房地产ROE到底是个啥？

这里是爱努力、爱奋斗地产人的根据地  

最近很多地产的小伙伴经常留言，问能不能系统的讲一讲地产里一些财务指标的概念和应用。

在地产的财务指标里，最常听到的有ROE一个吧，今天就来结合我们日常的生活场景来给大家分享一下，ROE到底是个啥？我们又可以通过哪些措施来提升ROE指标？

   

 

ROE，又名净资产收益率

英文：Return on Equity

 

用一个生活中的简单例子来解释ROE

假设老板给你100块成本让你去摆摊

你赚了10块，ROE就是10%

这100块钱的本钱就是所有者权益，也就是ROE中“E”（Equity）

10块钱就是净利润，ROE中“R”（Ruturn)

 

为什么公司都这么重视ROE？

因为这关系到老板（股东）能挣多少钱！

这就是所谓的“股东价值最大化”！

 

要讲述ROE，必须要提到杜邦公式

 

杜邦公式就是把ROE这个指标做了全方位的分解，如果大家能够将这些分解目标都超额完成，最终就可以实现ROE的最大化。

 

杜邦公式乍一看是一大堆复杂的分解，很头疼。不要急，其实他们都有各自代表和管理的范围，总结而言其实就是三大块。

净利率是盈利能力，周转率是运营能力，权益乘数是偿债能力。

1、盈利能力

利润，是一个企业的自有生命力。

盈利能力是一家生存的根本，也是其持续发展的动力。

代表指标：销售净利率

【案例1】

再说回到地产，怎么提升净利率：

1、以客户需求点做产品研发：很多公司不舍得在这一块投入，不做研发，以后就要蒸发。

2、集中打造爆点：在产品上，钱不要平均花，而要集中，例如景观、外立面、室内装修、智能化等，控制成本的前提下，你只能打造1-2个亮点，执意追求均好有时候就是均不好。

3、做差异化产品：目前市场上竞品同质化严重，要根据一个城市甚至是一个区域做差异化的产品。

4、低成本运营：不该花的钱不要花，保证结构安全的情况下，看不到的地方钱要少花，更不要为了复杂工艺去多花钱。

5、打造故事线：为什么提这个，假如都是一样的产品（目前同质化已经很严重），就看谁的故事更生动。

6、推行标准化：随着市场相对平淡期的到来，模块化由于标准统一，更加灵活。

总之，产品力才是生命力。

2、运营能力

运营能力，是公司的运转效率，也是资金的利用率。

【案例2】

1月1日，你花8块钱在某宝上买了1个手机壳

（应付账款8块）

1月5日，把钱付掉

（应付账款周转天数4天）

1月20日，邻居大妈看上了出10块钱买走，但没带钱

（存货周转天数19天，应收账款10块）

2月5日，大妈给你送来10块钱

（应收账款周转天数16天）

 

那么，请问你的钱花了多少天才回到手里的？

存货天数19+应收天数15-应付天数4=现金周期30天

那你卖手机壳一共折腾了多少天？

1月1日进货，2月5日收钱，35天

画个图告诉你计算过程，附图解

这么一来，钱还不如存银行，安全又省心。

在这个例子中如果你想要提高钱的周转率要怎么做？

第一招，装可怜，可不可以晚点付，可不可以分期付，总之延长付款期限。

（合理延长应付天数）

第二招，卖卖卖，营销啊，不卖出去，再好的产品也是库存。

（缩短存货天数）

第三招，厚脸皮，软硬兼施，大妈，行行好，赶快还钱吧，不然我教你跳广场舞。

（缩短应收天数）

让资金迅速转起来，转转转……

转的越快，赚得越快。

 

卖手机壳是如此，那么到了我们房地产领域呢？房子可不是10块8块的物件啊，但是逻辑是相似的。

 

方法1

提高应收账款的收款率

• 哪些客户交了定金还没付首付，促成交。
• 哪些客户交了首付，贷款手续还没齐全，盯营销。
• 哪些客户的贷款手续提交了，银行还没放款，顺便也看看工程是否达到了放款条件，盯银行，盯项目进度。
• 哪些项目回款了，还在监管账户，想办法置换。
• 哪些合作项目，钱回来了，还趴在账上，谈判收回。在此之后还要复盘哪些房企是优质合作对象，哪些房企是谨慎合作对象，对谨慎合作对象的合作协议模板做优化。

方法2

控制库存

• 控制供货节奏和库存的关系，蓄客不理想，后续工程进度可适当放缓。
• 控制大户型多层、高层、别墅占总未售货值的比例，从拿地定位端开始做管控。
• 控制库存大的城市拿地的节奏。
• 对存库进行分级，不同级别采取不同的营销方案，重奖重罚，集中去化 。
• 对库存大的项目，启动全员营销，物业配合，附近城市引流。

方法3

合理地免费使用供货企业资金

• 与优质单位进行战略合作，战略合作可以战略参股，也就是供应商杠杆。
• 按节点付款，而不是按工程量付款；尽量拉长付款天数，对不敏感的企业适当使用承兑。
• 原材料供应紧俏时，平衡存货周转天数，也就是优先采购给去化好的项目。
• 提前采购，早签合同，晚到货。
• 应付账款要和应收账款的周转天数尽可能的接近，例如，工程款的支付节点尽量和回款的节点能更靠近 。
• 保持收支平衡，这个方面主要还是控制工程成本支付，即销售回款和拿地支出的总体平衡。

 

方法4

轻资产

• 拿地上，控制自持物业比例。
• 户型上，宁小务大，计算好与成本之间的关系。
• 业务上，能外包就外包，例如销售团队。

3、偿债能力

偿债能力，常用权益乘数衡量

 

【案例3】

当初老板给了你100块摆地摊

你拼了老命只能赚10块

权益乘数1=总资产100/所有者权益100

 

老板需要你赚到50块，只能扩大规模

扩大规模需要钱啊，没钱怎么办，借！

行，去邻居大妈借400块

老板还是投原来的100块

但资产多了大妈的400块，变成500块

 

此时权益乘数5=总资产500/所有者权益100

假设还5块利息，扣掉5块利息，净赚45块

 

财务杠杆从1变大到5，

看，你的100块撬动出45块利润！

牛不牛逼。

这就是财务杠杆。

 

好，继续谈回到地产，地产一般怎么放大权益乘数？

先看下表，房地产自有资金开发和融资开发的对比，不考虑拿地资金和总投入之间的比例，只是简单举个例子，数据逻辑不要纠结，可以看到杠杆的魅力，利润立刻翻3倍。

知道赚钱了，那如何去借钱呢？

1） 合作开发，利息省了不少。

2） 前端融资，都说不能做了，实际呢，各种。。。大家都懂的，但是利息太高，基本保持在15-20%的利率。

3） 供应商融资，你可以中标，但是你也得出钱啊，风险共担，利益共享。

4） 员工跟投，跟投项目，跟投平台，得看情况了。

5） 供应链融资，这个目前还可以做。

6） 开发贷融资，这个是最常见，也最划算的融资方式。

7） 发债融资，对主体要求就更高。

8） 产融结合，很热的词，大致意思就是自己集团有个金融板块，反哺地产。

等等等，其他就不举例子，主流的就大致这些。

不过，大家都知道，高收益，高风险。

注意风控，注意现金流，不要盲目乐观，高估市场。

否则只会让好的更好，让坏的更坏。

 

ROE的提升其实就是对盈利能力、营运能力、财务杠杆的提升。

需要靠大家共同努力。

产品研发，需要你研发的产品提高溢价和去化。

营销客服，需要你们做好客户关系，促销售，促回款。

投资融资，需要你关注公司的产品结构，负债和现金流情况。

工程运营，关注品质和快速开发的关系，关注产品去化和供货之间的关系。

上面说了这么多，最后要提醒的是，提升ROE适合任何时期，但是火候要把握好，否则弯道超车变弯道翻车。