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当投资人根据政策、经济、人口选择到好城市，并不意味着就一定能买到有投资价值的房产，即使在深圳这种极具房产投资价值的城市，也有坪山这种上涨相对缓慢，或者大鹏这种不适合投资的区域。 好城市中进一步去寻找“好区域”是房产投资人要做的第二步。 好区域的基础判断和城市很类似，也有人口、产业两大因素。 01 好区域 当城市确定以后，下一步就是选择这个城市中的区域。 一个好的区域首先是看区域内人口，主要看常住人口和户籍人口的关系。 常住人口多于户籍人口的，说明外地人多，购买住房需求高；反之，常住人口少，户籍人口多的，说明人口流出，则此区域前景一般。 例如2018年广州天河区常住人口174.66万，户籍人口93.92万，说明很多人工作却无房落户，那么天河区未来就不缺需求。 而很多区域户籍人口远远多于常住人口，是因为年轻人流出，不在该区域就业了，迁徙到其他地方作为主要就业生活的区域。 那么，区域内人口为什么会有流出流入呢？决定因素是为人口提供就业的产业，如果该区域产业较多、可提供就业岗位多，那么人口迁入就多，例如广州天河区、白云区、黄埔区都是这种情况，由于产业发达，外来人口多。 但是如果该区域是劳动密集型的，那么人口迁入虽然较多，住房购买力还需评估；如果是金融业、高科技产业，那么购买力会很强劲，深圳南山、广州天河都是这种情况。 产业结构还决定了一个因素是区域内人口的收入结构，产业结构是否高端决定了人群收入的高低。 当然，区域并不一定是行政区，我只是为了便于举例，用行政区来举例，区域就是一个片区，类似广州的珠江新城、深圳的前海、上海的大虹桥这种也是典型的区域。 我曾经讲过，区域选择往往分为两种流派，这两种流派对应着不同的操作手法。 一个城市的好区域往往分为两种，城市的中心和被城市生长逐步包住的郊区。 02 城市中心 城市的中心，它的特点是好卖、好租、好住。 由于城市中心有着完善的商业配套、交通配套、教育和医疗配套，也往往是城市的就业中心，故而人群大量聚集，投资这个区域的房产，意味着上涨的领先或者下跌的滞后。 例如北京的东西城、上海的内环往往是一轮上涨的起点，而在横盘市场中交投比周边活跃，即使是极少的下跌市道中也更为抗跌。 这里需要指出几个点： 一是学区房虽然名字有个“区”字，但其实与区域无关，而是更多地受到学位政策的影响，不能简单地看成区域选择因素，而是要结合政策来选择。 二是在城市中心的选择中，会面临哪里才是城市中心的问题，对于单中心城市，这个相对比较好选择，要面对只是城市中心是否会发生迁移的问题，例如北京的城市中心几乎没有移动，而广州的中心改革开放以来其实发生了一些变化。 还有一种城市是类似深圳、重庆、东莞这样的多中心城市，这些城市很难说哪里才是城市真正的中心，不同的区域有着功能性中心的作用，深圳的政治中心是福田、科技中心是南山、人口中心是宝安、商贸中心是罗湖，每个中心都有自己成熟的配套，也有自己稳定的消费、投资人群。 三是要清楚什么才是城市的中心？ 城市的中心在早期是城市的行政中心，比如北京的广场、广州的越秀山下，过去的城市中心就是围绕政府所在地不断向外扩张，所以行政中心就是城市中心。 到了市场经济，城市的中心逐步变成了商场林立、人头攒动的商业中心，北京广场附近的西单、王府井，广州珠江边山的北京路、上下九，上海的南京路步行街，在这一时期最贵的地价和楼价是在商业中心附近。 现代的市中心，最贵的既不是行政中心、也不是商业中心，而是CBD，也就是商务中心，因为这里的平方公里GDP更高、人均GDP更高，能够创造更多的财富，所以现在的上海的陆家嘴、北京的金融街、广州的珠江新城，未来的深圳前海才是那个城市真正的中心。 那么中心派选房就会非常简单，选择CBD附近以及连接CBD地铁线的住宅，会被CBD溢出人群抬高价格。 03 被城市生长包住的郊区 还有一种流派，选择的是另一种地段，这种地段当下并不好，但是在未来会发生交通、学区、商业、医疗等配套的根本性变化，最常见的就是城市副中心的崛起，或者郊区逐步变成繁华区，这就是被城市生长逐步包住的郊区。 这种区域往往是收益最高的，也就是最容易产生“暴击”的区域。 这种区域的特点是收益最大，区域内会分为几个阶段的价值发现，从消息流传、到概念生成、破土动工、逐步成型，每一个阶段都会有阶段性暴击，涨幅是脉冲而不是平缓的，在阶段转化期间会产生短期内的巨大升幅。 但是也要看到这种区域存在达不到预期或者夭折的风险，例如诸多的新区，远郊新城。 所以这种区域属于收益与风险并存。而决定这些区域成功与否的恰恰是“好城市”这个概念，城市经济越好、产业引入力度越大，成功的概率越大。 反之则是鬼城，例子就是郑州的郑东新区对比鄂尔多斯康巴什新区。 04 区域的本质是什么 区域的本质和地段的本质都是一样的。 李超人说地段、地段、还是地段，其实超人是把问题高度概括出来了，只要守住了地段，就会守住房产投资的关键因素。 但是地段并不是本质，我们专门讲过其本质是有效人流，地段不过是有效人流的表现。 其实这个还讲得不够深入，更为深入和本质的是要理解何为有效？什么决定了有效？有效就是人流可以转化为现金流。 我们曾经举个例子，每个城市都有老城区、老商业街，很多老商业街的“地段”一直都不错，从来都是城市中最繁华的区域，可是为什么逐步从城市中房价最贵的区域变为城市中房价次贵的甚至普通的区域？ 那是因为这些区域虽然人流依然如织，但是人流却从城市最高端人口逐步下降为次高端人口或者普通人口，由于人流收入和消费能力的下降（注意：这就是现金流），导致该地段看似繁华如初，但是投资价值已经大大降低。 还有一种情况，就是很多商业街熙熙攘攘，但是基本不进店消费，包括交通枢纽也是如此，这就是人流没有转化为现金流。 而人流是否可以转化为现金流，看的是人流的“需求”，所以房产投资最终根本不是选筹，而是选人的需求； 不是看房200套，而是寻找能够满足人的需求的载体。当然，还有一种情况是地段的衰退，其本质就是人流的迁徙，这个很好理解，就不再详细解释了。 所以，地段和区域的本质都是人流，这也就解释了为什么CBD才是城市的中心，是城市房价最高的地方，因为该区域人流的消费能力、投资能力最强。而产业则是决定区域人流的因素。 所以，地段分析的本质是人流分析，人流分析的切入点是产业分析（并不是唯一因素，例如睡城）。 简而言之：好区域是用人口结构和产业结构来衡量，外来人口多、产业结构级别高、区域内人口收入高是好区域的典型标志。 而市中心和被城市生长包住的郊区是好区域的主要形态。此外，我们要站在区域内人口的需求这个本质因素角度去理解好区域。 对于城市区域的价值判断，你还有哪些见解？ 欢迎你在底部留言，把独到见解分享给更多投资爱好者 以上为正文，来自六土 |
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