房屋的承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担

房屋的承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担

房屋的承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担

阅读提示：为了满足生产生活的需要，房屋的承租人常常对租赁的房屋进行扩建或装修，本文将结合案例，介绍承租人未经出租人同意进行扩建或装修带来的法律后果。

裁判要旨

承租人不能举证证明其对房屋的装修、扩建行为经过出租人的同意，则装饰装修或者扩建发生的费用，需由承租人自行负担。

基本案情

一、2010年，安徽省绿色空间装饰工程有限公司与陈家文签订房屋租赁合同，合同期满后，自2015年5月21日起双方转为不定期租赁合同关系，绿色公司继续租赁使用涉案房屋，每年5月20日前给付下一年度的租金。租金不固定，随行就市。双方同意2018年度租金按照2.1万元标准结算。2018年5月20日前，绿色公司没有交纳下一年度的租金。

二、陈家文向法院请求判令绿色公司支付所欠房租，搬出并交还房屋，并将房屋恢复原状。

三、绿色公司主张其在租赁涉案房屋期间，经陈家文同意，对涉案房屋进行了外部扩建和内部装修，对涉案房屋投入了资金几十万元，陈家文的原有房屋也因此而增值，且陈家文是涉案房屋的直接受益人。根据本地房屋租赁的交易习惯，承租人对于装修、扩建等能使租赁物增值的部分，均由出租人（房主）或次承租人来承担，虽无书面约定，此为商业惯例。绿色公司主张陈家文执意要求绿色公司迁出房屋，在双方的房屋租赁合同履行期间经陈家文同意的装修和装饰应当予以补偿5万元。

四、本案经安徽省固镇县人民法院一审，又经安徽省蚌埠市中级人民法院二审，均认为绿色公司没有证据证明其行为经过出租人陈家文同意，房屋的装修、扩建费用需由绿色公司自行承担。

裁判要点

承租人对租赁物不享有处分权，只有占有使用的权利，所以承租人需要对租赁物进行改善、添附时需经出租人的同意。

因为承租人未经出租人许可没有对所租赁的房屋进行改善、添附的权利，出租人自然就不必承担承租人擅自扩建、装修房屋产生的费用。另一方面，即使承租人的改造、扩建行为经过了出租人的同意，也并不意味着出租人必然需要承担相关费用。具体而言，出租人不需补偿附合装饰装修费用，而对于扩建费用，合同双方有约定的，从其约定；双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建部分办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

本案中，承租人绿色公司没有证据证明其扩建行为经过陈家文同意。即使该行为经过了陈家文同意，陈家文也只在绿色公司扩建部分办理了合法建设手续或在未办理合法建设手续且陈家文存在过错的情形下需要承担扩建费用，而绿色公司未能提供相关的证据，所以扩建费用需由其自行承担。

相关法条

《合同法》

第二百二十三条

 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条 

 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

法院判决

以下为该案在法庭审理阶段，裁定书中“本院认为”就该问题的论述：

综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点是陈家文应否补偿绿色公司5万元。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。

出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

本案中，绿色公司主张陈家文补偿其5万元的主要理由是其扩建部分（将门面房外的走廊扩建成房屋，扩大了房屋使用面积）是经过陈家文同意的，但陈家文对此并不认可，绿色公司提交的证据亦不足以证明其是征得陈家文的同意后扩建的案涉房屋。

且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十四条的规定，即便陈家文同意绿色公司扩建，在双方对扩建费用的处理没有约定的情况下，绿色公司要求陈家文承担扩建费用应证明其扩建部分办理了合法建设手续或在未办理合法建设手续的情况下，陈家文存在过错，但绿色公司亦未对此提交证据加以证明。

因此，绿色公司要求陈家文补偿其5万元缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。

案件来源

安徽省绿色空间装饰工程有限公司、陈家文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，安徽省蚌埠市中级人民法院

(2019)皖03民终1388号

延伸阅读

裁判规则：出租人同意承租人进行装修或改造的案例。

案例：

江西省吉安市中级人民法院审理的孙蜀江、李春霞租赁合同纠纷【(2019)赣08民终1754号】二审民事判决书认为，“本案中，案涉房产出租时是毛坯房，孙蜀江、李春霞作为出租人同意承租人袁星进行装修或改造房屋，且其签订合同时亦明知承租人袁星租赁案涉房产是用于商业经营以及需要进行装修、改造。

故在租赁期届满或租赁合同解除后，孙蜀江、李春霞对袁星承租期间所添置的装饰装修物以及进行的非破坏房屋主体结构或承重结构的改造行为应持容忍态度。

双方所签订的合同中虽约定“乙方交给甲方的房屋状况完好”，但将该约定理解为恢复至原来的毛坯房的状态，显然不符合常理，也与一般租赁习惯不符，且于法无据。

但双方所签订的合同还约定，“合同期内，乙方放弃租房，必须把四楼内墙恢复原样。

”现结合鉴定机构的现场勘验情况，三、四楼结构相同，均存在拆除隔断墙的情况，故孙蜀江、李春霞称袁星在签订合同时未提出要拆除隔断墙的要求，应符合当时的实际情况，可以采信。

一审期间，袁星虽表示同意由其自行恢复原状。

但从袁星拒不到庭参加一审法院组织的第一次庭审以及鉴定勘验过程、退租后的协商过程等实际情况来看，且为了防止双方后续因对恢复原状的标准产生新的纠纷，故本案应判令由袁星按照鉴定意见向孙蜀江、李春霞赔偿修复费用16599.83元为宜。

至于其他装饰装修物的拆除以及改造修复费用等，如前所述，应由孙蜀江、李春霞自行承担。