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我们都知道债务撬动财富，债务撬动财富的关键是什么呢？是杠杆不断裂，杠杆靠什么维持呢？ 现金流。 这期就聊聊如何筹划绵绵不绝、永续循环的月供现金流。 第一小节：月供不停，杠杆不断 很多人在贷款负债时，总是很担心自己的债务额、债务率问题，其实是没担心到点子上，债务额和债务率只是作为能否再负债的参考，关键核心是现金流。 负债1000万不是问题，债务率高达100%、甚至超过100%也不是问题，问题是你是否有持续不断的现金流入，只要有现金流，债务就没问题。 对于通过负债买房撬动财富的房产投资人来说，现金流的筹划和管理远比筹集首付、选筹买房更重要。只要月供款不断，撬动财富的杠杆就不会断，也就不用担心去杠杆去自己头上。 所以，职业玩家都会为每一套房子留够至少2—3年的月供款，也就是房投圈内常说的防守资金。 若再保守一点的话，一般会留够5年的月供作为防守资金。这样就会有更多的腾挪时间：一是留给房价上涨的时间更长，二是给自己留更多筹资的时间。房产投资的关键是要熬过一个房价由平稳到上涨的周期，不能死在黎明前的黑暗里。 第二小节：月供筹划及先后顺序 对一般人来说，月供是不需要筹划的，因为月供就来自于工资，银行在发放按揭贷款时，都会要求工资是月供的2倍以上，就是说一个人的月供如果5000元的话，那他的月收入得在1万以上。 对房产投资的职业玩家来说，月供是不靠工资的，即使有工资，工资也只是一个很小的补充。那职业玩家的月供来自哪里呢？答案是银行贷款，再以房子租金、出售房产、工资兼职等作为补充。 所以，职业房投人都更看重房子的金融属性——能不能贷款、能贷几成的款也就成了关键。 所以，职业老手更喜欢十年以内的次新二手房，这种房子中会有一些能做高评高贷——即通过把房子的评估价做高，能付更低的首付、能贷更高成数的银行贷款。 还有一种好处，就是二手房能快速得房对外出租、能迅速的拿到房本、能尽早的度过限售期，而新房从买房到装修入住一般得3年时间，到拿房本得5年时间，到能出售得6年时间，就这还是时间快的了。 那房投老炮筹划月供的渠道、及筹划的前后顺序是什么呢？ 1.装修贷。一般月费率在0.35%左右，基本不超过0.4%，因为费率和利息是不同的，所以装修贷的真实成本在年化7.5%左右。装修贷的借款时长一般在3年，偶尔也会有5年期贷款，个别情况下也会有8年期贷款。 2.分期卡。分期卡的费率一般是月0.35%，跟装修贷的成本差不多。这项业务以1类工农中建四大行为主，尤其是工行做的最多，再有就是3类地方性的小银行，二类全国性的股份银行比较少。所以在买房选按揭银行时，要选择1类大银行和3类地方性小银行。 3.信用卡。一般上班族、穷屌丝都可以办信用卡，但额度一般都不怎么高。办大额信用卡的一个技巧就是得有房。所以有了房本后，就可以去多家银行提供、或补充房本信息，申请大额信用卡。 装修贷、分期卡、信用卡都是成本很低的钱，可以大胆使用，用这些钱作为还月供的来源时，几乎没有太大的压力。 4.月供贷。贷款额一般是月供款的50倍左右，如果一个人月供5000元，理论上可以贷50倍，即25万左右。在需要情况下，可以做月供贷并发，即同时在两家银行申请月供贷，可以把贷款额做到翻倍，并发打的就是时间差。月供贷的成本就比较高了，月费率在0.8%左右，实际资金成本在年18%以上，最长能贷3年。 5.工薪贷。贷款额一般在月打卡工资的15倍左右，若一个人月打卡工资1万，原则上可以贷15万左右，其形式和费用跟月供贷很相似，费用在月0.8%左右，时长大多是3年。 6.保单贷。保单贷最早是平安银行、及平安集团下属的小贷公司——如平安普惠开发的，主要针对的是寿险保单，以年缴保费的一定的倍数作为贷款额上限，一般是50倍左右。对于有保单、尤其是大额保单的人来说，在急需钱的情况下可以考虑保单贷。 7.银行信用卡中心/消费金融公司的信用贷款。如：交通银行好享贷、招商银行E招贷、华夏银行易达金、光大银行乐惠金、广发银行财智金、中信银行新快线+圆梦金、工商银行融e贷等。这种贷款的费用跟信用卡分期的费用相同，月费率在0.7%左右，最长一般是3年。后面这几种贷款因成本太高，所以尽量少用，在迫不得已情况可以作为救急资金。 除了以上几种信用贷款外，还有一种贷款同样要重视——就是网络贷款。 网贷的好处是：给定额度、随借随还、按天计息，非常适合短期资金拆借——如还信用卡、按揭房尾款解压、短期资金周转几天等。一般日息是万分之五，也是根据每个人的情况有所不同，月息在1.5%，年息就在18%，虽然利息高些，但一般只使用个几天，还是可以接受的。那有哪些网贷平台呢？ 第一类是邀请制的网贷平台。支付宝的借呗/网商贷、微信的微粒贷、京东的金条/白条等。这些平台是它根据你的数据信息，给你一个额度，你自己是无法去申请的。 第二类是主动申请的网贷平台。招商银行和中国联通合资的招联金融、百度旗下的百度钱包有钱花、小米旗下的小米金融、新网银行的好人贷、中原银行的中原消费金融、以及马上金融、好期待等。 第三类是信用卡类的信贷额度。信用卡是有免息期的，而这种信用卡没有免息期，是按天计算利息的，利息一般是万分之五。如：浦发银行的吉利卡、厦门农商银行的灵活金、宁波银行的尊尚卡、温州银行和51信用卡平台合作的51温州银行信用卡。 其他筹划月供的方式如：房租，可以把一些打算长期持有的房子进行改造变成合租房，再对外招租。另外，工资兼职等劳动性收入也是月供的一个补充。 需要注意的是，网贷一定要在房贷批下来后再使用。 第三小节：房产底仓和系统 月供的筹划不是一个点、也不是一条线，而是一个面、一个网、一个系统，现金流筹划系统的建立，需要有房产底仓——即：不能只有一套房，得有3套以上的房子作为底仓，才能建立一个系统。 因为房子多、因为有房产底仓，就会构建一个现金流筹划的系统，就能够综合筹划、进退自如、运筹帷幄。有一套房子不叫投资，至少有3、5套以上的房子才开始步入房产投资职业化的道路，才能搭建一个系统。 资金筹划是一个系统，房产投资也是一个系统，有系统的投资才能抵抗实操波动、稳坐钓鱼台。 |
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