万科年报解读2：每周拿3块地、64%为合作，权益面积67%，啥启示？

|年报解读·睿诚研究院|

|罗乾波

一、万科2019年土地投拓简报

据3月17日万科2019年度年报，其内容摘录如下：

1、坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，本集团继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019年本集团获取新项目 147个，总规划建筑面积 3,716.5万平方米，权益规划建筑面积 2,478.4 万平方米，权益地价总额约 1,549.6 亿元，新增项目平均地价为 6,252 元/平方米。

2、坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

3、项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 10,256.1 万平方米，权益建筑面积约 6,170.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,394.3 万平方米，权益建筑面积约 3,360.2 万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。

睿诚研究院观察：

万科去年在投资和拿地方面，有三大鲜明特点：

第一、整体投资战略及布局的均衡性。在城市布局上基本上为三三开，即不同城市圈、不同级别城市都有分布，其中同时加强了一二线的占比，以降低市场和业绩下滑的风险。

第二、投拓模式以合作拿地为主，单一项目80%股权绝对控股模式为辅。在2019年度，在147个项目中，控股80%以上的项目数量仅为36.05%；在合作层面，万科尺度比较大，如在西宁和银川两个项目，万科权益占比已放低到19.2%，也从侧面表达出万科对合作模式来拓展的高度开放心态，不再局限于绝对控股的固步自封。

第三、充分发挥品牌、资本和人力等核心资源的优势，通过权益资本来控制权益建筑面积的占比。如上，在其2019年度147个项目中，在权益资本和面积占比中，都达到66.69%的主导地位。这里说的是年度整体指标的控制策略，非前述个案中的情况。

二、2020年给房企拿地上的三个启示

睿诚研究院分析，万科在拿地方面，给其他同行有以下三点启示：

1、拿地战略层面：对那些全国性布局的房企来说，万科的城市布局和选址模式，值得借鉴，在不同都市圈和不同级别城市，在雨露均沾的同时更强调考虑中高能级的区域和城市，以有效化解不同市场风险所带来的风险；把公司业绩和利润粮仓要建在优级城市，作为企业的战略性区域来经营，以维持项目的有效去化及公司利润的如期达成等。

当然，这里需要说明的是，对那些偏重企业区域型和尚未形成全国阵型的企业来讲，在区域圈内可借鉴其逻辑，而在不同城市群的跳跃就会出现较多困难等。

2、合作模式层面：随着各城市土地资源的日益减少，国内众多城市皆出现了一个现象，二手市场资源日益枯竭、存量项目绝大多数身处复杂债务的深渊，要么就是待价而沽等待接盘侠等；更多优质资源掌握在政府手里，在一级招拍挂市场，各地政府已慢慢从单纯卖地过渡到以土地换产业和税收等方式，也不断造成房企在核心城市或省会市场上，以前那种靠价格致胜的拿地方式也难以为继；在产业勾地方面，政府对产业的要求和考核越来越高，也造成产业驱动模式，不再有放之四海的杀伤力了。

这些情况，导致房企在当今及未来拿地的难度大大增加，二手地不敢碰、一手地获取门槛高，二者叠加，使得无论国企还是民企，成功拿地所需要的资源更加综合性和优质性。

也倒逼房企更趋向于联合抱团，去形成竞争优势，以便能分到合理的蛋糕。

譬如，近期在长沙市场，保利和湘江新区旗下的梦想置业联手在岳麓高新区拿到一块优质土地；长房和中建，也与轨道集团形成了深度捆绑，通过轨道公司的土地资源和独家轨道运营资质等去成功摘牌等。而部分民营公司，在招拍挂和产业勾地上，越来越缺乏竞争力，尤其是那些没有强势产业资源的企业，已很难打动政府了。

例如，启迪协信在望城300多亩地项目的勾地过程中，花了将近两年的时间去跟政府和产业方谈判，政府提出要引进一家世界500强或中国民营制造业500强中的公司，来落户此地块，才能启动土地挂牌和摘牌等事宜，目前启动还在寻找优质产业方的路上而煎熬。

万科在与政府、企业、产业等机构的合作的模式和开发思维，以及在单一项目中的股权控制中不需要绝对控股的方式，这些应该可以借鉴；然其对土地方的打动能力，不同的企业会形成不同的区别，只可参考，很多人不一定做得到了。

3、权益管理层面：这是企业战略和整体经营能力等要素，导致的业绩和财务的结果性指标。

一是、处于不同发展阶段的企业，其权益指标的控制效果会差别很大。万科作为一家非常成熟的品牌企业，他的整体运作能力已非常稳健，权益的控制性有其固定要求；而对于正在加速冲刺和上市不久的企业，为做大业绩和资产包，就不一定会将权益占比摆在很重要的地位等。

二是、企业在不同区域的项目布局架构，也会形成不同的状态。比如，重仓于一二线城市的企业，与重点布局与三四线城市的企业，不同综合实力的企业，因品牌等要素的影响力迥异，最后在权益上也会不一样等。

三是、对规模和利润要求的不同，也会导致整体权益指标发生较大的改变。从财务和数学的静态趋势来讲，权益金额和建筑面积占比，可直接反映出利润的高低，你出钱多自然可售面积多，其利润也会多；但规模和权益及利润就未必一致，这三个要素，在不同企业的系统里，有千差万别的情况，就不一一表述了。

万科，作为国内房地产头部知名企业，其在拿地上的管控策略和手法等，很多都值得其他同行或整体或局部借鉴。

你觉得呢？