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中 豪 研 究
在为地产公司提供法律服务的过程中，常见地产公司与债权人签订了房屋买卖合同,并办理了合同备案登记,但双方的真实意思表示是债权人给地产公司提供融资借款,房屋买卖合同仅是归还借款的担保。在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中，债权人与地产公司签订合同的模式一般分为两种。一种是签订借款合同的同时签订《商品房合同》，在借款合同中约定资金回报；一种是没有签订借款合同，仅签订《商品房买卖合同》，通过约定房屋回购条件或者逾期交房违约金等方式约定资金回报。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第24条第1款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。该条规定明确了“名为房屋买卖实为借贷”合同的法律关系性质，为人民法院处理类似纠纷指明了裁判方向。但是，在司法实践中，运用该条规定进行裁判，却是一个复杂的问题。 一、“名为房屋买卖实为借贷”合同的基本特点 （一）主观目的 在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中，债权人与地产公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，系债权人为地产公司提供借款并获得较好的资金回报。双方签订《商品房买卖合同》的目的，系为地产公司归还借款提供担保，债权人无意获得房屋所有权，地产公司也无意转让房屋所有权。 （二）客观表现 1 签订借款合同的同时或者之后签订《商品房买卖合同》 有些债权人在与地产公司签订借款合同的同时或者之后签订《商品房买卖合同》，并明确约定《商品房买卖合同》的签订系为借款提供担保。当出现地产公司未按期归还借款时，债权人有权依据《商品房买卖合同》要求地产公司办理房屋产权并交付房屋。 2 合同约定的房屋交易单价较低 在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中，《商品房买卖合同》中约定的房屋价格往往低于同时期正常销售的房屋价格，实践中还出现过低于房屋建造成本的销售价格。双方约定较低的单价，从债权人的角度来讲才能保障其借款的本息安全；从债务人的角度来讲，只要归还借款，则不存在吃亏。 3 约定交房时间远远超前预计竣工时间 在一些案例中，债权人与地产公司通过不动产登记中心的网站签订预售商品房的《商品房买卖合同》，不签订借款合同。但双方另行有书面约定，将地产公司的交房时间大大提前，一般为《商品房买卖合同》签订后1至3个月，并约定逾期交房违约金。根据项目的预计建设进度，在双方约定的交房时间内，地产公司根本不可能交房，则债权人可主张逾期交房违约金，该逾期交房违约金即为债权人希望获得的借款利息。 4 约定地产公司回购房屋条款 在未签订借款合同的案例中，债权人与地产公司在签订《商品房买卖合同》的同时或者很短的时间内，便签订了回购协议，约定在一定期限内，地产公司可以一定的价格回购出售予债权人的房屋，地产公司支付回购款项后双方注销网签合同。约定的回购价即为购房本金及利息的总额，回购期则为借款的期限。 总之，在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中，债权人与地产公司签订的相关协议，要么有明确的借款担保的意思表示，要么不符合常规的商品房买卖的交易惯例，相关协议能够推测双方签订《商品房买卖合同》的目的系提供借款及借款担保，债权人旨在获得资金回报，无意获得房屋所有权，地产公司也无意转让房屋所有权。 二、“名为房屋买卖实为借贷”合同中担保关系的效力及法律效果 （一）担保效力 “名为房屋买卖实为借贷”合同中的担保关系，在学术上被称为买卖型担保或者非典型担保。该种担保方式的效力，实践中有担保有效及担保无效两种观点。主张担保无效的学术观点主要有违反物权法定原则说、虚伪意思掩盖流质契约之非法目的说。主张担保有效的学术观点主要有让与担保说、后让与担保说、抵押权说、代物清偿预约说等具体观点。笔者个人认为该种担保方式，不属于我国《物权法》规定的担保物权中的任何一种，也不属于我国《担保法》规定的担保方式中的任何一种，属于无效担保。 （二）法律效果 《民间借贷司法解释》第24条第2款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”但是，该条规定并未明确借款人对买卖合同标的物拍卖价款享有优先受偿权，导致实践中也存在两种不同的观点。笔者个人认为，在无法律或者司法解释明确规定债权人对买卖合同标的物享有优先受偿权的情况下，债权人对于买卖合同标的物无优先受偿权。 三、主张“名为房屋买卖实为借贷”合同关系的举证责任 在最高人民法院做出的(2015)民申字第2299号案件中已明确，谁主张房屋买卖合同实质为借款担保合同，则相关的举证责任由谁承担，否则将承担举证不能的法律后果。 四、债权人如何在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中维护自身合法权益 基于实践中针对借款人对房屋是否享有优先受偿权的意见不一致，为了最大程度保障借款债权人的合法权益，建议债权人在发生债务人违约时，及时起诉要求确认房屋买卖合同有效，并要求地产公司支付逾期交房违约金等。 若地产公司未抗辩实质关系为借款关系，则通过人民法院的生效判决确定了房屋买卖合同的有效性。 若地产公司抗辩实质关系为借款关系并得到人民法院的支持，则及时按照借款关系变更诉讼请求，争取案件早日进入执行程序，通过房屋的处置价款偿还债务。 若房屋为预售房，尚未竣工验收，短时间内房屋无法司法处置，则建议债权人积极寻找真实购房户购买房屋，债权通过指定购房款的收款账户的方式清偿，或者通过应收账款质押的方式，保障借款债权人对购房款享有优先受偿权。地产公司与真实购房户在不动产登记中心网站上签订房屋买卖合同。 五、地产公司如何在“名为房屋买卖实为借贷”合同中维护自身合法权益 在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中，若地产公司发生逾期归还借款人借款，导致借款人主张房屋买卖合同合法有效的情形时，地产公司需要评估按照借款合同处理公司需承担的债务重，还是按照房屋买卖合同关系处理公司需承担的债务重。若按照借款合同处理公司需承担的债务重，则建议地产公司认可双方房屋买卖合同的有效性，并向借款债权人交付房屋。若按照房屋买卖合同关系处理公司需承担的债务重，则积极主张双方的真实意思表示为借款而非房屋买卖，并组织相关的证据材料。地产公司的主张是否成立，与双方的书面约定情况及履行情况相关。 综上，在“名为房屋买卖实为借贷”合同关系中，人民法院的裁判可能会与双方的书面约定不一致，对双方都具有一定的法律风险。建议双方在签订相关的协议时，对对方及自身的违约风险进行充分的评估。 对于借款人而言，要么要求地产公司办理房屋抵押登记，以防在地产公司发生资不抵债的情形时，可主张对房屋享有抵押优先权。债权人也可直接以较实惠的价格购买房屋，并办理预告登记。当发生地产公司资不抵债的情形时，债权人可主张对房屋享有准物权。 对地产公司而言，建议遵守契约精神，及时归还借款。若发生逾期不能归还借款且债权人违反双方约定主张过高的权利时，积极提供证据应诉，降低债权金额。 |
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