如何做好物业？市占率6%的物企给出的启示

此次疫情，让物业管理行业的服务价值得到重新认识，物业公司的整体服务质量得到业主的认可。从我们近5000份有效的疫情调研问卷也可以看出，97.59%的受调业主肯定了物业在抗疫防疫中的重要性，而TOP30物企服务项目的业主对物业服务的认可度更高。

因此，基于行业发展的逻辑，我们认为，经此一“疫”，物业服务市场将迎来洗牌的契机，“好”的物业服务企业将更能获得市场和业主的认可。美国物业管理行业已进入成熟阶段，First Service作为北美住宅物业服务的龙头企业，其发展轨迹具备代表性，是国内物业管理行业可以参考的标杆之一。

市场走向成熟，“服务”体现行业核心价值

美国的房地产行业已进入成熟阶段。从城镇化率看，进入2000年以来增长缓慢，基本稳定在80%左右，已迈入稳定阶段。而中国的城镇化仍处于加速阶段，城镇化率虽然已有较大提升，但目前仅相当于美国1955年左右的水平。

成熟阶段下，企业服务能力的提升是业绩增长的核心动力。从数据上来看，2019年中国商品房销售面积超过171558万平方米，以每套100平来粗略估算，约有1715万套。而2019年美国新屋成交量仅为69.4万套，仅为中国的4%。美国较高的城镇化发展，决定了其物业管理公司已不能将规模作为业绩成长性的发力点。当规模竞速不再是发展的核心逻辑后，做好存量服务就成为企业的核心竞争力。

从近三年的财务数据来看，First Service市场份额稳定在6%左右。目前其通过两大平台为客户提供服务。其一First Service Residential，提供住宅物业的管理服务以及与住宅相关的保险、金融、工程咨询等衍生服务。目前该平台是北美地区最大的住宅物业服务平台。其二First Service Brands，主要提供房屋修缮翻新、房屋油漆、窗户清洁、壁橱家具设计安装、消防等服务。

在美国，成屋（类似于国内二手房）销售占据全年房地产交易量的9成左右。数据显示，2018-2019年美国成屋成交量基本维持在500-600万套左右，且每月成交量较为稳定。存量房屋为主的销售结构，使得房屋修缮及清洁等服务存在巨大的刚性市场。First Service Brands正是针对这一市场提供专业的物业服务。从2019年的最新披露数据来看，First Service Brands的营收只占公司总营收的41%，但其未计利息、税项、折旧及摊销前的盈利（EBITDA）占比却达到了48%。

由于中国的城镇化率还有很大的提升空间，因此中国的物业管理行业的重点仍是规模竞速。除了每年的房地产开发增量外，企业还积极通过收并购或者股权合作实现规模上的突破。从2019年部分上市物企的募资用途来看，绝大部分物企都将过半的融资用于战略性规模扩张。

当然，由于国情及行业发展阶段不同，对于国内绝大部分物业公司而言，其发展重心仍停留在跑马圈地。市场反馈也印证了规模的重要性，即母公司开发能力较强的物业公司能够获得较好的市场表现。

但我们已经悄然发现，行业正在向强化“服务”的方向演进。龙头物企在多层次服务能力中的动作印证了我们的判断。首先，企业更名，摆脱“物业管理”的陈旧标签。2019年有多家物业服务企业完成企业名称的调整，调整后的名称更加聚焦“服务”、“智慧”，实现品牌的升级。

其次，服务能力在多个维度得到升级。对于细分业态服务能力的提升，2019年万科物业与戴德梁行合作、绿城服务、奥园物业纷纷推出独立品牌并加入BOMA白金会员。对于社区增值服务能力的深化，绿城服务收购澳蒙国际加大幼儿早教投入、彩生活与京东合作增强社区新零售服务能力、长城物业携手中核健康深化养老服务能力。对于科技赋能的效果，也在疫情中得到了切实的检验，无人机消杀、人脸识别门禁管控等多种无接触手段，提升了社区防控的力度。

因此，虽然规模依旧重要，但行业经过近40多年的发展后，已经不再注重单纯的面积扩张，而是追求综合服务能力，促使企业物业“管理”向物业“服务”的角色转变。

内外兼顾，围绕服务能力提升而审慎拓展

2019年至今，在纳斯达克综合指数涨幅46.01%的背景下，First Service录得65.5%的涨幅，成功跑赢大盘，成为北美地区住宅物业服务领域最大的赢家。具体来看，First Service在资本市场的表现呈现两大特征，即一是从企业经营角度来看，First Service股价自2015年与高力国际拆分以来持续走强，目前已经涨了近三倍，突破110美元，创历史新高。二是从企业业绩的稳定性来看，考虑到物业服务领域的长周期特性，美股中常用200天移动均线来衡量企业稳定性。从数据来看，2018年以来First Service 200天移动均线平滑上扬，且2018年至今开市的五百多天中，有超过四百多天股价维持在均值之上，表明投资者持续看好公司前景。

具体来看，First Service 业绩上的成功取决于两方面因素，即在“一步一个脚印”（One Step at a Time）的战略导向下，一是坐稳基础物业服务的“庄”，二是通过谨慎收购，完善“全物管”的服务能力。

从夯实基础服务的角度来看，对比2017年和2019年数据，First Service Residential 各项指标均企稳，优秀的服务能力得到市场持续验证。2019年实现营收14亿美元，目前占据6%的北美市场份额，在管住宅超过170万套，合约续约率维持在90%以上。

从First Service 稳定在6%的市场份额来看，未来中国物业管理行的集中度将显著提升。2019年中国物业管理行业管理规模约300亿平方米。根据克而瑞物管发布的《2019年中国物业服务企业管理规模榜TOP50》来看，TOP10企业市场集中度在10%左右，而TOP3也仅占4%左右，远低于First Service的水平。

值得注意的是，First Service还掌握HOA（近似于国内业主委员会）80亿美元的预算。HOA是美国物业服务中的重要一环，HOA是非营利性组织，负责管理业主每月或每季度缴纳的物业费。HOA通常由业主志愿者组成，但越来越多的HOA将物业管理及预算外包给专业的服务公司。First Service管理的这部分预算在未来能够转化为物业管理、房屋维护等辅助服务的收入，使其提前锁定了未来收益。

从外部扩张来看，对于专业服务领域，First Service纵向深耕，持续并购专业公司，从而形成具备“全物管”（full service property management）能力的专业公司。从营收来看，2019年14亿美元的营收中，约有55%的比例来自这些专业服务团队的现场服务。

对于另外一些业务相关的、但是又较为分散的小型企业而言，First Service主要通过特许经营的方式输出品牌，从而实现业务的广泛布局。2019年First Service Brands中有超过1400家特许经营商，这些特许经营商为Brands平台创造了16%的营收。

企业升维，精益管理释放经营杠杆

从上述分析可以看出，First Service无论是在服务能力上，还是在财务表现上都具备较为优秀的实力。

我们选取与First Service市值接近的国内上市物业公司，通过对比可以发现，不管是国资背景的保利物业，还是市场化程度较高的绿城服务，在营收及毛利率层面都有很大的提升空间。

美国的物业服务领域与中国相比，无论是在规模上，还是服务内容上，都逊于国内。这主要体现在以下几点。

首先，国内物管行业的体量远大于美国。由于中国的城镇化率和人均居住面积较美国都还有较大的提升空间，物业管理面积的增量较为显著。同时，国内一些存量物业正在释放，如今年正在进行的军队营区物业管理社会化改革等，将给专业化的物业服务公司带来新的机会。

其次，国内物业服务领域的衍生服务内容也更为多样。美国的房屋类型主要以独栋别墅、联排别墅和公寓为主，这种较为分散且独立的居住特性，导致美国的社区基本不存在中国社区中公共空间的概念。因此，像First Service这样的美国物业公司，其增值服务也仅仅局限在房屋修缮、消防设施等与房屋强相关的领域，并不具备像中国的物业公司一样通过科技赋能开展新零售、大教育、大健康等增值服务的机会。

在行业“底子”不如中国的情况下，First Service仍能实现优于国内企业的财务表现，从营收角度来看，这种差异固然有汇率、消费水平等宏观经济因素的影响，但国内基础物业费相对较低且难以跟随市场调节，成为制约国内物企营收上扬的重要因素。

从毛利率来看，在美国人工成本较中国高的情况下，First Service仍能实现超过30%的毛利率，足以表明其精益化管理能力之强。对比而言，不管是保利物业还是绿城服务，目前仍未摆脱劳动密集型产业的桎梏。随着中国人口红利的消减，毛利率的优化将成为行业研究的重点课题，能够实现精益管理的物业服务企业，其盈利质量更高，更能支撑未来的成长。

疫情契机

社区增值服务及科技应用带来弯道超车机遇

提升基础物业费水平、增强社区增值服务能力及科技赋能成为对冲营收和经营效率压力的有效手段。而疫情的爆发，让我们看到了国内物业公司在专业化服务能力及品牌效应的释放，这将带来三方面的利好。

首先，基础物业收费的机制和收缴率有望得到改善。对于基础服务而言，业主将更有动力缴纳费，有利于提升物业费收款的及时性。而物业公司在疫情期间的成本投入，也有望成为后期提升基础物业服务收费的重要契机。

其次，社区增值服务的机遇已经悄然而至。我们的疫情调研问卷也印证了这一判断。疫情期间，有46%的受调业主通过物业渠道例如物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等进行日常物资采买，30%的受调业主所在社区由物业人员提供代送上门服务。物业服务企业需要结合自身服务能力，匹配相应的外部资源，把握社区增值服务的契机。

此外，科技赋能的场景应用逐渐加深。龙头标杆物业公司早期已经布局智能安防、智慧停车等服务。本次疫情中，我们也能切身体会到，很多物业公司已经将人脸识别、支付宝线上缴费、微信扫码登记等技术产品应用在社区管理当中。这些科技手段的应用，一方面能够服务社区增值服务，创造更多线上服务的机会，另一方面也能强化人员管理，实现降本提效。

从2019年资本市场的角度整体来看，物业板块企业不仅跑赢地产公司，也跑赢了大盘整体走势，可以说是最大的赢家之一。进入2020年，我们从不动产开发时代走向不动产经营时代，而物业服务恰恰是不动产经营中离不开的重要环节。只有做好基础物业专业服务、丰富社区经营及科技协同赋能的优质企业，才能获得市场的持续认可。