不夸张的说，普通人中十有八九对于抵押的理解是错误的。 小王年前借了60万给朋友，朋友将房子抵押给了自己。我们咋一听，这法律意识不错，还知道办理抵押，但仔细一问，原来小王口中的抵押指的是借条上注明房屋作为抵押，且房产证交由小王保管。这是我们常见的民间“抵押”。 但代为保管房产证的“抵押”法律认可么？ 真相只能让小王大失所望。代为保管房产证并不能保障小王的债权。这哑巴亏是吃定了。 那么法律上的抵押究竟是何方神圣？首先，你得有个心理准备，抵押作为咱们的担保物权，极具专业性。即便是法律同行，也不见得能将抵押概念完全吃透，所以如遇抵押，还是乖乖请教专业律师指导。 那么作为我们普通人，对于抵押需要知道哪些常见概念？
抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 是不是看晕了？再次证明，抵押是专业的法律概念。法律上抵押至少包含了二层意思。首先抵押的目的是为了保证债务的履行。你可以理解成，办理抵押是为了让你跑的了和尚跑不了庙。咱们办理过房屋抵押贷款的朋友应该都知道，银行放贷款的前提是将房屋抵押给银行。银行为什么这么做？它防的是万一你没钱还了，他能起诉你，最终拍卖你的房屋，房屋拍卖所得将优先还银行欠款。优先偿还是债权人办理抵押的首要目的。 其次，这个过程中，房屋是你使用还是银行使用？当然是你。这就是不改变占有。即保障了债权，又不损害财务的实用价值，这是抵押深受债务人喜爱的原因。但同时抵押顺便阻碍了你转移财产有效路径。能让你用，但不让你卖。 抵押就是这么一个债权人债务人都爱的小可爱。
《物权法》 第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 一切口头抵押都是耍流氓，这一点切记。
对于不动产，抵押自登记时生效。对于不动产，抵押登记对抗。这是什么意思呢？如果甲约定房屋抵押给乙，但未去登记的，甲到期未还钱，乙能否享有拍卖房屋的优先受偿权？不能！这是因为不动产的抵押自登记之日才生效。没有登记的都是耍流氓。 如果甲约定将车子抵押给乙，但未去登记，甲到期未还钱，乙能否享有拍卖车子的优先受偿权？能！但如果乙中途将车子转让给了丙呢？那就只能乙自认倒霉了。因为动车登记才能对抗。 作为非法律专业人士，你无须分清这么多专业概念，请记住一点就好，如果你是债权人，那么设立抵押后，去相应部门办理正规抵押登记。 具体办理抵押的部门如下： 《中华人民共和国担保法》 第四十二条 办理抵押物登记的部门如下： （一） 以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
切记！并不是所有财产都能办理抵押。 《物权法》 第一百八十四条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 如果有人拿这些财产抵押，记住了，此类抵押无效！
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 我们部分抵押合同，尤其是一些不正规的贷款公司，会在合同中与债务人约定，如果贷款未能按时还款，财产所有权就归债权人所有了。这就是典型的流押条款。 记住，这样的约定是无效的。理由很简单，一般的抵押物价值都大于债权，如果流押条款生效，债务人往往损失巨大。
不能流押，那债权人如何保证自己的债权呢？ 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 这点在抵押房屋买卖时体现的最为明确。二手房买卖时，是不是得先还银行贷款再转移所有权？背后的道理就是这个抵押权的效力。 抵押作为专业的法律概念，有着自己特殊法律使命。本文只能极为简单的解释介绍。实践中，我们遇到的抵押，一类是正规银行的抵押合同，这部分合同多为银行的格式合同，一般来说没有问题。一类是小额贷款抵押合同，这部分合同中不乏约定不清，权利义务不对等的情况，且签署后又不给客户合同原件。以车辆抵押合同为例，更是有扣押车辆钥匙，强装GPS等行为。此类合同极易发生纠纷。一类是民间借贷自己订立的抵押，这部分合同，双方法律意识不强，合同多有无效部分，且抵押不生效的情况居多。 无论是哪一类抵押合同，一旦签署都将直接影响双方权利义务，因此再次提醒各位签署抵押合同时需慎之又慎。
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