日照采光、交通出行、生活质量、地基安全等等诸多方面，产生不可估量的负面影响！我们强烈质疑该规划方案的合规性、合理性、科学性！我们反对这一规划思路！呼吁政府尊重周边权利相关者，倾听民意，重查方案，审慎重画！ 据深圳市规划和自然资源局于2010年5月6日公布的《深圳市南山02-01&02片区【蛇口片区】法定图则》，饼干厂地块（下图01-06-15地块）用途明确为“二类居住用地+教育科研用地”，容积率为2.5。当时，雍景湾很多居民在买房时，都参考了法定图则的这一规定。截至目前，该法定图则仍未有任何改变。 （2010年法定图则，01-06-15地块容积率限制为2.5） 法定图则是深圳“五阶段规划”中最重要一环，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施等作出明确规定。一经发布具有严肃的法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。 南山区城市更新局公示的新规划（草案），在多方面都严重违背了法定图则的规划要求，并存在严重的规划不合理之处！我们认为，该方案是以牺牲雍景湾小区居民合法合理权益为代价，换取开发商利益的极大化！ 1、容积率严重超标。 规划草案将商住地块容积率从法定图则原定的2.5大幅度提高到8.9，高了3.56倍！也远远超出《深圳市城市规划标准与准则》（2019）（下称《深标》）“拆除重建类城市更新住宅基准容积率上限6.0”的规定。 （《深标》关于容积率上限的规定） 依《深标》（2019）规定，临近地铁口500米范围内，才属于高密度开发区，容积率上限可提升至6.0。而该地块所在位置本身是一个居民生活区，距离2号线湾厦站、海月站直线距离也都在500米开外，完全不符合要求。然而现在规划的容积率，已经赶超深圳中央商务区的容积率标准，理据何在？ （距离最近的湾厦站，直线距离646米） 在蛇口区域，恒大饼干厂项目的容积率、高度都超过任何一个比它更适合做高密度开发的项目！蛇口同类型的拆除重建类旧改项目，水湾1979，还在地铁2号线水湾站出口，但最高设计180米，容积率7.5；万科蛇口公馆，最高不过120米，容积率7.3。就是时间距离最近的晗山悦海，就在12号线地铁四海站上盖，但最高也只设计到189米，容积率6.5。这几个项目，每一个都比恒大饼干厂项目更有理由做高密度开发，但都没有，试问政府有何理据同意恒大建到如此之高？！ 2、程序不合规。 该项目规划方案违反《深圳城市规划条例》等若干法律及政策性文件，包括但不限于：《深圳城市规划条例》第四条“保障社会公众利益原则”、第二十条“详细蓝图要符合法定图则原则”；及《深圳市城市更新办法实施细则》第十五条（二款）“尊重相关权利人合法权益”。 尤其违反了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》第十二条（一款之1、3）： “法定图则已批地区……已批法定图则作为（更新单元计划的）规划依据。”“申报更新单元主导方向与法定图则不符的，区城市更新机构审核认为具备更新必要性和可行性，且对申报更新主导方向予以支持的，由其向市规划和自然资源部门辖区管理局出具初审意见，并通知土地权利人向市规划和自然资源部门辖区管理局申请进行法定图则调整。待法定图则调整经审批同意后，区城市更新机构再进行后续审查工作。” 如前所述，法定图则是极为严肃的规划文件，有关法定图则的修改也有严格的法律程序。目前该区域法定图则已批，职能部门若认同该项目规划，理应首先要求开发商按规定申请修改法定图则，再进行更新单元规划公示。若两者同时都在进行，为何只见公示城市更新单元规划，而不见公示法定图则调整意见？ 3、超高层住宅将给周边带来严重的交通隐患。 饼干厂地块周边四至分别为后海大道-荔园东路-近海路-工业七路，只有一条后海大道为双向八车道的城市主干道，荔园路、近海路是两条只有双向两车道的城市支路。在此规划3栋200米高、面积9万多平米的超高层住宅，1栋写字楼。预计未来人口、车流都将巨量增加，势必会对近海路以及周边产生巨大的交通压力，微循环交通有可能将被彻底堵死。 （荔园路，饼干厂北至） 同时，在路宽只有7米的近海路上，方案还规划了占地1700平米的公交首末站（左转工业七路即有一个公交站了），公交车都难以转弯掉头，在可通行性及交通安全方面都存在严重安全隐患。另外，方案将也该项目的停车场出入口开在了近海路上，将严重影响雍景湾小区居民出行权。 （双向两车道的近海路，左：雍景湾，右：饼干厂） 在这样一个不靠地铁、周边多是小道的生活区，增加了如此多的功能、建筑、人口、配套，完全不顾现实条件，严重破坏该区域的生态宜居性，实不知合理性何在？这还是深圳大力推行城市更新要追求的目标吗？ 4、超高层将严重侵犯雍景湾居民的合法权益。 依规划方案，饼干厂商住地块占地只有约1.5万平米，距离雍景湾仅一条宽约7米的近海路之隔，恒大建筑物楼体距离雍景湾建筑体直线距离最近不到30米，但两者高差接近1倍（雍景湾不到100米）。如果该项目建设高达200米的超高层，势必会对雍景湾产生严重的日照、视线遮挡。两者距离过近，也将会给居民带来严重的精神压抑，显著降低周边居民的生活品质。我们认为，这严重缺乏相应的环评依据！ （小区居民简单模拟）
（小区居民简单模拟） 5、过小的地块配建过多的公建配套是否可再考虑？ 饼干厂项目只是恒大整个湾厦城市更新的第一期，我们支持城市更新提供更多的土地建设公共配套，但南山区城市更新局完全没有理由将高达2.9万平米的保障房、1700平米的公交车首末站等公共配套，全部都堆在这么1万多平米占地一小块地上，进而拉高整个区域的建筑密度！给整个区域带来严重伤害！湾厦整个改造规模超过百万平米，完全有条件进行更好的平衡，是否可以进行调整优化？ 综上而言，雍景湾花园居民强烈质疑该规划（草案）的科学性，并提出严正抗议！ 雍景湾花园全体居民诉求如下： 1、降低住宅建筑高度，从现有的超高层调为高层（恒大原规划方案也是高层）。 2、降低商住地块项目容积率，不超过法定图则原规定的2.5。 3、公开该项目规划涉及的决策过程信息，包括环评报告（据初步了解，附近居民无人得到意见征询）、交通组织报告、现状地形图等。 4、关于该项目对包括雍景湾在内的周边建筑的采光日照、通风、交通之影响，重新进行专家评审。并要求召开公开听证会，满足雍景湾等周边小区居民的公众知情权！ 5、取消在近海路上设置公交首末站、车库出入口。 6、重查项目规划调整在程序上是否完全合法合规。 7、鉴于临近春节，要求将草案公示期延后一个月。 雍景湾业委会将按照公示文件要求，在公示期内向各级主管部门正式提交意见书！依法依规的争取我们的合法权益！同时，我们也向外界发出呼声，没有任何力量可以让我们沉默！我们将努力捍卫我们自己的家园！向不合理的侵权行为说不！我们也恳请和欢迎各界媒体前来采访，履行监督职责，匡扶道义！（如果需要采访，请直接在后台留下联系方式，感谢！） 雍景湾花园全体业主、雍景湾花园业主委员会 2020年1月14日 |
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