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案情简介 张某购买李某位于朝阳区一处房产，签订了《二手房购房合同》，约定如一方违约不履行合同，需要向对方支付总房价款20%的违约金，并承担给对方造成的损失。张某支付了40%的房款后，剩余房款等待李某偿还银行贷款并解押后办理银行贷款，然后再过户。后由于北京房价大幅上涨，涨幅超过50%，李某欲毁约。张某能获得合同约定的违约金以及赔偿金吗？ 以案释法 针对房屋上涨，卖方违约时，在合同约定范围内，买方可以要求卖方赔偿定金部分，或者违约金。如果定金，或违约金（一般不超过房产总价的百分之二十）不足以弥补买方的实际损失，买方可以向法院提起诉讼，增加损失赔偿。在违约金也损失赔偿同时存在时，当事人可选择一种方式主张权利。所以，张某能够获得合同约定的20%违约金，如能证明房屋的涨幅高于违约金，张某可选择要求李某承担购房差价的损失。 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 律师提示 在房屋买卖的过程中我们都会签订一份房屋买卖合同，而大家对违约金的不理解可能会导致日后的合同纠纷，那么违约金该如何订立，又该如何支付呢？ 一、违约金是否不能超过合同总金额的20%？ 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。 二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方是否就可以主张全额的违约金？ 在二手房买卖合同中，通常还会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。一般是在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。 三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行？ 违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，主要的作用是弥补损失。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。 因此，房屋买卖双方要结合法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。 |
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