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疫情影响下对商业用房租赁的 几点思考  作者：向小春  新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎”疫情）爆发正值中国农历春节，各地政府通过出台隔离、封路、封城、限期停业等各项行政管控措施，从而遏制疫情的扩散。 向小春律师 在“新冠肺炎”疫情防控期间，承租人对租赁房屋的使用和收益受到一定程度的限制，根据房屋用途不同，主要有以下两种：一是生活用房租赁，以承租人自住为主；二是商业用房租赁，以生产经营为目的。本文主要从实践中商业用房租赁中出现的几个小问题进行简要分析，共同探讨。 出租人张三与承租人李四签订为期十年的门面租赁合同，已经经营了四年，还剩六年租期。疫情防控期间，承租人李四经营的店面被要求暂停营业一段时间，开业后生意一直低迷，承租人李四认为“新冠肺炎”疫情属于不可抗力，该不可抗力致使其生产经营受到损失，要求根据不可抗力提前解除合同，并要求出租人张三退还门面转让费、装修费及燃气开通费的残值（残值即剩余价值），同时不愿支付提前解除合同产生的违约金。 承租人李四是否可以引用不可抗力的法定解除事由来解除合同系本案争议焦点。我认为，承租人李四主张此次“新冠肺炎”疫情属于不可抗力从而适用《中华人民共和国合同法》中法定解除情形直接解除合同有失偏颇，虽然湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中认为“新冠肺炎”疫情属于法律意义上的不可抗力，但是《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的情形，系因不可抗力致使合同目的不能实现，商业用房租赁合同的目的是否能实现，不能机械地以不可抗力存在就解除合同，民商事法律关系中，法无禁止即自由，应当充分考量出租人与承租人签订门面租赁合同的目的，保障交易的稳定性，同时，结合具体个案中当事人的主张，考虑暂停营业的时间、客流量减少程度、营业收入的减少程度以及疫情管控措施的强度等因素来综合确定能否提前解除合同。 在本案中，承租人李四与出租人张三签订的门面租赁合同，租期共十年，该门面用于经营面馆，2020年春节突发的“新冠肺炎”疫情，此次疫情属于因不可归责于出租人和承租人的原因发生，承租人李四因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁门面，但此种政府管控行为系临时的，致使暂停营业时间较短，营业收入的减少程度较低，不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现，此次“新冠肺炎”疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，从不可抗力对合同目的的影响程度而言，应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分，承租人租赁房屋的目的是为了经营，使用租赁房屋的目的是为了经营营利，房屋能否经营是发挥物的使用功能，而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本案此种情形，一般可以适用情势变更原则要求变更合同，承租人李四应当与出租人张三积极协商处理，考虑影响合同履行的各方因素，公平合理分配风险及责任，减免部分租金，实现双赢。至于承租人请求退还门面转让费、装修费及燃气开通费的残值，上述费用如果门面租赁合同有约定则从约定，没有约定则依据相关法律规定处理，本案中张三与李四就该问题在合同中约定明确，并无很大争议。同时，按照公平原则，承租人因此种情况单方诉请解除合同，应在解除合同的同时承担单方违约的责任。 承租人甲主张在“新冠肺炎”疫情防控期间，不能使用租赁房屋用于生产经营，如果继续按照原合同履行，租金负担过重，压力过大，此次疫情属于合同订立时的客观情况发生重大变化的情形，故希望出租人乙全部免除租金。 承租人以情势变更原则，继续履行合同显失公平，全部免除租金还是部分部分免除系本案的争议焦点。此次“新冠肺炎”疫情对各行各业都有重大影响，各地政府也纷纷出台各种措施支持企业渡过难关，对于此种情况，建议参照情势变更原则，由商业用房租赁中双方当事人合理分担风险。情势变更原则的上位原则为公平原则，公平原则是对合同双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在商业用房租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，承租人租赁门面主要是用于经营营利，出租人购买门面的所有权用于出租亦是为了获取租金收益，如果免除疫情期间的全部租金，实际上是让出租人承担此次疫情带来的全部风险，显然有失公平，因此，建议承租人在与出租人充分友好协商的基础上，考虑影响合同履行的各方因素，公平合理分配风险及责任，提出对租金进行适当减免的要求。 疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，出租人以此要求解除合同，并由承租人承担相应的违约责任。 本案例中，出租人是否可以依据约定解除或法定解除条件达成的事由来解除合同是争议的焦点。房屋租赁合同中一般都会包含合同解除条款，《中华人民共和国合同法》第九十四条也赋予了当事人在对方延迟履行主要义务且经催告在合理期限内仍未履行时的法定解除权。 出租人能否提前解除租赁合同，主要考虑承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的具体情形：第一种情况是承租人未支付租金的行为与疫情防控存在客观上的直接因果关系，比如承租人在疫情防控期间被隔离，且无法通过其他方式联系出租人支付租金，此种客观不能的情况下承租人并不属于恶意违约，承租人解除隔离后，主张因“新冠肺炎”疫情影响，承租的门面并未用于经营，适用情势变更原则减免部分租金具有合理性，出租人不能因此直接解除合同。第二种情况是承租人主张因疫情防控导致客流量减少、经济效益下降，以此为由不按时支付租金。对于该种情况，疫情防控与不支付租金之间一般认为不存在法律上的因果关系，承租人不按时支付租金的行为虽然构成违约，但该违约行为与此次疫情存在一定的关联性，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交所欠房租，出租人的合同目的仍然可以实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于“轻微违约不可解除合同”的精神，上述两种因疫情防控期间未按时支付房租的轻微违约情形，承租人不应被认定为根本违约，出租人很难以此为由解除合同。 风险小提示： “新冠肺炎”疫情期间，为了避免纠纷以及涉诉后有效维护自身的合法权益，作为商业用房租赁合同一方当事人应注意以下几点： 1、明确商业用房租赁合同中各方的权利义务条款，根据合同约定及我国法律、行政法规规范自己的合作及经营行为； 2、密切关注“新冠肺炎”疫情的相关政策，明确政策指导方向及适用范围，切实考量对租赁合同根本目的实现的影响； 3、履行合同过程中，应采取适当的措施，切勿冲动，防止损失扩大； 4、受“新冠肺炎”疫情影响特别严重的合同一方当事人，如果确需采取谈判、诉前调解、诉讼等相关措施，建议提前咨询律师等专业人士，并做好证据保全，最大限度降低风险，解决纠纷，实现共赢。  座右铭：做想做的事，成为想成为的人， be a great lawyer。 联系电话：18216048451 |
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来自： 刘政人性本恶 > 《日常生活与法律常识》
