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审计类别： 1、总体情况：首先审查物业公司签订的协议或责任制内容。了解物业管理费收取模式，如酬金制或包干制。不同的责任内容，关注点重点也就不同。审计程序，查看过往物业公司相关资料、查看业主方对物业公司内部审计的审计报告。 写字楼物业管理包括：客服、保洁、安全、绿化、停车场（含停车券、发票等管理）、电梯、公共标识系统、配套服务、工程维修、投诉处理、信息化（控制、异常抬杆情况）、合同（外包合同）、台账、团队建设（重点为客服、保安培训）、税务（代扣代缴税务问题）、会计核算（收入确认方法）。审计程序，通过访谈对物业公司业务情况进一步了解。 2、物业费收缴情况：收费标准工时情况（实际收取是否与公示一致）。了解物业管理费收取方式及流程，如网上缴费、现金缴纳。审计程序，获取物业公司物业服务费台账、物业服务费合同，并梳理出物业服务费收费台账，登记核心内容，并形成底稿。 现金缴纳方式，关注现金归集是否及时，现金监控手段是否有效；出纳和收银是否有舞弊行为。审计程序，将物业服务费台账与财务账面收进行核对，查看是否存在多收或少收的情况。 如果有系统管理，查看系统权限设置是否合理，不相同岗位权限是否分离。核对系统物业收费数据，看物业收缴率是否合理。审计程序，从财务账面查看物业费收取渠道，现金还是银行存款，关注现金是否存在坐支现金或挪作他用，进行现金盘点，关注银行账户是否专户专用，正常使用。 选取部分客户收缴物业费时进行现场审计，观察收费流程有无漏洞、收入报账、现金盘点等。审计程序，对物业费进行分析性复核，查看是否存在收费异常的情况，以及是否存在偷水、电的情况。 分析性复核，分析一段期间费用收取是否与物业面积及收费标准相匹配，有无异常波动；对异常事项予以关注；若有水电燃气费用代收取，则将此类费用与物业管理费单独区分进行分析。审计程序，如恰好在收取物业费时点进行审计时，可以进行穿行审计，查看物业费收取环节是否存在问题，岗位职责是否进去恰当分类，并可以接近与客户进行沟通，查看过往是否问题。 关注应收账款，余额、催收手段。收取物业费是否存入指定银行账户，是否有坐支等。 审计程序，对未缴物业费的客户进行重点核查，核查未按时缴纳原因、物业公司催收手段等。 物业费收入截流。审计程序，将物业费台账与财务凭证进行核对，核对台账名称、发票名称、银行账户名称，保证一致。 商业房出租收入截留问题（常出现不相容职务未分离，私自收取租金挪作他用。租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致）。物管代收代缴手续费收入。审计程序，获取停车收费数据、抬杆系统数据，财务系统数据，了解三个数据之间关系以及核对方法，查看是否存在差异，如存在差异逐一了解差异原因；如可以获取停车系统权限，查看系统日志，查看是否存在人为修改的迹象（重点关注舞弊事项）。 停车费（长租、临租）收入；此处易滋生舞弊，关注免费停车券采购、盖章、发放、回收、留存等管理过程中的管理漏洞；保安容易私自收取月租停车费，可以通过现场盘点来搞。审计程序，到停车场收费防伪实地查看收费情况，查看是否存在私自收取现金或收至个人账户情况。 能耗费：水电费代收代缴差价收入；代收代缴收电费发票开具等税务风险问题；公摊部分的能耗费用测算（是否飞线，侵占物业公司公共区域用电，用水）。审计程序。询问物业代收代付项目，查看收取及支付明细，是否能够一一对应，如存在差异，查看差异原因，是公司获取利益还是损失利益，并查看水电等能源费相关规定对否可以获取利益。 工程有偿维修收入（例如：不许耗材的电路、通信维修）。审计程序，获取工程维修或有偿维修台账，查看维修项目是否经过适当审批，是否多人复核，避免出现虚假维修情况，并查看有偿维修是否按照标准收取相关收入，通过调研问卷或者租户走访，查看是否存在物业公司私收费用或现金收取未入账情况。 楼盘装修准入。将物业费收费台账与租赁合同台账客户进行核对，查看是否存在租金与物业费非同一租户的情况，避免出现转租可能。 装修保证金罚没及日常违规装修罚没。快递业务入楼盘收入（如蜂巢柜等）截流。审计程序，对快递柜等可能存在收入的业务进行询问，并获取相关合同（即使无收入、免费提供服务，也应签署合同，确保不存在收入被截留可能）。 垃圾清运费：收垃圾准入单位缴费情况等；垃圾清运的公司凭什么只有一家；垃圾清运费同时对应收入和支出。审计程序，对存货进行盘点，查看是否盈缺，以及存货的状态、查看收发存记录，并自行统计查看是否存在差异。 中介居间服务收入、二手房居间服务。审计程序，查看垃圾清运合同，并与垃圾清运台账、截图照片进行核对。 废品变卖：包括废旧灯管。审计程序，查看租户入户装修及退租恢复期间、责任范围、保证金收、还流程，查看相关台账。 3、安全管理情况 安防：巡更系统情况 电子巡更是否启用，了解巡更的频率，如有电子巡更导出巡更数据、倒闸收费系统（手动抬杆电脑是否有记录）；日常监督管理是否有书面记录。审计程序，对保安、消防、环卫、食堂等需要特殊证件上岗人员进行核查，查看相关人员是否具备相关证书或资质。 监控情况（视频保存时间是否满足30天，是否有夜视功能，是否纳入备用电范围），交接班记录情况。审计程序，获取并了解安全相关内控制度、流程，查看是否存在缺陷。 设备运行监控（防火防盗装置电梯是否在安全范围内运行等，常出现设备过期、维修记录缺失等）。审计程序，获取安全相关巡查、检查、维修及保养记录，查看是否符合相关制度要求。 无证上岗。如安保人员、消防人员等。审计程序，查看监控室相关设备是否正常运转，是否存在公共区域死角以及存储时间是否符合要求。 4、物业支出情况 物业人员挂名发工资吃空饷；保洁人数造假（电子考勤表导出，抽查当天人数，询问保洁人员）；吃空饷重点是保安、保洁、绿化、维保，俗称四保，现场点名，询问日常工作。审计程序，获取最新的四保合同，针对有人数要求的合同，进行人员突击检查，让所有保洁在短时间内集合到一个地方，拿有照片的花名册进行现场核对，或者让在岗人员在半小时内到打卡机打卡。 清洁保安外包支出，外包保洁人员上班做入户的增值服务（调研问卷增加内容）。物业维修基金的申请、付款全流程。审计程序，对获取耗材出入库台账，并与领用单、维修派工单等单据进行核对查看是否存在差异，并与未入账收入联合考虑，查看为租户维修时如领用耗材是否收取收入（重点关注舞弊事项）。 保洁、保绿、零星工程的价格，有没有没有业务实质而是走账的。审计程序，对存货物料采购进行分析，查看是否存在异常采购数据、分年、分季度或者分月对比。 维保材料领用造假(清洁用品、维保资料的盘点，派工单抽查（合理性））。维修保养供应商为关系户收费价格不正常。审计程序，获取2019年采购台帐、招标台帐、合同台帐（包括以前年度签订正在执行的合同）、供应商清单、印章使用台帐，以全年采购项目为单位，对项目名称、合同金额、供应商（包括投标方、投标金额）、采购方式、采购组织方、付款主体、付款合同条件、质保金比例及返还条件、已付款金额等重要信息进行核对和记录，检查是否存在不一致之处，并对不一致之处进行深入调查结合招标台帐及供应商背景信息，对供应商进行分析，检查是否存在异常供应商，包括：新注册成立供应商、注册资本较小的供应商、与业主方/物业公司长期合作的供应商（大于3年）、同时承揽多个不同合同项目的供应商、存在关联关系的供应商（供应商直接存在直接股权/管理关系、股权/高管变动、与物业公司/业主方员工存在关联关系）；注册地址、股东/法人/高管、联系电话相同或高度相似的供应商（重点关注舞弊事项）。 物资采购价格出现异常，比如工程、安保、保洁材料、工服、对讲机等。电梯维保管理。化粪池清掏管理。装修（沙土商）管理。物业公司维修的招标程序及价格，也可能出现浑水摸鱼虚报维修事项或物业公司工程师傅自己干通过虚开材料发票或其他发票套现。审计程序，对抽样供应商及其他未抽样的供应商进行背调，通过天眼查、电话、询问等方式，了解及核实供应商关系及合作情况，并对供应商的背景信息进行登记现场走访对装修、其他收入、工程项目等进行实地走访查看结合招标台帐及供应商背景信息，对供应商进行分析，检查是否存在异常供应商，包括：新注册成立供应商、注册资本较小的供应商、与业主方/物业公司长期合作的供应商（大于3年）、同时承揽多个不同合同项目的供应商、存在关联关系的供应商（供应商直接存在直接股权/管理关系、股权/高管变动、与物业公司/业主方员工存在关联关系）；注册地址、股东/法人/高管、联系电话相同或高度相似的供应商（重点关注舞弊事项）。 除以上审计重点内容外，还需要对业主（客户）满意度进行调查。 请根据实际情况设计调查问卷或访谈的方式予以关注，因对物业公司考核指标中重要的一项指标是客户满意度，一切都为了客户。如客户满意度较高（90%）以上，那么该物业公司的经营管理的表现或许比较优秀。当然还应该评价满意率高的原因，考虑是否因物业费收缴率过低？收费价格低于同行水平？还是物业成本控制不好，过度满足客户诉求呢？等。 |
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