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摘要：房贷怎么还款才能最大杠杆化。 购房贷款的时候，银行贷款经理让选择房贷还款方式，有等额本息和等额本金两种方式，贷款经理一般倾向于让你选择等额本息，好吧，那我们一起来看看它们两者的区别吧。 它们本质上都是分期贷款！ 等额本息：每月的还款数额一致，一部分还利息，一部分还本金，刚开始时，每个月要还的利息多，本金少，随着时间的增加，所还本金越来越多。等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，所以随着时间的增加，还款额越来越少。两者一个共同还有一个共同特点是，所还款利息均为剩余本金的利息，并不是借款总金额的利息。 我们以贷款100万、20年，利率为基准利率1.1倍算，两者的还款情况如下图：  我们可以看到，等额本息20年所还的总利息比等额本金要多，但是，等额本金前面几年还款比等额本息要多。 一张图更能看得明白（网图，可以忽略第一个月还款额）：  可以看出，等额本息和等额本金，在还款的第8年，两者每个月还款额才出现逆转，第8年之后，等额本金每个月还款额少于等额本息。 然鹅，虽然等额本金还的总利息要少，小编要说，等额本金法未必优于等额本息法，为什么？ 两者所还款利息是剩余本金的利息，等额本息刚开始还的本金少，表示本金可以更多的被使用，利息当然就多了，银行也不傻。 我们可以通过资金使用率来看两者的优劣，所谓资金使用率 指的是平均每年使用的贷款资金数除以贷款总额。 先看等额本金，第一个月使用100万，第二个月使用100-100/240，第三月使用100-100*2/240，最后一个月是100-100*239/240，即100-100*（1+2+3+…+239）/240 约50万，资金使用率约为50%。 在看等额本息，第一个月使用997674.77元，第二个月使用995339.1元，第三个月992992.94元，…..，第238个月13542.48元，第239个月6786.41元，总计140,607,678元，平均每个月140,607,678/240 = 585865，使用率585865/100万=58.6%，使用率高于等额本金。 现在买房，要么有"六个钱包"，要么自己年复一年攒起的，还有像我们这样提前透支信用买房的，关于还款，还是得有发展的眼光。20年前，一个馒头1毛钱，现在1个馒头一块钱，20年后一个月还款是4189元还是7485元，估计也就是一碗面和两碗面的区别： 1） 货币是不断贬值的，反应在物价上就是东西"更值钱了"； 2） 图中等额本金前8年多还的钱握在手里肯定比后12年少还的钱对当下更有意义为什么不多欠银行的钱。 3） 有几个会还房贷20年的？ 4） 玩卡攒额度，杠杆越大越好，这样才能多留钱在自己手里。 等额本息虽然多还了利息，但却享用了少还贷款这部分资金的时间成本！当下能少还贷款，尽可能多的去充分利用房贷的低利率，才是更优的选择！ 做一个延伸，大家都知道房贷利息比较低的，可同样是每个月还款的信用卡分期，为什么信用卡分期的利息这么高呢？那是因为，信用卡分期每个月还的是总本金的利息，而房贷仅还剩余本金的利息，这就导致信用卡分期实际利息是名义利息的两倍！可参考《信用卡的那些"坑"儿》这篇文章。 我们的目的就是小资金撬动大杠杆，实现资本的加速升值，所以尽量把资金留在自己手里才是"四两拨千斤"之术。 |
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