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作者 执行裁判庭 史雅丽 司法拍卖房因“不限购”等“特质”受到众多买受人的青睐。然而，因司法拍卖房通常需要在短时间内付清全款，使得许多意向竞买人“望而却步”。尤其是一线城市的房产价值高昂，同市场上普通商品房交易相比，司法拍卖房不能办理商业贷款或公积金贷款，使得买受人短期内付清剩余价款的压力巨大，将许多潜在竞买人阻挡在司法拍卖之外，无形中降低了参与人数，不利于促进司法拍卖的顺利成交及溢价率的提高。 但事实上，为解决买受人的付款压力，在司法实践中，已经出现了司法拍卖中引入贷款的做法，你或许还不知道呢！ 本文作者 史雅丽 执行裁判庭 法官助理 法学硕士 一 前世今生： 贷款买法拍房的三种模式 01 “旧温州模式”：不动产产权和抵押权预告登记的贷款模式 为了解决法院收到全款才能出具过户材料与银行办理抵押登记才能放款的时间矛盾，部分法院陆续作了一些尝试。 比较典型的如温州市中级人民法院，2014年初与温州住建委协作，创设了司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度。根据该制度，买受人在拍卖成交后10日内支付首付款，即可向温州市房屋登记中心申请办理房产所有权转移预告登记，然后办理抵押贷款。这种模式降低了银行的贷款风险，且买受人无需另外提供担保。 具体办理按揭贷款的流程如下图所示。 “旧温州模式”的产权与抵押权预告登记模式，虽然极大程度地降低了银行的风险，但需由法院先后出具所有权转移预告登记与抵押权预告登记的协助执行通知书，且需当地房产交易中心先后办理预告登记手续与正式的登记，手续繁琐，耗时较长。另外，若买受人具备办理正式抵押登记的条件而拒不办理，无论是按照悔拍处理，还是法院出具文书撤销预告登记，都易导致新的纠纷。不仅增加了人民法院的工作量，也降低了财产处置效率。 02 “新温州模式”：以法院对贷款的控制为保证、银行在尚未办理抵押登记前即发放贷款的贷款模式 温州中院创设的不动产产权与抵押权预告登记的贷款方式，虽然多少存在一些缺陷，但事实上缓解了竞买人的资金压力，提高了拍卖成交率。 但2016年9月，因温州市产权交易中心的三证合一政策以及系统升级原因，预告登记制度无法实施，温州市范围内所有的网拍贷款全面暂停。 2017年1月，中国银行温州市分行与鹿城区人民法院就拍卖按揭贷款举行重启仪式，新的贷款模式绕开“预告登记”这一最关键的制约难点，转而以法院对贷款的控制为保证，银行在尚未办理抵押登记前即发放贷款。此种贷款模式的关键在于，法院承诺收到银行拍卖贷款资金后，在该笔贷款所涉房产未办好所有权转移登记及抵押权登记之前，暂不分配拍卖执行款，否则由此造成损失的，由法院负责在10个工作日内退还全数贷款资金。如贷款发放后，出现法院撤销拍卖的情况，法院承诺于10个工作日内退还贷款资金。 这种模式以法院对所贷款项的控制及承诺为基础，可以起到与预告登记基本相同的效果，同样可以打消银行的信贷风险顾虑。此种贷款模式的办理流程如下图所示。 “新温州模式”破除了预告登记制度，银行在办理抵押登记前先行放款，缩短了尾款到位时间，但法院需作出承诺和保证，在产权转移手续及抵押登记办理之前，不对贷款金额进行处置。但是，这种模式也可能使得法院陷入被动，若买受人因各种因素未能及时办理抵押登记，法院就一直不能发放执行款，更导致债权人受偿时间的延长，损害了债权人的利益。 03 第三方提供担保的贷款模式 这种贷款模式的基本流程为：竞买人参拍前向银行申请，银行初审后回复审核结果与贷款额度，竞拍成功后买受人支付首付款，与银行签订借款合同，并由银行准入的第三方机构提供连带责任保证，一般为担保公司或保险公司，之后银行放款并办理过户及抵押手续。 第三方的连带责任保证期限自借款合同签订之日起至房屋所有权变更登记及抵押登记手续办妥之日止。在买受人不能办理抵押登记时，由第三方机构根据保险合同或保证合同向银行承担连带责任。 由第三方提供连带责任担保的方式，既打消了银行放贷的顾虑，又能在短时间内使拍卖剩余价款全部到位，对法院及房产交易中心来说，手续也更加简单易行。 唯一不足的是，买受人需负担一定比例的保险费或担保费，但考虑到拍卖房本身要求买受人一次性付清全款，这部分费用由买受人承担亦在情理之中。 因此，由第三方提供连带责任担保的贷款模式可行性最高，也是目前使用最广泛的贷款方式，并且具有进一步推广的现实价值。 二 第三方提供担保的贷款模式的 实操指南 目前，淘宝网及京东网司法拍卖平台已经提供贷款服务，均采用第三方提供担保的贷款模式，司法拍卖平台与金融机构合作，线上申请贷款，由担保公司或保险公司承担保证责任，银行放款后再办理过户及抵押登记，竞买人需承担1.2%-1.5%的担保费或保险费。线上申请贷款在程序上较为便捷，且贷款服务地域广泛。  以淘宝网为例，申请贷款流程如下 1 进入阿里司法拍卖平台官网（网址：https://sf.taobao.com）。 ▲ 图片来源于阿里司法拍卖平台 2 选择竞拍标的，进入标的详情页面，即可看到“一键贷款”栏目。 ▲ 图片来源于阿里司法拍卖平台 3 点击“更多银行”，即可看到提供贷款服务的合作机构。竞买人可根据不同金融机构显示的可贷比例、利率及费用标准进行选择。 ▲ 图片来源于阿里司法拍卖平台 4 点击“去申请”，根据提示输入个人信息，提交贷款资料。 5 竞买人填写申请资料后银行进行初审，竞拍成功后银行复审，通过后直接发放贷款到法院账户，之后再办理解封、过户及抵押手续。 ▲ 图片来源于阿里司法拍卖平台 三 意向竞买人特别需要注意 01 尽早申请 贷款由合作金融机构提供，需尽早在线申请，如未及时提交申请，可能导致无法获得贷款。 02 提前确认自身征信情况 若征信不良会导致无法贷款。 个人征信信息可在人民银行官网查询（https://ipcrs.pbccrc.org.cn）。 03 以金融机构最终审核为准 不同金融机构对于贷款授信对象、服务地域范围、可贷资产类型、贷款额度与期限、贷款利率、担保方式等有不同要求，具体能否申请成功及贷款额度等，需要根据买受人的情况及标的物情况综合审查，以机构最终审核结果为准。 04 注意免责条款 意向竞买人可以线下自行联系银行或中介机构申请贷款，但由此产生纠纷及争议，由竞买人与相应银行或机构自行解决，拍卖平台可能会在免责条款中表示对此不承担责任。
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