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这块徐汇滨江最好位置，最后大规模整体开发的地块，坐北朝南一字排开背靠内环线面向黄浦江。 最终花落港企：香港置地联合体成功夺得标的，成交总价310.5亿元，楼板价约为28563.55元/平米。 很多朋友来问艳姐：香港置地是一家怎样的公司？这样的绝版地块为何花落一家未曾听闻的港企？难到国内那么多实力房企还比不上一家未曾听闻的房企？ 提出上述疑问，你就输在认知的起跑线上了，这家拥有实力股东撑腰的房企，可是富过5代，从鸦片战争时期就开始发家的企业。人家的融资能力、自有资金、企业文化都值得内陆房企学习，这也是我们今天复盘的意义。 01 活了百年，香港置地大有来头？ 我们看到昨天的上海总价地王对受让人有着极其严苛的要求：早在2019年12月底发布预申请公告，为无底价挂牌出让，设立起始价310.2亿元，为目前上海最高价的地块。 ①住宅套数下限：1393套，装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不低于40%，或单体装配率不低于60%。租赁住宅总计不小于1187套。 如此严苛的出让要求，为何花落香港置地？ ①首先，基于企业的悠久的背景，颇具开发实力，能够很好的引进产业。 我们先来八一八此次夺标的企业背景：上海徐汇滨江西岸金融港地块是由上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及Hongkong Land (WestBund) Development Limited联合体斩获。 可以看到，其中前三家内陆企业均为置地（香港）投资有限公司100%间接持有，而Hongkong Land (WestBund)和置地（香港）投资有限公司均为香港置地的附属公司。 那么香港置地是何方神圣？我们查阅了大量资料发现香港置地以及其背后的大股东来头不小： 香港置地成立于1889年，是亚洲历史最悠久的地产商之一。业务涵盖优质商用物业及住宅物业，在内陆及东南亚有大量项目。艳姐还听说，香港置地在重庆项目做得特别好，南京还拿了地王项目。在港企纷纷撤出内陆之时，香港置地反而重仓内陆。这说明了其积极的创新之举。 怡和集团为香港置地大股东，持有46%股权，那它的背景就更加不得了了。 怡和是一家英资公司，成立于1832年，历史悠久，最早名为渣甸洋行。所以人家可是活了200年的企业！对比国内头部：92年成立的碧桂园、97年成立的恒大、84年的老大哥万科...内陆房企资历上一声叹息。 怡和集团最早从事洋行业务，怡和洋行是最著名的一家老牌英资洋行，远东最大的英资财团。
经过百年的风雨洗礼，怡和集团早已奠定了在自己的地位。根据去年公布的世界500强数据显示，李嘉诚的长江和记实业有限公司仅仅排在352位，但是怡和集团却排在了208位。 此外，根据怡和集团公布的2018年的财报数据显示，去年总营收是3013亿元，利润是122.7亿元。虽然怡和集团的实力比较强，但是知道它的人却很少。 因此，香港置地背靠雄厚的外资股东实力，其是怡和集团重要的房地产业务板块平台，在集团的业务运营中扮演着重要作用。 而本次中国地王地块背后折射的布局通常是政府为了特定区域开发、提前对入驻企业的一种规划，便于引导将来的产业布局。选择背景雄厚的香港置地无疑是上佳之选。 ②第二个夺得标的的原因，怡和香港置地背靠实力大股东，强大的只有资金是内陆房企不能比的。 2018年，香港置地收入26.65亿美元（约合人民币187亿元），净利润24.57亿美元。但公司净负责率仅9%。 这个数字比国内的房企低出一大截，说明经营稳定性极高。 对比拿地金额310亿元，香港置地年营收187亿元显然入不敷出，但公司有怡和集团做靠山，所以香港置地授信余额高达72亿美元，且多数为长期贷款。 净负债低、背靠实力大股东，所以香港置地能如此阔绰出手拿地。而且公司拥有较多长期贷款，也为未来的发展奠定了雄厚的资金基础。 我们看到，虽然一次性投入较大、回报周期长，对企业在经营性物业运营管理上提出了更高的标准要求。 相比于李嘉诚的大撤退，香港置地在内陆可谓声势浩大。早在2015年，香港置地就联手旭辉拿下了陆家嘴地块，项目命名为“LMC置汇旭辉广场”。 到了2017年，香港置地开发的项目投资规模几乎都在百亿以上，半年内投资中国内陆市场的资金就超过300亿元。 去年以来，香港置地曾多次在土地拍卖市场上露脸，6月拿下武汉经济开发区地块，9月联手龙湖斩获重庆西永地块。可谓看好中国经济的坚定港企。 02 港企的融资优势 对于这样一块中国地王，任何房企都将承受一定的现金流压力，对于香港置地来说也不例外。 然而，相对于国内较高的融资成本，港企的融资成本则较低，所以很多企业都是用自己的真金白银在市场中扩张。 当前无论内陆和海外都在大搞量化宽松，导致银行借贷利率全面走低，这是港企融资的成本优势。 逻辑上看，由于香港的货币政策跟随美联储，所以当美联储宽松时，香港的融资利率也随之下调。 据香港金管局公布的数据显示，1月底香港综合利率1.01厘，同比下降8个基点。如此低的利率，为港企扩张提供了充足的政策保障。 另一大优势为港企实行多元化战略，导致负债率较低。 一个房地产企业如果过度偏重开发和销售业务来获取利润，它的资产负债率就会变得非常高。 而香港置地和大股东怡和集团却是在连锁酒店、金融保险、零售百货、建筑工程、机械制造、汽车贸易等多个领域实现了多元化发展格局。 以多元发展来对冲地产风险，摆脱了这营业结构单一的，高风险的运营模式。所以才会得到大量授信融资，并且享受较低的融资成本。 03 百年企业文化养成记 最后，我们还想简单聊聊百年房企的用人文化，此前常听人说很多港企都是百年企业，人家在里面上班一上就是一辈子。这样经常写高管履新的艳姐有点不太敢相信。决定一定要写给高周转的企业朋友们看看。 据说，香港置地mainland总裁凌常峰先生自清华大学研究生毕业后，37岁就做到大中华区总裁，一直到现在。有朋友告诉艳姐香港置地的企业文化人员方面非常稳定。 如何做到的，对于这块艳姐的理解是： ①有愿景、情怀、职业操守。香港置地作为一家百年企业，奉行'长期主义、长远眼光'，“为客户创造独特的长期价值”。 在如今很多港企撤资大陆的时刻，香港置地却反向而行重仓内陆，并且很多内陆产品本土化做的非常好。 在重庆几块项目做得有口皆碑：正在重庆做的商场室内植物园，包括18年开的长嘉汇老街都是品质和创新的经典；在南京夺得越城天地地王后，不像其他开发马上想开发，想现金流回正，一味追求财务价值优先，哪怕制造出的是建筑垃圾。 香港置地做得确是：研究。研究南京的人文历史，如何做出最好的秦淮河作品，为城市带来风景。 在这种专业精神、创新动力，或者说职业操守吧的感召下，同心者同路，员工才能有更多原生动力。 ②有创新动力。在夺得地王，即使面临现金流压力，但是香港置地仍然谋长远发展，让员工看到企业的发展势能。 ③人文关怀、鼓励员工成长、给到一定自由度、和容错机制。相比近年内陆房企很多的“半年总裁”、“一年总裁”，香港置地79年的mainland总裁凌常峰从应届生做到总裁，如果不给容错机会，艳姐相信他造就被fire100次了吧。 艳姐听说香港置地一个员工身体大恙，老板知道后感叹说：如果员工身体受到伤害，宁可不赚钱。 可能有人会diss：这种话就随口说说的呀。艳姐相信内陆很多老板是压根说也不会说的。 以商业的进步推动社会的进步。做房企中的清流，感召更多同心者、同路人。 |
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