买房记。

房子的事情基本是落定了，合同已签，卖家收了定金。余下的便是一些琐碎的贷款、手续等事项了。

 

大约6月底才会交房。

 

虽然历经一些波折，但总算完成了这件人生大事。且隔壁有学校（我娃将来上学无需过马路）、楼下有商超、品牌开发商，非常符合我最初的要求。

 

公号上什么样的人都有，鱼龙混杂，且有的同行遇到过被黑粉威胁的情况，我自己也曾跟各种奇奇怪怪的人打过交道，所以，我不方便公开地址，请见谅。

 

之前有读者请我在置业完成后，说说买二手房的经验，那今天便唠唠吧。

 

首先，有人问，为什么不买一手房呢？

 

在常居人口超过1000万的城市，一手房根本难以满足刚需人群的需求。而且，地段的选择、学区的选择，诸如此类，可选择性非常少。

 

还有一个要考虑的因素，一手房交楼周期长、新装修要散味道（不少小朋友就是因为住了新装修的房子，得了病，比如前些年网上很火的罗一笑事件）。交楼2年，保险起见，散味道1年（开发商带的精装修更不靠谱，人家背着你，能用啥良心材料？），这一算，就是3年起步，很多人等不起。

 

末了，有一点，是我自己的经验得出的结论：一手房的小区规划、配套，都是开发商跟你纸上谈兵，具体交楼的时候是啥样，谁也不知道。就像前几年，春晚上蔡明演的一个很火的小品，里头有句台词“撒泡尿都说有温泉，种两棵树就敢叫森林华府”。许多楼盘，宣传广告上写的，跟最终的交楼，差距就像范冰冰和凤姐。全国各地跟开发商闹事的业主数不胜数。二手房就不一样了，它的一切配套都能自己实地考察，优点缺点是明摆着的，买家心里有谱。

 

所以，二手房市场非常火爆。

现在市面上大大小小的中介公司太多了。国家对这方面有规定，中介费不得超过3%。各个中介明面上写的都是3%，买家卖家各1.5%。但是，如今是卖家市场，所以，一般情况下，中介费都由买家承担。

 

这3%是可以谈的。目前我见到的最低，能搞到0.7%，还是大公司。

 

你们想想，这当中的区间有多大？

 

总价越高，省的越多。

 

中介费不是最最重要的，中介的情商才是第一考量的首选。嘴皮子能翻云覆雨。

 

我这回买房，跟四五个中介打过交道，各种类型的都有，我和老高都被最终选择的那个中介的超高情商折服了。那是真牛掰啊。人家买深房、开好车绝不是偶然。这种人不成功都不科学。

 

我来有代表性地讲一讲跟我打交道的中介吧。

 

第一个，是小李（在此使用代称），小李是个行业老油条。请注意，老油条跟老江湖是两码事。老江湖讲道义，老油条并不讲。老油条是在这个行业混油、混痞了的人。一旦被老油条盯上，脱身费劲。

 

小李一开始，对我展现出非常细致周到的一面。我每问一个小区，他就给我列个详细的表格，把所有的房源、价格、业主心态（好不好搞价）写的清清楚楚。不管我几点钟在APP上咨询，他都几乎秒回，这给我留下了很好的印象，导致我一度认为他是个好置业顾问。

 

但，后来的事实证明，我是错的。

 

他跟我聊了半个月后，开始对我进行恐慌洗脑。每天不停地用“涨价”来轰炸。反复截取一些例子来提醒我。这导致我非常焦虑，觉得非要马上过来买不可。

 

当我们连夜开车过来后，看了三处房源，他就开始催定。在他口中，这三个当中的每一个都有一大票人排着队想买。

 

我问及敏感地方，比如，公立幼儿园、公立小学的入学问题，房源到底是学区房还是学位房，若是学区，积分的政策是怎样，能否保证100%有书读，他就含含糊糊。

 

我明确告诉他，这方面我连99%都不能接受，剩下的1%可能谁来对我娃负责？

 

他说：“姐，到时候我帮你找关系，能上，肯定的，你相信我。”

 

这种屁话，真的是哄小孩儿。你卖完房子，拍拍屁股走人，我娃没书读，我去找谁？成年人还能相信口头承诺？

 

我要是不追求100%的安稳，我为啥要买房？租房不香吗？就因为租房虽然能享受学区条件，但积分根本很难达到啊！“平等”只是口号，实地操作过就知道有多难。我很多朋友都是听信“租房也能读书”，迟迟不买房，后来娃到读书的年纪报不上名，只能送回老家，跟父母两地分隔，成为留守儿童。

 

我花一大把的钞票出去，不是来享受忽悠的。

 

我告诉他：“姐买房子就是为了孩子，这小区再好，学校不能保证，我不要了。”

 

他急了。在我走之后，追魂索命连环call，一大早守在我们酒店楼下等。

 

这时候我已经觉察出不对了。

 

我想起来，之前我跟他提起另一个片区的几个小区，他不停地贬低我说的那几个地方。

 

亲爱的们，我告诉你们，中介里头，分“房源提成”、“销售提成”。业主放盘，直线联系的那个人，叫“房源维护人”，一般情况下，大部分业主都很难相信陌生的中介，电话打过去，也会被挂断，业主只相信他（她）自己认识的人，也就是那个“房源维护人”。

 

所以，不管是谁手上的客人买了这套房，房源维护人都能拿到一定的收益。

 

每一个中介都希望：自己的盘，自己的客。这样能拿全部提成。谁希望自己的蛋糕被别人分走一半？

 

我是小李的客，所以，小李只推销自己的盘。他不想让我去买别的小区。

 

但是对我来说，我肯定会去挑选最合适我的啊！

 

买房子不要跟中介谈交情！不要谈交情！不要谈交情！咱们的目的要明确，就是买合乎自己心意的房子！别的都是扯淡！

 

我们想甩掉小李，但他不乐意了。他开始对我进行道德绑架。拿出自己之前的优质服务来做条件，先卖惨，再卖狠。从“姐，我多么多么不容易，你怎么能不找我买呢……”到“我为了你付出很多，你有没有良心！做人不是这样的！”

 

我一开始客客气气的。

 

到他说出“你赔钱给我”，我就开始发飙了。

 

姐善良，不代表姐傻。

 

我直接说：“你猜，我去你们的官网上投诉你，你的所作所为会有什么样的惩罚？”

 

捂客（指自己的客人不推销连锁店其他同事的盘）、威胁、索要钱财，他这种行为，会被他们公司总部罚的很重很重！

 

在他们地产APP上，他详细回答我的提问，是他的工作范畴，本身该尽的义务，而不是他用来跟我谈条件的砝码！

 

就像环卫工人的职责是打扫卫生，他们不可能拉住街边的人要赔偿，没这个道理。

 

小李听见“投诉”二字，开始收敛。

 

但，他仍不死心，开始换种套路。

 

“姐，我知道你要去找别人签约了，你一定要记住，XX细节和XX细节，你一定不能吃亏，我的初衷是想帮你找到好房子，根本不是想赚佣金……姐……”

 

啊，戏精本精。

 

 

我们麻溜儿换了酒店，甩掉了小李，开始像篦子梳头一般，筛选我们有意向的片区。

 

这整个过程，我只能告诉你，累！累到极致！累到爆炸！

 

但你问我值不值，我告诉你：值！

 

我们找的第二个中介，是小黄。

 

这个中介很诚恳，很单纯，但这类人有个通病：情商低。

 

老老实实做笨活儿，他行。干巧活儿，他差意思。

 

经过“小李事件”后，我们明白了一个事实。无论买哪个小区，一定要去它楼下的中介门店。业主放盘，都会首选自己楼下，没有谁会舍近求远、跨越好多街区去放盘。一般，“房源维护人”就在小区楼下。

 

千万不要被某一个中介绑死。让他牵着你的鼻子走，你就非常被动了。你要主动，多跑几个中介，掌握主动权。

 

当我们经过篦子般的筛查，精准锁定两个小区时，我们分别联系了A小区楼下的小黄和B小区的小郑。

 

我们在这两个小区中摇摆不定。

 

小郑看出了我的摇摆不定，主动跟我提出，可以把中介费优惠到0.7%。他帮我找的那些房源，最优质的的一套是28楼的，阳台非常开阔，靠着马路，缺点是有噪音，价格偏高。那个女业主孩子上初三了，想换房。在深圳，节奏很快，换房的情况很普遍。人们赚了点钱，就想改善居住环境。所以，同一房产被反复交易很正常。

 

那个女业主见我穿着宽松的民族风衣服，而且我码字坐久了，腰疼，扶着腰，她以为我是孕妇。她反复地说：“我知道你们不容易，刚需。你怀着身孕还出来看房，辛苦了。”

 

老高说：“你个陈胖胖！你看，人家以为你是孕妇！”

 

我……

 

小郑是非常想促成这笔交易的，但我有点不满意。女业主不缺钱，所以不急着成交，价格咬得挺死，活动范围不大。而且她对疫情过后，周边房价的情况了如指掌。她对自己的房子很有信心。

 

但是呢，我还是觉得她那俩大阳台诱惑力大，打开门，阳光铺进来，明亮美丽。

 

这算是一个备选吧。

 

我跟老高说，咱再看一下，要是不行，咱们砸锅卖铁买了算了，反正还年轻，多负债就多负债，苦几年就好了，房子是个固定资产，飞不走，跑不掉。

 

老高说，听你的。

 

A小区的小黄给我们推荐了两套。A小区，也就是我们最终选择的小区，楼龄更新一些，其他配套跟B小区差不多。

 

小黄带我们去看的第一套，女业主似乎是个画画为生的，因为屋子里摆了画架和画笔。男业主很疼妻子，产权上加她的名字，砸掉一个房间做妻子的衣帽间。

 

他们的房子装修的很有艺术感，女业主的一个衣柜花了好几万。但是呢，我总感觉那房子没有生活气息。寸土寸金的深圳，别人都是两房改三房，只有他们，是三房改两房。我们有娃，偶尔还希望双方老人来住一住，两房明显不够用。要想改造，得重新砌墙。这是大活儿。

 

他们还把自己的装修成本算到了房价里。而那装修，压根儿不是我的菜。冷冰冰的金属风。甲之蜜糖，乙之砒霜。所以，这个排除了。

 

但很快这套房就被别人高价买走了。A小区还是很受欢迎的。喜欢A小区的，很多都是年轻人。80后、90后。

 

小黄推荐的第二套，很特殊，业主在GZ工作。他虽然挂了盘，但很多中介打电话给他都不接，包括小黄。

 

小黄只是告诉我们，有这么一个房源。

 

业主不在当地，他不知道，疫情期间，这一带的房子行情颇俏。只要一出市场，迅速消化。

 

这套房之所以放两个月没卖掉，除了跟年关、疫情两个原因有关，也跟业主不愿接各个中介的电话有关，还跟里头的租客恰好出差、无法实地看房有关。

 

这套房明显是优质的。

 

价格说明一切。

 

就好比，某样物品，它的同类都很抢手，它哪怕再怎样，它都是香的。它的性质决定了一切。何况，小区配套、环境、房子的楼层、户型乃至VR，都是已知的，它再差，能差哪儿去？

 

我对这套房动了心思。

 

我跟小黄说，我想要。

 

小黄说，姐，我努力沟通。

 

其实，我明白，他跟业主连通话都达不成。业主不理他。

 

他们公司房源有“跟访记录”，时间很详细，上面长长一排的“拒接”。这说明，这个房源，业主根本没想挂在他们公司，只是他们从别人的APP上抄的。

 

这就有难度了。

 

第二天，我去蹲守，小黄告诉我，那套房没了。

 

有个同小区的业主置换，卖了自己的两房，想换三房，观察已久，看中了这一套，自己利用业主的身份之便利，在物业查到了这套房业主的老婆电话号码，跟业主老婆拉关系，谈好了。业主答应，下了班开车从GZ到SZ签合同。因为私下交易不便，就找了小黄的同事走形式。（这种情况下依然有中介费，但是不多。）

 

小黄说：“没希望了，姐，我帮你找别的房源。”

 

我说：“不，我就要这一套。”

 

小黄说：“姐，别让我为难。”

 

我说：“你放心，我不让你为难。”

 

我跟老高俩回到酒店，冷静想想，我们现阶段要想买这个片区，摆在我们面前两个选择：多掏钱买小郑推荐那个；想办法买这个。

 

我不愿多掏钱，又不能冲上去硬攻，总不能人家两厢情愿交易，我去搅局吧？现在可是法治社会，那样做就等着去派出所吧。

 

当下之策，唯有智取。

 

 

我在想一件事：到底谁是这套房的房源维护人？

 

那个人到底是哪个中介公司的？

 

据我推断，这个业主多半是个怕麻烦的人，所以才厌烦接不明中介的电话。但他一定会接他信赖的那个中介的电话。那个人不是小黄同事，小黄同事只是买家为了省钱找的一个“陪衬”。

 

我曾经试着跟小黄同事说，我要加钱买这套房，小黄同事说不行，万一争来争去，业主心态好了，两家都不卖了，他们公司岂不是受损？选择维护那一单，能确保他们公司的利益。

 

我一定要找到那个房源维护人。那个与业主最熟悉的人。

 

我下载了所有地产公司的APP，找到这个房源，一个个问。有的人为了抢单，会冒充房源维护人，但，是与不是，问几个问题便知。

 

终于，有个人告诉我，一个姓D的人是房源维护人，小D是他的同事，跟他是一个店的。（店面有总体业绩压力，所以，约莫是那个人见我很坚决，反正自己捞不着大利，不如捞个小利，还能卖小D一个人情。）

 

这个中介公司果然跟小黄所在的公司不是同一个。

 

我迅速在这个APP上排查出一个D姓经纪人。

 

他说：“你好，我是该套房的房源维护人。”

 

我说：“真的吗？”

 

他说：“是。”

 

“业主肯接你电话吗？”

 

“当然。”

 

“请问业主是自住还是出租啊？”

 

“出租。租客在外地。”

 

“那业主现在住在哪个片区啊？”

 

“他不在SZ，他在GZ。”

 

“嗯。这套房已经谈妥了。但我想买，你能做到吗？”

 

“能。”

 

“那我们马上就见面吧。”

 

就这样，在A小区楼下的鸭血粉丝汤馆，我们夫妻与小D见了面。

 

小D言简意赅：“我已经核实，虽然他们谈妥，但只是交了诚意金，诚意金不等于定金，对卖家不具备法律约束效力。目前，那位买家的条件，我们都知道，但我们的条件，他不知道。所以，我们完全有机会争取。”

 

“怎么争取？”

 

“截胡。”

 

就是在卖家赶去那个公司签约之前，我们先去把他带到这里来。

 

我跟小D谈条件，如果帮我们谈到什么什么价，中介费我们愿意出多少多少。有一个明显的阶梯。小D心里也明白了。

 

他的优势是，他跟这个业主熟悉。当初这个业主放租，也是他帮业主找的租客。这两三年来，他跟业主算上是熟人加半个朋友。业主肯接他的电话，也相对信任他。这是时间累积的交情，别的中介没有、短期之内也不可能有的。

 

他的劣势是，他还嫩，虽然足够机灵，但不够有技巧，说话方面，欠纯熟。沟通谈判，容不得失误。稍微一句话没说好，事情可能就黄了。

 

于是，他请他的领导协助解决。

 

他的领导是一个胖胖哒中年人。

 

此人就是我开头说的那个高情商之人。

 

 

他简单听小D讲一下，就明白了什么情况。

 

他说话语速很慢。

 

我注意到一个事实：大多数很聪明很有本事的人，说话都很慢。因为说话慢，可以思考、可以转弯，可以根据对方的反应及时改变风向。还能在话出口前，留最后的思索机会。

 

他云淡风轻地笑笑，对小D说：“可以，你把电话给我，我去跟他谈。”

 

他点了根烟，不慌不忙地想了想，跟我们说：“没事，他们不过就是邻居，还是没住在一起的邻居，没见过面的邻居。想一想也知道，没多少交情。这件事不难解决。只要能让他来深之后，先来我们店，问题就不大了。”

 

他又说：“不急着加钱，会把业主心态加好了。我先看看。”

 

他拿着电话出去了一会儿。

 

不知道他是咋谈的，总之业主是答应了先来见了我们。

 

桌上坐着谈的过程中，胖经理说话看起来都是平平常常的话语，但却说的买家、卖家都很舒服、皆大欢喜。

 

他把我们的情况说得很优质，卖家一看就是希望“省心”的人，他就抓住了这个心态。

 

他的心理话术很好，听他的话，感觉另一个买家像是一定要利用“邻居”关系谈价一样。

 

“对方那么费心思去找您，到时候您和您的太太好意思为了一两万去拒绝吗？吃亏的是您们。”

 

卖家一看就是那种理工科高材生，不喜与人打交道，不擅与人打交道，面皮薄那种。胖经理说到他的心坎上。

 

可能业主心底里也不是特别喜欢那种为了买房子，千方百计去加他妻子那种人吧。

 

胖经理抓住了他的每一丝情绪表达。

 

胖经理另一方面说的好像我们愿意加钱是他苦劝的结果一样。（肯定要比对方价格有优势一点，促成快速成交。）

 

我们加了一点钱，但把中介费磨掉了一点钱（因为小D和胖经理之前没跟我交接，只做了最后的临门一脚）。

 

总体算下来，等于没加钱。

 

小黄那个店跟小D的店在一排，不同的地产公司，是竞争对手。他们还在苦等着业主到来，我们这边合同都签了，指纹都按了。

 

他们还不停追魂索命地打电话给业主，业主本来就不认识他们，越来越烦，干脆拉黑。

小黄自始至终没带我看过此房，也没签过看房委托书。所以，我们这也并不属于违规操作。

 

小D与业主的交情，以及胖经理的情商，这两样是促成事情顺利完成的重要因素。（厚着脸皮说一下，俺的机智、冷静、积极争取也不可或缺。）

 

选择一个高情商的置业顾问非常重要。自己多方位踩点、比价也很重要。

 

写到这里，不知不觉写了六千三百多字。

 

买房这件事情算是告一段落。实实在在的干货分享。

 

余下的，就是我和孩儿爸都要努力挣钱还债咯。

 

加油。

 

愿每一位过得好。爱你们。