|
1 2020年2月20日，当大多数人还因为疫情隔离在家的时候，备受商业地产圈瞩目的上海徐汇滨江金融港地块依然如期拍卖。 根据公开信息显示，本次统一出让的徐汇区黄浦江南延伸段28个地块，东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路，坐北朝南，拥有约1.2公里的黄浦江岸线，对望已经开工的世博文化公园，是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环，地理位置可谓得天独厚。 徐汇滨江地块图 地块将以甲级办公楼为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区，总占地超过32万平方米，总开发体量约180万平方米，其中住宅面积只有大约20万平方米，可用于销售的住宅为47100平方米，剩余的156464平方米则只可用于租赁用途。 最终，地块被英资香港置地以310.5亿元总价收入囊中，打破此前深圳新会展中心地块310亿元的记录，成为内陆新总价地王。 徐汇滨江项目预计总投资额接近700亿元，地块上的商业、租赁住宅、酒店、文化体育均要求100%自持，办公部分则要求自持60%，可售住宅按限价背景下顶格15万一平计算，可回收现金约60-70亿元，剩余沉淀资金将在600亿元以上。香港置地此次出手可谓大手笔。 2 说起香港置地，在内陆的知名度可能不如新鸿基、九龙仓、恒隆等地产同业，但是在香港，作为硕果仅存的两家英资洋行之一怡和集团（另一家是太古洋行）的地产旗舰，却是不折不扣的中环大业主。 香港置地的中环物业组合由置地广场购物中心和包括交易广场一二三期、怡和大厦等在内的十一幢摩天大楼组成，十二幢美轮美奂的商厦以人行天桥互相连接，构成了中环核心金融地带，提供超过45万平方米的高档零售和写字楼楼面。 香港置地中环写字楼群 根据香港置地2018年年报显示，这个物业组合年内给集团带来了10.4亿美元的租金收入，物业总估值达到318亿美元，足可以称得上“现金奶牛”，每年稳定为公司贡献庞大利润。 过去将大部分资产布局在香港的置地集团，在内陆拥有的大型商业项目主要包括已落成的北京王府中环和重庆长嘉汇，以及在建的南京新街口金陵中环，与其他香港地产商在内陆拥有的庞大资产相比已显落后。此次重注落子上海，有利于减轻对香港单一物业的盈利依赖，调仓意味明显。 香港置地中环物业组合实拍图 不仅仅是香港置地，去年下半年以来，随着新鸿基以132亿拿下杭州江河汇地块、新世界4天内豪掷138亿连夺宁波、杭州两块商住地，各大港资开发商一改往日“卖卖卖”的风格，加仓内陆成为主流做法。 这种节奏或许和香港动荡的局势有关。 3 2月18日，香港以资产价值和市值计皆仅次于“领展”的第二大房地产投资信托“冠君产业信托”发布年度业绩公告，报告显示全年租金收入上升3.8%至27.78亿元，物业净收益上升3.1%至24.81亿元，可分派收入上升2.3%至16.48亿元。冠君产业信托主要持有三项贵重物业，包括中环花园道三号写字楼（原花旗银行大厦）和旺角最成功的综合体朗豪坊商场和写字楼。虽然信托19年总租金依然录得温和增长，但更多的只能称之为一种“惯性上涨”。因为两幢写字楼早年签订的长期租约价格较目前市场价为低，因此到期续租合同和新签合同较旧约依然有一定的增长潜力，但对市场实时行情更为敏感的商场租金已经开始下跌。 朗豪坊所在的旺角一向是旅游旺区，游客贡献了商场的多数营业额。商户销售额的减少令商场分成租金由18年的1.87亿元下跌至1.14亿元（其中上半年0.9亿元，下半年仅剩0.24亿元），拖累商场全年整体租金收入下跌4.9%至8.91亿元。在2019年整体租金收入增长，资本化率相同的情况下，物业评估价值依然下降2.4%可以看出，基金管理人以及评估机构对未来租金回报有多悲观。 旺角标杆综合体朗豪坊 事实上，21世纪头二十年来，香港商业地产虽然经历起起伏伏，但因为背靠大陆这个庞大的经济体，总体来说呈现明显的上升趋势。特别是16年以来，随着内陆经济进一步发展，中资机构纷纷到香港开拓业务，带动以中环为首的核心商圈写字楼租售价格水涨船高，常年雄踞全球最贵写字楼宝座；同时民众收入上涨，中产阶级日益庞大，叠加人民币升值利好，赴港旅游人次逐年增多，商家自然也是赚得盆满钵满…… 但是这一切或许因为19年的政治事件出现拐点。经历此番变革，中资机构赴港热情必然大减，而动辄五六十元一平米的日租金已经成功将投行高盛和监管机构证监会等代表了市场最强承价能力的租户从中环赶到了铜锣湾和港岛东等次级商圈，试问失去了中资机构这个吸纳主力，还有谁能接下这昂贵的盘呢？而在经历了媒体长篇累牍的关于反对派人士对祖国不友好态度的报道后，香港的形象已经在大部分内陆人心目中一落千丈，即使日后恢复平静，海港城也很难再现过往年销售额380亿的高光时刻了吧。 疫情的影响只是一时，两地人心的割裂才最难弥补。 4 反观内陆房地产市场，虽然在住宅开发上不占上风，但凭借充足的长期资本、丰富的招商运营经验，港资开发商在商业地产的竞争中却独占鳌头。新鸿基、九龙仓、太古、恒隆在内陆一二线城市打造了不少地标商业体，获得了巨大的商业成功，并成为不少地方政府的座上宾，在拿地机会和价格上享有优势，甚至出现地块配套和交通规划配合项目量身定做的最惠待遇，占尽天时地利人和。 同时，虽然初始租金水平不及香港高昂，但随着项目运营情况渐入佳境，往往呈现快速增长的局面。以太古地产为例，除了已经相当成熟的三里屯太古里以外，其他包括广州太古汇、成都太古里、上海兴业太古汇等明星项目，租金收入和营业额都是长年少则低双位数增长，多则20%、30%的增长，以初始投入值计算，回报已经颇为丰厚。 广州太古汇 或许很多港资开发商已经意识到不能将大部分鸡蛋不能放入同一个篮子里的道理，接下来还将进一步平衡香港和内陆的资产比例，我们也期待他们能给内陆带来更多的高水平商业项目。 |
|
|
