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前言： 明天，2月28日，过了明天，新版《深圳经济特区物业管理条例》就要正式实施了！ “上帝的归上帝,恺撒的归恺撒”原文出于《圣经·新约》。其本义就是要分开世俗权力和精神权力，即：要政治（即“恺撒（罗马帝国皇帝的称呼）——肉体生活——世俗权力）和宗教（上帝——精神生活——精神权力）分开处理，划清两者的界限。而“上帝的归上帝,恺撒的归恺撒”如用于法律中，就指“确权”，依据法律法规的规定，明确法律关系中不同主体各自的权利、义务，起到“定纷止争”。 从物权法角度分析，“分散产权建筑物的各个小业主”之间法律关系，是如何处理“专有权、共同所有权、成员权”（建筑物区分所有权的主要内容）之间的关系；而如果业主聘请了专业公司（物业公司）负责管理该建筑物，就在业主和物业公司之间就产生了物业管理法律关系。如果法律法规、省市条例规章等能将业主、物业公司之间的权利义务管理规定的清清楚楚、明明白白，那么业主和物业公司之间的关系就会非常简单、清晰，各自做各自的事情，不会有那么多的纠纷（现实中，由于历史客观原因、社会对物业管理认识的偏差，及物业管理发展之初业主们没有物业管理消费意识、部分物业公司的乱收费和不服务等因素，使得原本简单的物业管理在中国变得极其复杂！例如，关于开发商、物业公司、业主、租户、政府等纠缠不清，停车场和物业公共区域收益归属不清，承接查验的责任归属不清，空置房屋是否全额缴纳物业费及其原因说不清，诸如此类）。 庆幸！即将在2020年3月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》（2019年版）正本清源的将物业管理活动中涉及到的各方主体、及其职责、权利义务管理讲的清清楚楚、明明白白，非常好的起到“定纷止争”作用。如：
可以说新条例的法律设计，使得“业主的归业主，物业公司的归物业公司，政府的归政府”。 最值得称赞的是，2019年深圳物业管理新条例恢复老做法、全面实行“酬金制”，设置了“业主共有资金”制度，明确了“承接查验”属于业主（业主大会）的职责等内容，使得深圳范围内的物业管理法律关系、业主（业主组织）和物业公司之间的法律关系、权利义务清清楚楚、简简单单，物业公司只需要做好本职工作，努力提升物业服务质量，为业主提供优质物业服务即可！下面就从简单聊聊这方面的内容： 1、业主（业主组织）： 按深圳条例规定，凡属于业主自身权利义务范围内的事项，都应由业主自己做出决定，自己负责！如：
以上基本就是：收不收房子自己定（承接查验），房子怎么管自己定（物业管理的方式），自己交钱自己管，怎么花钱自己定（业主共有资金使用），业主做错了事情自己承担！——但要注意！这里的“业主”是指业主组织（业主大会），不是单个业主。 2、物业公司： 深圳物业新条例对物业公司及其要求，主要规定在第五章《物业服务》、第七章《物业安全管理与使用维护》中。第四章《前期物业管理》主要规定了建设单位应当选聘物业公司提供前期物业服务，其他方面主要规定了业主与建设单位的事务（如：建设单位拟定临时管理规约、承接查验等）。 至于物业公司提供的物业服务，也是在业主（业主组织）聘请物业公司后，物业公司按照物业服务合同、物业年度预算等内容，为业主提供物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的服务；其物业服务内容、服务质量、服务标准等都是由业主自己决定的。物业公司相当于一个劳务派遣公司，按业主要求派遣人员、提供技术、提供服务，收取管理费用！具体而言，新条例规定：
3、政府： 首先，新条例将政府的职责由原先的“单纯监管”变成了“政府监督管理和指导相结合”。规定在部分业主“不履行自己职责”的时候，主动或经申请介入到物业管理的事务中，协助和指导物业管理中的相关事务。所以，除开政府本身的监管职责，其政府“指导”职责就是代业主履行自己的义务。如：
故，深圳物业管理新条例，将物业管理定位于“业主聘请了专业公司（物业公司）管理物业（建筑物），业主和物业公司之间就产生了物业管理法律关系”，业主和物业公司之间的权力义务、物业服务内容等都是依据业主大会的决定、按物业服务合同的约定执行，清清楚楚、简简单单！ 总之，深圳特区物业管理新条例在内容方面厘清了业主、物业服务企业之间的各种关系，使物业管理工作回归本质，以民生幸福标杆为目标，努力为业主、物业使用人营造安全、舒适、文明、和谐、美丽的工作和生活环境，实现住有宜居。 新条例对于物业企业而言，就是可以单单纯纯、本本分分的做好物业管理本职工作，不用考虑太多人为、非法的干扰，努力提升物业服务质量，为业主、物业使用人提供优质物业服务！让业主满意、客户满意！ |
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