房产：你大哥还是你大哥！

来源：耕叔说钱（RichuncleGeng）

作者：耕叔

昨天，有同事问我，前段浮盈20%的基金，现在基本没盈利了，要不要赎回。

我说，虽然大家都不知道底在哪里？但目前既然已经在地板上摩擦了，即使有地下室，地下室也不算深，就没必要赎回了，除非产品本身有问题，或者你不愿意接受账面上的浮亏，计划远离这个市场，不当玩家了，那撤就撤吧；如果想继续参与这个市场，你下次入场时未必能择时到这个点位，不如继续定投。

每次市场不好时，大家都同时会问一个问题，目前还有没有最好的投资标的啊？我们还有没有其他选择？

当然有，那就是一线城市（以及部分强二线城市）的房产，如果要加限定词，是一线城市的稀缺地段、配套好的房产。本来想一本正经地分析一下房价走势、人口、土地、金融、区域规划，想想这东西太费时，分析完结论也一样，大家也不爱看。今天就讲一两个房产故事，然后再给大家开几个切（tain）实(ma)可(xing)行(kong)的方子。

01 

这两年股市起起伏伏，每年我听到的股市财富故事有一些，但并不多，股市里的故事多发生在春节后那段时间，我周围有一些朋友会有很短时间的兴奋。

行情好的时候，可以回忆的画面一般是：吃饭、出差候机的时候，朋友都会拿着手机的K线图给我看，你看这多少个涨停、多少个拉升了，翻倍了。入了多少股阿里、腾讯、茅台，你一定要买啊。腾讯、阿里又出了多少个产品，这产品很看好。低调点的会说，之前买的私募，终于从-20%到正10%了。买私募的，虽然盈利率不高，但人家本金高，所以绝对值很高

但买股票的基本也被后面的时间线拉平了的多，低点买到腾讯、阿里、茅台的会有点不一样，毕竟翻了好几番了，一辈子都可以拿来吹牛，不过通常吹完后会加一句，我卖早了，或者买的太少。所以，不必羡慕炒股的，除非他赚了很多后远离了这个市场，这样才能持续保持着战绩不败，成为传说中的神话。其他人一定要问他，到现在为止，他炒股总共赚了多少了，不要问他现在赚了多少。

我还是更喜欢听买房人的故事，过去的10年多，因为我们出生的时代原因，亲历了2008、2014年这两个房价上涨的周期，周围持续不断的人买房，这些故事更令人过瘾一些。

02

我前几天查了一下深圳公司附近（深圳宝安区）的几个楼盘的价格，其实已经差不多两三个月没关注了，一看吓一跳。

之前的房价上涨是，你大爷还是你大爷，2014年到2018年，上涨幅度1到3倍，之前2014年前2万多的二手房，2017年底基本都涨到6万多。最近一年多虽然房价上涨幅度小了很多，但好地段的房子也有30-50%的涨幅，你大哥还是你大哥。

公司旁边较好的学位新房，二手房市场的价格已经突破了10万，一年前是8万多；较好学位旧房，还是楼梯房的那种，二手房的价格突破了8万，一年前是6万左右；学位不那么好，但小区环境较好的，最低也在6.5万，装修稍微好一点的，是7万多，基本最近一年多涨价在1万以上；环境不好的楼梯房，都在6万以上，涨价也接近1万。

统计数据显示：深圳宝安1月二手房均价 51210 元/m²，宝安12月二手房均价 50243 元/m²，环比上月上涨 1.93% ，同比去年同期上涨 8.92% ，这年度数据差不多符合买房经验公式：房价增速=经济增速+通胀速度+城市化进度，但与个体对一些盘的观察相比，相差太大。所以，买房看被平均了的统计数据其实意义不大，要看的是你意向的那几个楼盘的数据。

深圳这一波的上涨，源于豪宅税的调整，之前4个点左右的契税，基本让房东给加在房价上了，公司旁边的那些楼盘，调整幅度最低的，都是普调5000至1万一平方，多的调高了2万一平，就问你刺激不刺激？

所以我的那些朋友们，如果是2016年买的单价在300万左右一套学位较好的房子，现在妥妥的是800-1000万的房产了，这个收益率，即便不计算杠杆，算是你大爷还是你大爷；买的晚的，增值在100-200万，算你大哥还是你大哥。

一位朋友是做房地产中介的，每天骑个电动车在附近的小区转悠，我时不时会碰到他，有时候他还会顺带载我一程，讲讲他的财富故事。

他来自湖南乡村，老婆也做房产中介，有两个小孩。利用做职业的优势，倒腾过很多套了，最疯狂的时候是直接用信息差，先“空手道”，今天盘一下，几周后出手，几十万到手，就掏了点定金；也帮助过一些有瑕疵的房产，处理完一些纠纷后溢价出手。比如说他的那套不到80平米的学位房，2016年左右加杠杆买的，现在掐指一算，增值在400至500万。

还有我的一位朋友，2014-2015年因为办公和居家需要，恰好那时候公司也经营地不错，也陆续入手了，那时候房价在2万多，现在回过头来看，这投资可以吹牛吹一辈子了。

03 

毕竟我们不都是来听故事的，是想来学方法的，这对我们有啥启示不？说几点：

1、投资房产要买一线城市（以及部分强二线城市）的房子。目前这个节点，这些城市依然看好增长空间。本质上还是价值决定价格，价格受供给影响，人口流入在继续增加，供给不够，但也需要选择好的标的，教育、医疗、交通配套好的，还有很大的增长空间。短期的回调，也只是因为调控的周期性波动，长期会继续向上。

2、如果是投资房产，那必须加杠杆，不只是利用房贷这么简单。前面的两位朋友第一位是加了资金的杠杆，还贷款了若干，先上车了，然后就远远地把没上车的人甩得不见踪影了；后一位是加了时间的杠杆，是创业，创业的本质是加时间的杠杆，自己的时间不够用，请人帮忙做大公司业务，这样赚钱才有指数效应。

基本上普通的工薪阶层，不加杠杆是没法在一线城市买房的。但加杠杆要有度，要在自己的承受范围之内，目前这种情势，杠杆加的太大的，因为资金流动性出了问题，去杠杆也会很痛苦，去资金（低价甩卖）和去时间（关店裁员）的杠杆都一样，但瘦死的骆驼也比马大，其实多数没有太大的担心。

3、投资房产要长期沉浸在这个市场。这和炒股一样，突然进去一般都会两眼一蒙，找不到感觉，你都不知道这个市场处于周期的哪个节点，很便宜的标的，你会觉得老高，会迟迟不敢下手，所以这个是老玩家的优势。

你如果自己有投资房产的打算，你要多看盘，经常性的去和中介交流，这个占用花费的时间，后期会给你带来丰厚的回报，基本选对了时点，你会节省几十万到上百万，错过了时机，多几十万的成本。

4、如果超级想买房、想投资房产，要么你去做中介，要么你要把自己变成比中介更了解市场的专家。你不想做功课，就指望到我公众号下留个言，就能得到答案，有这个可能性，但我不敢说，主要是怕你理解不透你自己误导了自己，反过来又骂我，买房是有一整套逻辑体系的，需要全面考虑。

5、投资房产要给自己设置观察的锚点。每一轮周期时各个节点的价格是多少？对应的资金利率是多少？什么政策推出的节点上价格开始发生变化？人口总数情况、净流入人口情况、儿童与小学人口情况？土地供给情况、房产建设成本情况？房产供应情况、供应趋势？有了观察的锚点，然后再具体去感知市场的脉搏，会给你多很多理性的判断，而不是犹豫不决。

最后说明一下，今天聊的是资产配置，不是刚需买房，也不是改善型居住买房。

聊投资，也聊的是一线城市（以及部分强二线城市）的投资逻辑，三、四线城市就没必要持有太多的房子，基本你自己一套，给每个小孩准备一套，然后留一套出租，不能不能再多了。如果人口基数开始下降，未来30年之后，我们只有不到9亿人口了，房子还值钱么？这也是“房住不炒”的应有之义，我们一定要听话，听话也能帮你少犯错，避免损失。不过未来10多年，虽然人口数量可能减少，但家庭数量可能并没有减少，家庭数量有可能增加，减少人均寿命延长，城市化率提高等，还能撑很长一段时间，也不必过于焦虑。选好核心地段、成熟区、学位医疗地铁配套好的小区，很多城市房产投资还能赚10年-15年左右的钱，但闭着买房的时代已经过去，你需要精挑细选了。

最近这几个月很多城市的房价都打折了，如果是自住，是一个比之前要好的时机，有的城市如果涨幅过猛，供给也多，那基本还要降，原因是调控影响，周期性波动回调，一部分人暂时没有买房资格、一部分人观望不愿意下手，资金面也偏紧，对经济的信心也不足。

最后，感兴趣的话来聊聊你所在城市的房价情况怎样？你自己有怎样的买房故事？欢迎文末留言。