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2015-06-29 15:25:27 号称拥有白金五星公寓酒店的天府新区麦迪逊广场因资金链断裂、老板被刑拘导致项目停工，新南中心又因购铺合同中商铺总价缩水，多次易主导致业主收益无法兑现而现身报端……近日，连续两起成都酒店式公寓投资陷阱频被戳破引发的维权事件，令不少投资者对该类产品望而生畏。据业内人士称，目前市场还有一些没有产权、只有经营权的酒店式公寓或商铺，号称年收益高达19%，该类产品暗藏着巨大的投资风险。 麦迪逊老板被拘 部分在售房源被查封或抵押 5月23日，麦迪逊广场遭遇数百业主围堵维权。这个当年在房交会上摆直升飞机，号称由白金五星公寓酒店、国际甲级写字楼、八大顶级俱乐部以及众多高端配套组成的“高大上”项目实际早已停工。据透明房产网显示，项目在售房源部分处于被查封或抵押状态，部分已售出房源也有此情况。 而在业主群的公告中，显示“城南之星（项目开发商）法定代表人因其他公司非法吸收公众存款被查” 据了解，麦迪逊广场是由成都城南之星置业有限公司打造的酒店式公寓，面积46-120平方米，曾打出“年租金10万，回报率13%”、“投入50万、五年回购翻倍赚”等极具诱惑力的广告招徕客户。但此次事件爆发后，这些承诺或都成南柯一梦。 新南中心8%的投资回报降成2% 上百业主要退房 据悉，新南中心位于人民南路四段天府立交西侧，由成都交通投资集团有限公司开发，一直以地段好，运营团队一流，投资回报率高为卖点。6月15日，上百名业主集体维权要求退房，让新南中心背后的诸多问题浮出水面：购房合同价和实际支付房款不符，最多相差近100万。管理方多次易主，8%年回报率降成2% ，但目前为止，新南中心还无任何开业迹象，承诺的租金回报业主也已经有好几个月没收到打款了。 小编暗访：某产品最高年收益19% 这个坑好大! 据市民张先生介绍，目前市场上大多数酒店式公寓或商铺都打着 “统一经营”“原价回购”“1年返本”“年回报率10%” 等诱人的广告，大肆兜售。一些不太专业的市民遭高额回报忽悠后，购买这类产品，殊不知这类产品陷阱多多。 昨日，16小时网小编来到人民南路某大厦，该大厦内有一家出售商铺和酒店公寓经营权的公司，店内的易拉宝打出了“返租期1——10年，最高年收益率达19%”的广告。一名置业顾问给小编介绍:“投资5万元起槛。投资十万起可以获得商铺十年经营权，前三年回报率12%，以后七年每年递增1%，最高达到19%，平均下来，回报率为15%。每年收取租金，十年到期返还本金十万。相当于最后得到24.8万。”该置业顾问称，业主投资的是公司的经营权，只享受约定年回报率，并没有实物产权。 专家：8%回报率正常 过高不靠谱 “根据市场实际情况，一般来说8%左右的回报率是比较负责任的。如果回报率明显高出市场平均水平，很有可能是开发商急于套现。”中国商业战略联盟执行秘书长王长旭介绍，不少人购买投资性物业，签署合同时并不是与项目本身开发商签订，而是与其下属的第三方公司，甚至是二者根本没有关系的公司。这往往是开发商为了套现而注册的空壳公司，一旦房子卖完，公司申请破产，业主权益也就无从保障。 另据了解，除了高回报率之外，部分酒店式投资公寓或商铺还额外推出“回购”政策，加强投资者入市信心。“回购”即开发商承诺一定年限后，只要业主提出申请，开发商就能按签订合同的价格收回物业。 对此，成都楼市资深营销人士吴先生分析，选择这类产品时投资人应关注“回购”的主体是谁，很多开发商在做一个楼盘项目时，都会成立一个项目公司，当该楼盘项目结束之后，该公司就会注销，或将资产转走，如果项目公司没有资金，也就无法支付回购费用。 四川蓉城律师事务所律师王劲夫分析认为，商铺经营权或所有权不属于投资者，一旦商铺的所有权发生变更，投资者的经营权和收益便很难保证。如果开发商资金链出现问题，将商铺抵押给银行，投资者权益同样很难保证。所以在签合同时，一定要参照房屋租赁合同，这样能够从房屋租赁的角度，保障投资者对商铺的优先承租权和购买权。避免经营权不能保障，所有权变更等造成的一系列风险。 王劲夫建议投资人在买卖这类产品时，认真核对合同，把问题细致化，包括签约主体，收益由谁支付，何时支付，以什么样的方式支付等，以及出现经营变更等问题时，有谁负责，如何处理等并保留好相关证据。 酒店式投资公寓或商铺还有哪些风险？ 运营前租金为零 返租销售模式最关键的环节就是招商，如果招商不成功，没有商家就没有租金，商管公司也就没有经济来源，投资者的收益无法兑现。 投资者承担最后的风险 与投资者签订委托经营协议的往往是开发商旗下的商业管理公司，注册资金一般在3000～4000万元，远远不及给投资者的回报。而且商业管理公司往往是有限责任公司，只承担有限责任。如果出现第三方公司无法兑现收益的情形，投资者只能通过法律途径解决并承担最后的风险。 难以单独经营 返租期满后如果找不到愿意整体承租的商家，将给市场的定位和管理造成巨大困难。此外，由于售后返租方式购买的商铺往往经营权和所有权分离，项目原来的设置可能被改造，铺面很有可能被变更为过道、仓库或其他用途，影响转让。 后续收益可能“跳水” 虽然不少开发商承诺的年回报率是8%～12%，但通常情况下一般商家根本难以承受，进而最终增加业主租金收益 “跳水”的可能性。 PS:这类产品投资要和开发商直接签合同 中国商业战略联盟执行秘书长王长旭给投资人如下建议：
来源：16小时网 |
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