 每一次年度业绩发布会，恒大都会带给市场不同的惊喜。而今年重头戏则是恒大的“新战略”。 2019年年度业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。” “高增长”指的是2020年实现销售8000亿元，“控规模”指的是未来三年每年降低土地储备3000万平方米左右，“降负债”指的是把有息负债平均每年降低1500亿元，到2020年把总负债降到4000亿下方。 不出意外，随着恒大新战略转型的推进，负债的大幅降低，市场有望看到一个稳健增长的“新恒大”。 / 01 / 高土储+强销售， 业绩高增长的“秘诀” 2019年中国恒大实现销售收入6011亿元，同比增长9%。事实上，恒大每年都在刷新自己的销售记录。 如果考虑到房地产公司具有销售在前，结算在后的特点。持续增长的销售收入，也将为恒大未来的业绩增长提供了保证。 在恒大发布的“新战略”中，其中一个目标就是今年内部销售目标8000亿元，2022年争取达到1万亿。 某种程度上说，实现这个目标，对恒大并不困难。 截至2019年末恒大拥有2.93万亿平方米的土地储备，今年总销面积可达1.32亿平方米，可销货值达1.27万亿。换句话说，不管是土地储备还是可销货值，都可以支撑恒大超额完成目标。 更重要的是，恒大地产项目以“打造全环节精品，提升产品附加值”出名。项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值。 也正是由于恒大的工匠精神，公司的产品已经充分得到消费者的认可。再加上，恒大强有力的销售体系，使恒大在存量消化上不会有太大困难。 这一点也在恒大今年的销售成绩中得到了充分印证。 2020年第一季度，即使在疫情影响的不利背景下，恒大的销售额依然高达1465亿元，同比增长23%，销售回款1133亿元，同比增长55%，行业排名第一。 / 02 / 恒大“降杠杆” 在恒大的新战略，恒大新战略的核心是“降杠杆”。在这个逻辑下，通过保障现金流稳定，从而实现负债的下降。 在保障现金流方面，恒大通过土储负增长+控支出来实现。 在新战略中，恒大计划未来三年每年要降低土储3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。同时，恒大也会收紧多元产业方面的投资，即5年内不再投资其他任何产业。 在支出大幅减少的情况下，源源不断的销售收入会给公司回补现金流。此消彼长，公司的净负债率也会大幅减少。 参考许家印在业绩发布会上算过的帐，“根据18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。 同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出，能实现今年有息负债下降1500亿的目标”。 也就是说，恒大未来三年可以把有息负债每年降低1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿以下。这意味着恒大的杠杆水平已经降到了行业低位。 / 03 / 再造“新恒大” 那么，投资人应该如何理解，负债率大幅下降后的“新恒大”呢？ 简单来说，较现在的恒大，“新恒大”有两个明显提升，即盈利能力和抵御风险能力大幅提升。 盈利能力提升的逻辑是，财务成本的下降，增厚了公司利润率。每年降低1500亿元的有息负债，也就意味着恒大节省了大量的利息支出，极大提升了净利润率，也大幅增厚公司的净利润。 另外，三年有息负债减去4500亿元，恒大的总借款就可以降到4000亿以下，会使恒大的财务杠杆大幅下降，资产负债结构更加健康，抵御风险的能力大幅提升。 如果在拉长周期看，恒大降低负债后，相当于公司告别了以往高负债的经营模式。换句话说，一个稳健增长的房地产龙头“新恒大”，将出现在大众面前。 |
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