上海中介的真实见闻，比《安家》里更狗血、更残酷

因为帮阚老板给“小三”买房，房似锦被阚老板的妻子掌掴

在上海当高级房产的中介

直面洒狗血的客户

是对技术的最大要求

■文｜外滩君        

■首发｜外滩TheBund（ID：the-Bund）授权

最近热度最高的电视剧《安家》，豆瓣评分已经掉到了6.1。

热度高不奇怪，主演是“娘娘”孙俪，编剧是六六，话题是卖房子——还是上海的房子。

如《安家》的名字，安家对中国人来说具有神圣的意义，可以说房子是很多人一辈子的追求。

结合着卖房子，六六还加入了许多这几年热议的话题：要不要给儿媳妇在房本上加名、为了买房假离婚变真离婚、原生家庭的悲情面、百年老洋房的恩怨情仇......剧情简直戳中观众双重痛点。

高讨论对应的却是低评分。不少人说《安家》的故事太假了，房产中介的人设脱离现实，全靠狗血故事博眼球。

所以上海的房产中介真的是孙俪演的这样吗？真实的“狗血“又是怎么洒的？外滩君请到了上海的资深中介Kess，听听她在看《安家》时的感受。

1

《安家》怎么假了？

我叫Kess，在上海做过6年中介。

《安家》我已经追到最新一集了。孙俪演的房似锦是一名非常干练有时候甚至不近人情的房产中介，大家都说这个角色讨人厌。要我说，撇掉那些个人生活的部分，只谈工作的话，她其实是个比较真实的行业精英形象。

做中介，签单就是第一位的。

而大家喜欢的另一名中介公司店长，善解人意又佛系的徐姑姑，现实中基本是不存在的，特别是在以老洋房业务为主的公司。

上海的新里洋房资源就那么几百套，可成交的房源就更少了，每套的价格又相当高，它的成交周期和手续比一般的房子复杂多了。

如果老板像徐姑姑这样佛系，公司很难活下来。可以说上海中介界不太可能有像《安家》中静宜门店这样和谐的门店。

但是，静宜门店的情况可以说是上海中介市场的一个大缩影，它有像房似锦一样拼命的中介，也有像朱闪闪一样心大的中介。它经手着各种类型的房子和客户，既有上亿的老洋房，也有一般的房子。

在我看来，这是影视剧想通过一家门店展现行业里不同的典型形象。但在现实中，术业有专攻，一家门店往往主攻一个标的范围的房子。

卖豪宅的中介不太可能突然开始卖平房，卖平房的也不太可能突然开始卖老洋房。

我的主要业务和《安家》中房似锦、王子健很相似。一个以老洋房和高端老公寓为主，另一个是市中心高端住宅的销售。房源基本覆盖了所有有老洋房的区域以及新天地南京西路板块、外滩和浦东滨江区域。

真正卖房，特别是豪宅，像房似锦一样带看几次就成交一套房子的可能性不大。

大部分房子被看百次都属正常，高端房产可能拖1、2年都成交不了。实际签约过程往往状况百出，巨额资产、政策变动、家庭隐私还有同行竞争都可能导致交易出现问题，所以一个负责任的房产中介的工作量和能力范畴不亚于一个小型的资产项目管理公司。

但作为一个业内人，我赞同房似锦说的“没有我卖不出去的房子”。房子的成交依赖各种要素，如果每个要素都齐全了，成交不是件难事。

打个比方，20年前，上海市中心煤卫合用的使用权房屋再便宜也没人买。但在前几年，这样的房子20万一平也有不少人感兴趣。这就和政策、时间的要素有关。

有的房子本身条件不好，但是有经验的中介给房东合理的调整建议，房子一下子从无人问津变到门庭若市的情况也是有的。

像房似锦这样自己装修了“跑道房”进行销售的情况也有。但是装修房主的房子肯定需要房主给予具有法律效力的授权，不然就违法了。合理的情况是房似锦先拿到了房主的有效授权，再进行装修。

《安家》的黄老板专门要买凶宅避难，凶宅被很多人避讳，但也有它独特的市场。

上海郊区有个很有名的凶宅，是个独栋别墅，在豪宅里也属于高端产品。但因为很多年前发生过命案所以多次易手，据说接手过的几个业主家里都出了问题。

我大部分豪宅客户都有风水师提供建议的，有风水师说这个别墅的风水极差。后来这个房子空了5、6年，现在也不知道怎么样了，我没再听说过后来成交的信息。但我相信它迟早会有新的业主，只等时间和机缘。

2

狗血故事？一箩筐！

《安家》里的那些狗血故事，其实是我们中介要面对的最基础的情况，也是卖房子的过程中对专业技术要求最高的部分。

比如阚老板给情人知否小姐买房这个故事，这两年这种案例很少了。

我们管这叫“婚姻存续期给非婚对象买房”。

阚老板

背着另一半（或者在另一半默认的情况下）给非婚对象买房，用的是夫妻共有财产，很容易被告上法庭。到时候不光房子要收回来，双方大概率还会撕破脸。大部分人都不会选择走这步险棋。

如果真的走到买房这一步，基本是要“转正”了。

所以很少有人会给非婚对象购买高端房产。普遍是租赁，月租8万到10万的都有。

老洋房更是栋栋狗血。

2000年的时候，一栋老洋房也就100来万，购买者多是香港和台湾人。后来市场需求上来了，外国人也涌进来了，价格就不断地涨。

上海的老洋房主要分为三种，老公寓、独栋别墅和新里。

一栋新里往往住了七八户、甚至十多户人家，每户人家自有使用权。买卖的话，需要把所有人家都搞定。

可以说，每笔老洋房的交易背后，都是中介的血泪史。

每笔老洋房交易的背后都是中介的血泪史

2009年，我经手过一个典型案例。这是栋3层楼的小别墅，里头有4户人家。

一楼住着一位老太太；二楼是位独身的老先生，是老太太的远方侄子；三楼是对中年夫妻，和老太太也属于侄辈的亲戚。另有一户人家已经出国，把买卖的事情托付给了老太太。

这样的老洋房居住条件并不好。三户人家共用露台，老先生和中年夫妻共用二楼的卫生间。这样的房子买进之后必须重新装修整理，才能使用。 

交易的过程里，最麻烦的是居住在一楼的老太太，她的报价近市场价的两倍。为了给她做工作，我们前前后后跑了一年多，最后还是买家屈服了。老太太拿到了中年夫妻到手两倍的金额。

这个项目完成以后，在快乐的同时我也有点不是滋味。无他，老太太为了拿到想到的金额，主动为我提供“方便”，亲自去劝说了中年夫妻以市场价把房子出手，自己却拿到了市场价两倍的钱。

站在中介的角度，我做了自己应该做的，最后还帮中年夫妻多争取到了几十万的房款。可去帮他们搬家的时候，和我父母年纪相近的叔叔阿姨握着我的手说感谢我，这让我在很长一段时间都充满负罪感。

还有一次，我们公司遇到了一位现金流出问题的买主。那是一套陕西南路附近的老公寓，价格在1200万左右。卖家家底很厚，希望我们能找到一个有一定文化底蕴和背景的买家，合适的话他可以抹了一两百万的零头。

恰好当时有位名媛非常符合条件。

两方一拍即合，就差临门一脚签合同付款了。结果合同推来推去纠缠了数个月，买主每次都有借口不签字。当我们询问是否遇到资金困难，对方又说，“一千来万不是问题。”

最后这笔买卖还是黄了，卖家也不高兴。

卖房子，忌讳的还有忽视“看上去买不起房的人”。我刚入行时，我师兄就给我讲过一个教科书式的案例。

2000年出头的时候，他在松江卖别墅，当时松江的豪华别墅一套才150万。

有一天快下班的时候，来了一个中年男人，开了辆很破的普桑，穿着夹脚拖。进来直接问“一套别墅多少钱”，“全款有没有优惠”。

门店里的人都不太搭理这个人，他也不在乎，让师兄给他留一栋别墅，第二天来付款。

师兄表示今天可以加班，等他去取钱。过了一个多小时，男人真的开着车回来了，打开后备箱，整整100万现金。整个门店的人那天点钞点到8点。

在2000年，100万的现金带来的震撼让师兄到今天还拿来教育新人：千万别小看任何一个穿夹脚拖的人。

3

在上海买卖房子，你要注意这些

《安家》里的故事只是中介工作时面临的最基本的问题，如老洋房一般考验人性的事件层出不穷。

如果你有在上海买卖房子的打算，我有这些建议要给你。

首先要找一家靠谱的中介机构，因为房产涉及到的资金金额较大，建议提前咨询专业的法律人士。一般可以打电话咨询交易中心（政府也有专门的公益法律援助），做到有备无患。

靠谱的中介一是在店内要看清楚中介公司的证照是否齐全，最好拍照留底，二是经手的房产经纪人必须要具备执业资格。

合同是最关键的部分。现在房产交易基本是交易中心的网签格式合同，比以前正规许多，但是涉及合同里这几个部分的是一定要注意的。

1、买卖房屋前，最好去房产交易中心了解当下的限购、税费等政策。

在交易中心有专门的咨询窗口，这样在交易过程中对关键步骤可以心中有底。

2、千万不要随便签字。

在没有仔细阅读或者理解合同的时候，不要在任何文件上签字画押。一定要确认关键细节无异议，适当的时候可以找信任的亲友把关。签了字的合同就有法律效力，不可以反悔！

绝对不能相信“这个合同是随便签的，不算数“之类的话。

尤其是年纪大或者缺少社会经验的房主，容易被诓骗，使当事人利益受损。

我身边就有一例。70多岁的老人被中介和买家哄骗，晚上10多点到家哄着你签合同，结果房子以低于市场价80万的价格出手了。

3、所有和钱有关的事都要细心。

所有和付钱、收钱相关的条款一定要看清楚，比如付款方式（付款比例、全款或按揭、收款主体和账号等），付款期限（提前安排资金规划），再三确认合同无误。

4、自己掌握好时间。

所有的时间点留有几天弹性空间，把工作日节假日因素考虑在内（银行和政府相关部门节假日都是不办理业务的）以免不必要的违约损失。

5、凭据要握牢

每一笔付款时，都需要问付款方拿到收据凭证，所有的票据文本证件。谁收取了，都要给到收件凭据。

证件一般不要轻易给原件，复印件上要写明用途。