|
前面我们为大家梳理了危旧房及城中村改造的相关流程及实务要点，今天开始我们为分上、中、下三篇大家介绍国有土地上房屋征收和补偿的相关流程、实务要点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋。《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二条规定：为了公共利益的需要，征收本市市辖区范围内国有土地上单位、个人的房屋，以及对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的补偿。其中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定了，公共利益主要包括以下几种情形：（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；以往公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。而现在，只有为了社会公共利益的需求才能进行国有土地上房屋的征收。值得一提的是，对于危房集中、基础设施落后等地段需要进行旧城区改建的也纳入了公共利益范畴！但在全国各地的情况来看，本项规定在征收实践中也最容易引发矛盾和分歧！因为，对“危房集中、基础设施落后地段”的界定本身具有较大模糊性。而旧城区是否需要改建、如何建设，即使是原来的居民之间也会存在分歧：部分居民认为现在虽然旧但也还能用，不必要搞改造那么麻烦；而其他居民则可能认为宁可麻烦也要改造，以便未来更长久的发展和方便……对此，为了提高对落后地段进行征收和改造的慎重性，规定对于“保障性安居工程建设、旧城区改建”进一步要求应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，并经市、县级人民代表大会审议通过的前提下，才能进行征收。与此同时，《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》还特别规定，因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收户（不包含1/2，以房屋所有权证计，房屋共有的计为一户，下同）对房屋征收补偿方案提出异议的，由市人民政府组织被征收人和公众代表举行听证会，对房屋征收补偿方案进行听证，并根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。当然不是！房地产开发企业（建设单位）不能作为征收拆迁的实施主体！关于“征收主体”，我们文鳐团队根据《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三至第六条规定做了归纳。——市级以上发改委负责：市级项目、跨区域、开发区、五象新区项目；——市、县级人民政府负责：本行政区域的房屋征收与补偿工作。——乡镇政府（直辖市的乡镇政府除外）、街道办都无权作出征收决定。——市城乡建设行政管理部门负责：市级项目和跨城区、开发区项目及五象新区项目；——市征收办负责：市级项目和跨城区、开发区项目及五象新区项目。——征收部门可以委托房屋征收实施单位，实施单位不得以盈利为目的。这里我们扩展介绍一下“房屋征收部门”和“房屋征收实施单位”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条与《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第五条均规定了：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。与2001年《城市房屋拆迁管理条例》（现已失效）相比，具有本质的变化！2001年条例中第十条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托”。第十一条规定：“拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。”。上述条例中所称的“拆迁人”即取得房屋拆迁许可证的单位，主要指的建设单位。由此可见，目前征收实施的委托人只能是房屋征收部门,不再是建设单位。也就是说,只有承担着房屋征收职责的行政主体才能成为征收补偿法律关系的委托人,将征收补偿的具体工作委托他人承担。这里的“房屋征收部门”作为行政主体,可以是行政机关,也可以是法律法规明确授权的组织,只要承担有“组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”的职责即可，也就是前面提到的，城乡建设行政管理部门或城区自行确定房屋征收部门。至于建设单位, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款明确规定“禁止建设单位参与搬迁活动”。通俗的讲，以前和被拆迁人签订《征地拆迁补偿安置协议》的主体有可能是开发企业，而现在只能是房屋征收部门！根据《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第六条规定：“按照属地管理的原则，市房屋征收部门可以委托项目所在地城区人民政府、开发区管委会及其他单位具体承担市级项目和跨城区、开发区项目以及五象新区项目房屋征收与补偿的具体工作。”——由房屋征收部门以一定形式组建的房屋征收实施单位，该单位不能以营利为目的，房屋征收部门要对其提供必要的条件和保障。
1.征收计划依据：全市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、各专项规划以及城建计划。2.征收计划拟定：市房屋征收部门会同市发展改革、规划、自然资源、财政等部门，拟定征收计划。3.征收计划审批：征收计划由市房屋征收部门报市人民政府审批。——涉及部门：市住房和城乡建设局、发改委、规划局、自然资源、财政局、房屋征收办——工作内容：具备条件需实施房屋征收的项目，由项目业主或者项目意向单位向房屋征收部门提交下列材料进行申报：——涉及部门：住房和城乡建设局、发改委、工信局、自然资源局、房屋征收办、项目业主或者项目意向单位项目3.对符合规定的，启动房屋征收程序，在征收范围内予以公告，并告知被征收人权利和义务。——涉及部门：住房和城乡建设局、房屋征收办及相关城区、开发区房屋征收办——责任主体：房屋征收部门书面通知发展改革、规划、自然资源、房产、市场监督、税务等各部门。——工作内容：各部门在征收期限内暂停办理下列手续办理：4.其他不适当增加补偿的行为，例如办理工商登记、户籍迁入等。——涉及部门：住房和城乡建设局、发改委、自然资源局、市场监督管理局、税务局、房屋征收办及城区、开发区房屋征收办——工作内容：房屋权属、面积、用途、家庭人口情况、征收意愿，最终将调查结果在征收范围内公布，作为补偿的依据。其中，被征收房屋的使用性质和建筑面积一般以不动产登记簿为准。对房屋使用性质或者建筑面积有异议的，由当事人向房产部门提出书面申请，房产部门应当在收到申请5个工作日内作出书面认定。此阶段可以委托具有相应资质的房地产价格评估机构对征收范围内的房屋进行分类评估。第一， 对于已经办理不动产登记的房屋，消化签约障碍。第三， 对于未登记建筑辖区的城区政府、开发区管委会组织相关部门对拟征收范围内未经登记的房屋进行调查认定，确认合法建筑、违法建筑以及临时建筑，对违法建筑依法予以处理。——涉及部门：住房和城乡建设局、城区政府、开发区管委会、自然资源局、规划局、市场监督管理局、税务局、房屋征收办及城区、开发区房屋征收办。
|
