二套房，贷款利率4.7%

之前给大家介绍过抵押经营贷，

用这种方式，可以解决买房首付比例过高的问题。

刚好有个读者用这种方式在深圳上了车，

我们可以借他的例子，来看一下具体的操作流程。

1.

本部分内容由读者@zhou提供——

我去年上半年在深圳上车，房子总价458万。

因为在其他城市已经有过房贷，在深圳买需要五成首付，

而我只有180万的预算，钱不够，于是用上了抵押经营贷。

具体操作和花费明细，如下：

 

一、用父母的名义注册了一个公司，花费2000元，养3个月；

 

二、凑全款买房

深圳有专门的担保公司提供垫资服务，但利息比较高，每天千一（0.1%）。

 

于是，自己先想办法借了点钱：

 

找朋友借了60万短期周转，自己又办了3个信用贷共计90万，

其中信用贷平均年化6.5%，一个月利息4875元。

然后，找担保公司提供150万的垫资，每日成本1500。

 

全款凑齐以后，签合同过户。

这个过程中，我以全款作为筹码把赎楼谈给了卖家，省下了一笔5万左右的赎楼费。

另外，因为是全款买房，成交价得以做低到320万，

避开了豪宅税（当时还没取消），只需契税和个税，为：320万*2%=68000元

 

三、申请抵押

拿到房产证后，向银行申请抵押经营贷。

 

这里需要提醒一下，

因为银行审批过程中容易出现意外，补交材料会很耗时间，

而耽搁的每一天，都是1500元的垫资成本...

所以，为了缩短正式审批的时间，最好提前联系银行提交审批材料，中间有问题可以随时补交。

 

我就是从签买卖合同后开始提交材料，正式审批时，备好的材料补上房产证，一周就下了批贷函。

 

最终放款290万，—— 差不多相当于房价的6.5成，年息4.7%，三年期先息后本。

从垫资到结束，只花了40天，总成本共为：

贷款服务费：290万*1%=29000元

垫资费：1500*1*40=60000元

信用贷利息：4875*2=9750元

注册公司：2000元

共计100750元。

 

四、还钱

我用抵押出来的290万，还清了垫资的150万、朋友的60万、和80万信用贷，

还剩一笔年息5%的信用贷10万，利息每月417元。

以上流程处理完之后，我只需每月按时还款即可，

月还款金额为：

经营贷利息：(290万*4.7%)/12=11358元

信用贷利息：(10万*5%)/12=417元

代账费：200元

共计11975元。

 

2.

以上，是@zhou在深圳通过抵押贷买房的经历。

 

按照抵押贷的流程走下来，相当于，

以首期款189.5万、月供（前三年）11975元买下了这套房。

注：首期款=首付（458万-290万=168万）+抵押贷总成本100750元+中介费45800元+税费68000元≈189.5万

而如果按照正常的抵押贷款，五成首付229万，所需的首期款和月供为：

 

按照180万的预算，首期款有90多万的缺口。

假设这90万同样用年化6%、先息后本的信用贷补足，则每月利息为：

（90万*6%）/12=4500元。

 

再加上按揭贷款的月供，前3年每月还款为12283+4500=16783元。

由此可得，两种方式的首期款和月供如下：

3.

相比而言，

抵押贷虽然过程比较复杂，但也有一些优点：

 

首先，相较于普遍上浮（加点）的二套房贷，经营贷的利率更低，

比如在本文的案例中，只有4.7%。

而正常的二套按揭贷款利率为5.39%。

 

其次，全款买房在过户时可以适当做低，能省下不少税费；

还可以作为谈价筹码，多砍一点价。

比如@zhou，仅这两项，就少花了30万，

完全覆盖并超过了办理抵押贷的成本。

另外，如果是短期持有（3年左右），抵押贷的还款压力也更轻：

前三年每月还款只需11975元，比按揭贷款少将近5000元。

三年后将房子卖出，还清抵押贷本金和信用贷本金共300万即可。

—— 如果觉得3年涨幅不够理想，抵押贷可以重新审批，继续贷3年。

4.

以上，是抵押经营贷一个比较完整的操作流程，以及和正常按揭贷款的对比，

它适用于没有了首房首贷，却又想低首付买房的人群。

如果赶上金融环境宽松的时候（比如最近），抵押贷利率甚至可以低过首套房的房贷利率。

另外，抵押经营贷算是银行比较常规的贷款产品，基本上大一点的城市都有，

但具体能贷出多少钱，利率什么水平，就十分考验房子价值了...