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法律知识要点：房屋出租期间，出租人有可能将房屋出售，房屋出售之后，原来在签订的房屋租赁合同，对新的业主是否有法律约束力？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 租赁合同中有一个法律概念叫“买卖不破租赁”，是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给他人时，租赁合同对新的所有人有效，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。 适用“买卖不破租赁”的条件一般有四个：一，租赁合同已成立并生效；二，租赁物已交付承租人；三，所有权发生变动是在租赁期间，即出租人在租赁期间；四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。 具备这四个条件的，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。这里所说的不影响租赁合同的效力是指，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 原告舒某华诉称：科技公司于2009年3月16日与五金公司签订《租赁合同》，约定五金公司租赁科技公司所有产权的涉案房产，约定租金5057.1266平方，每平方米15元计算，月租金以75856.9元计算，五金公司若逾期交付租金，每天以月租金千分之五按日加收违约金。 科技公司2010年12月15日将涉案房产过户至舒某华名下，并与五金公司签订《放弃回购权承诺书》，约定科技公司将涉案房产过户至舒某华名下，五金公司自愿放弃租赁涉案房产的回购权，并约定五金公司向舒某华照常支付租金，但五金公司依约支付两个月租金后，借口资金周转困难为由，一直拖欠舒某华的租金至今。 舒某华认为，根据《合同法》、《物权法》的规定和“物权买卖不破租赁”的原则，五金公司一直拖欠原告的租金至今，侵犯了原告的权益，故请求法院判令：解除舒某华、五金公司的租赁关系；五金公司支付拖欠的租金1517138元；五金公司按合同的约定，占用期间每天按月租金的千分之五计算违约金至实际清偿之日止。 五金公司答辩称：不同意舒某华的全部诉讼请求。不存在拖欠舒某华租金的情况，相反还多支付了30多万元租金；舒某华诉请支付拖欠租金20个月，依据相关法律规定，其中诉请支付2012年3月至2012年7月11日期间的租金已超过诉讼时效期间；不存在违约的情况，故不同意支付违约金，相反是舒某华违约，但出于息事宁人故没有主张舒某华支付违约金；要求舒某华履行合同义务，将涉案物业交付我方继续使用至合同期满止。 判决观点 法院审理认为：科技公司与五金公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 舒某华提交的房地权证载明涉案房产权属人登记为舒某华的时间为2010年12月15日，五金公司提交的房地产登记簿查册表显示涉案房产登记为舒某华的时间为2011年1月25日，上述两份证据显示至迟至2011年1月25日，舒某华已取得涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故舒某华与五金公司之间的租赁关系合法有效，《租赁合同》约定的内容对双方均具有约束力。 《租赁合同》明确约定“先交租金后使用，乙方如逾期交付租金，每天以月租金的5‰按日加收违约金，累计逾期三个整月，甲方有权终止合同并处理物业”，本案中，五金公司逾期交租累计逾期超过三个月，符合合同解除的条件，舒某华请求解除双方的租赁关系有理据，法院予以支持。 五金公司拖欠租金的事实，舒某华主张从2011年3月至2012年10月共20个月租金有理据，舒某华同意其租给科技公司的厂房面积对应的租金在计算五金公司应付租金时可进行相应的扣减，此其在法律许可范围内对自身权利的处分，法院予以准许。 判决结果 综上，法院判决：确认舒某华与五金公司之间的房屋租赁合同于2013年8月4日解除；五金公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告舒某华支付欠付租金638591.17元。 律师点评 该案中，科技公司与五金公司于2009年3月16日签订了《租赁合同》，在租赁期间，后科技公司将涉案房屋出售给原告舒某华，五金公司提交的房地产登记簿查询表显示，涉案房产登记为舒某华的时间为2011年1月25日，即至迟至2011年1月25日，舒某华已取得涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。舒某华与五金公司之间的租赁关系合法有效，《租赁合同》约定的内容对双方均具有约束力。 因此，舒某华行使出租人的合同权利，对于五金公司拖欠租金的行为，舒某华请求解除租赁合同的诉讼请求得到法院支持。 |
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