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01、关于楼市的未来 1 、担心老龄化是多余的，因为老龄化是未来的问题，而房价上涨是今天的问题。不少人说00后出生人数比80、90后少了很多哦，房价是不是不涨了。
其实现在买房的主力军并不是00后，而是80、90后。中国的房价有他们支撑着，再涨十几年不是问题。（00后出生人数减少并不能立即影响楼市，因为他们还没长大）
20年后，中国房价也许真的不像今天涨得那么厉害了，因为那时我们都老了。20年，如果你等得起，现在可以不买。我有一个朋友在2007年就一直问我相同的问题：今年适合买房吗？房价已经很高了。
2、无论是西欧，还是北美，日本，这些早就完成城市化的发达国家，很多产业落后的城市，大量的房子都空置废弃了，这种现象正在中国出现，玉门已经发生了，鹤岗正在步玉门的后尘。
中国内陆县城、农村的房子以后也会大量荒废。昨晚有个朋友问：老家还有一块宅基地，要不要投几十万把它盖起来。我很实诚地回答他：确实要盖，盖一个平房就够了，千万不要花大钱，这种房子自己一年都住不了几天，也不会怎么升值。在农村盖房，等于把钱埋在那里了。当然，如果你钱特别多，打算光宗耀祖，名扬乡里的，可以砸钱。钱多嘛，任性一下也没事。
3、房产税是刚需的奶头毒药。刚需在2005年就幻想有一天房产税推出，然后中国的房子满街扔出来，随便捡。不光如此，早年还有很多刚需以为国家反贪反腐，那些贪官会把房子全部变卖，中国房价肯定暴跌。
事实，每一次房价大涨之后，新闻都会重提征收房产税，加快立法什么的。因为这类新闻可以安慰一部分还没买房的人，平息大家对房价上涨的怨气，同时也可以恫吓一部分投资者，阻止他们入市的步伐。至于房产税什么时候实施，没人真正在意。
最近高层在搞全国网签联网，又开始有人重提征收房产税了，说什么：房产税快来了，大家小心。
其实，房子都买得起的人，还怕交税吗？高收入人群的个人所得税那么高，为什么他们不放弃高收入？上市公司股东、高管，一年个人所得税就交几十万，为什么他们不放弃职位？做个乞丐就行了嘛！肯定不收税。一个人得有多蠢才会认为富人会害怕征税？唉
站在高层的角度，如果税率很高，那就等于整死税源，得不偿失啊。大家都把房子抛了，还收谁的税呢？所以，哪怕收房产税，税率肯定也不会高。况且，成本是往弱势的一方转移的，房产税一出，房东一定会集体涨价，加价转移就行了。
退一步讲，房产税是以后的事，房价上涨却是今天的事，如果你仍然坚信房产税出台之后，中国的房子满大街可以捡，你可以不买，慢慢等那日到来就行了。这是不需要争辩的问题，每个人都为自己的行为观念埋单。
另外，在中国，不用交税的生意你都不要做，根本赚不到大钱。沿街摆摊是不用交税的，但是房地产行业却要收重税，开发商从拿地都卖楼要盖几十个章，建安费、拆迁安置税、城乡建设税、土地税一堆税费等着你交，但是开发商仍然乐此不疲地扩张，不断盖楼。为什么？因为交税意味着变相垄断，交多少没关系，就这么几个大玩家可以做，无非就是赚了分一点给地方政府嘛！而且，越是征税的行业，地方政府越没动力打压它，因为他们还指望你干得红红火火，多交点税。
一套二手房税费10万，一年买卖5万套，这里面的税费是多少？开发商把新房卖掉了，才会继续拿地，一年卖地收入又是多少？地方政府不是企业，本身没有利润来源，财政支出的钱从哪来？土地
“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。”司马迁在两千年前，用这十六个字所概括的人类历史发展规律，至今依然适用，而且历久弥新。很多时候，当我们想不明白一件事情原委的时候，我们多站在利益相关方的角度考虑问题，也许一下子就明白了。
4、疫情是暂时的，经济发展是永远向前的，人们追求美好生活，不断赚钱的欲望一刻都不会停止。总是有人耸人听闻地说：中国经济不行了，房价肯定跌。他们说得“好像中国完了”一样，吓我一跳。
其实中国作为全球第二大经济体，GDP增长仍然有5-6%的国家，如果中国你都看不上，你还做什么投资呢？这么悲观，带着粮食上山避难就行了。 02、关于时机的选择 纵观中国楼市过去20年历史，每轮经济下行，房价即将预期下跌时，最危险最关键时刻，总会有相关的刺激政策，来扶持房地产，给市场信心。 目前看到的政策有：一是降息降准，实行宽松货币政策。二是补贴中小房企。三是变相取消住房限购政策，全面放开落户。四是实行宽松的房贷政策，降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补贴，提高棚改货币化比例。
购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发，现在唯有房子抗通货膨胀。随着农村人口流入城市，城市之间的人口将进一步集中，城市住房需求将进一步释放。 03、如何寻找笋盘 首先要明确一点，即“旺市无笋盘”。在楼市火爆的时候，能买到就不错了，还要求笋盘？所以买房，一定要在冷市的时候进入，这时业主左等右等，焦急万分地想把自己的房子卖掉，你过去砍价，一上去就是砍10%。
大家想想，你什么时候在楼市买房赚不到钱？对，在楼市刚刚大涨过后买房。所以，选择正确的时机进入就大大提高了买到笋盘的概率。中国楼市自2018年调整已经2年有余，目前不是最高位，入市买房是完全没问题的。
关于微观上的笋盘，回想我过去买房的经历，我曾经犯一个错误：资金上很激进，选筹上很保守。初入楼市的人，总是想放大杠杆，买更大面积，资金绷得很紧，所以会选一个单价特别便宜，面积特别大的房子。其实此类房子，反而涨幅不太好。 其实正确的做法是：资金上保守，选筹要大胆。有些房子，哪怕价格高，如果它有上涨潜力，也应该大胆买下，因为优质资产从来都是高溢价的，它没有便宜过，现在不买，它还会继续涨。
另外，流动性和挖笋是不可兼得的，这里面有个关键指标：换手率。换手率高，即流动性较高的楼盘，因为买卖频繁，价格特别夯实，加上很多人都盯着，比较难淘到价格偏差大的笋盘。反而流动率低的小区，成交价可能无法参考，业主报价模糊空间较大，容易出笋盘。所以买房时，不必刻意追求成交活跃的热盘，极可能热盘旁边那个冷门小区更容易爆出笋盘。 04、不断迁移的地段 如果你问一个人，买房最看重的是什么，估计他们大半会告诉你，地段最重要。但什么才是好地段呢？
城市是信息交换的场所，更是创造财富、享受福利的物理空间，只有城市这种近距离、高密度交流空间，才有更高效率的人群协同工作，从而实现更大规模文明成果。
自从有了汽车和地铁的高效通勤模式，城市开始了摊大饼式扩张，围绕城市央区一圈一圈开发建设。城市地段也有了生命周期，从婴儿到青年，从壮年到衰老，直至轰然倒地，拆迁旧改迎来新生。
中国的城市化是一个奇迹。直到今天，中国气势恢宏的城市化才刚刚走过上半场。不过，中国城市的形态最终不会和西方一样。 西方城市的“city+house”是一种很低效的形态，同时西方许多土地都是永久产权的，所以他们已经将城市的中心死死锁在一个固定位置上。然而，中国并不是这样，中国的土地是国有的，政府完全可以在另一个地方重新征地，打造一个全新的地段。
2000年前后，上海的“郊区”边缘是徐家汇、中山公园，到了金桥，已经都是菜地。一直到二十一世纪初，唐镇人民都不会自称“上海宁”。而北京，那个年代刚刚在修三环，尘土飞扬尚且历历在目，过了三环，一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。远在四环外的清华北大，同学们进城需要坐一个多小时的公交。 2002年前后的宝安中心还是一片烂滩涂，现在房价已经10万一平方，可见中国城市的地段变化之快。因此，归纳起来，在中国买房，如果资金不够，住得好和涨得好，只能选一个。市中心地段成熟，当然住得好；次郊区配套利好不断兑现，自然涨得好。所以如果大家问我2020年我买哪比较好，自住买市中心，投资买郊区，几乎是一个标准答案。 04、关于融资的规划 前两天，一个读者跟我说，他挺后悔，2015年大涨前夕没有听我的建议买房，现在手里这么点资金啥也干不了，今年36岁。大部分人在这个年龄都有一套属于自己的房子，自己的家，但是他现在仍然租房过日子。
他现在在公司做管理，每个月打卡工资1万五，每个月最节省，只解决吃住问题，可以存1万，两年之后可以存款24万，加上现有存款6万，合计30万，两年后可以买一套总价在80万左右的小两房，首付在24万，佣金加税费4万左右。
可是万一两年之后房价如果继续涨，那买房的梦就泡汤了，还得存两年，但是之后呢，谁又能保证房价不会变呢？万一房价再涨的话，四年、六年也买不了房子啊！
所以，他认为当务之急就是最快速度凑齐首付款，找朋友或同事借吧，都没有什么钱，有钱的话都去买了房，大家都是年轻人，也没什么存款，父母亲戚都是老家农村的，没什么钱，自己也不好意思找他们借钱。
房价飞涨，储蓄有限，如何从银行3到6个月时间低息融资30——100万呢？授人与鱼，不如授人与渔。今天我们逆向思考问题，站银行的角度来看看银行为何要借钱给我们，从而搞懂如何融资。
1 利益
银行不是慈善家，是盈利机构，银行借钱给你的根本原因就是为了“赚钱”。银行的普通工作人员底薪也就4.5千一个月，他们每月收入1.5万从何而来，银行发的奖金、业绩提成，都靠利率差来维持，银行3年存款基准利率3.75% 银行就靠贷款利率6%到10%减去存款利率，赚利息差来发奖金。也就是银行以3.75%的成本揽收资金回来，然后以6-10%放贷出去，中间的利差就是银行的利润，银行本质上是一个资金中介公司。
2 安全
任何经营都是把安全放在第一位，不管借款利益多诱惑，也要建立在本金安全的情况下。下面揭秘银行判定安全的3个标准：
固定资产
俗话说：跑得了和尚跑不了庙，银行在这块也不能免俗，看房子、车子。很多人以为自己有几本全款房产证，那拿去银行办卡，肯定是优质客户，这样想就大错特错了。全款房子、车子在银行的系统里面他们是无法辨认真假的，唯一可辨认的就是中国人民银行系统里的征信记录，所以有按揭记录的按揭房/按揭车远远超过全款房/车。
工作 工作类别、职位，代表了你的消费还款能力。煤炭、钢铁、地产、金融、保险等，这些行业在银行系统里是高风险行业，从业人员一般禁贷。偶尔看在学历或别的硬件条件勉强给点额度，放点款试试水。说到职位，有个木材公司老板月收入10来万的，申请卡时填了“工人”，收入3000元，银行系统看到这个信息就想，一个普通工人，收入3000元，能花多少钱，给个5千1万，够他花几个月了吧！在不知道不了解的情况下，首张卡5千就这么下来了，所有银行系统都是相同的，他去另外7家银行办卡时，别的银行都参考已有额度，3千、8千、1万的卡就这样袭来，整个资质就废了！后面他全部的卡都是超低额度的！
征信
银行通过征信的好坏，是否按时还款诚信来判断借钱风险，这条大家基本都知道了，也不细说了，保护征信要像报护我们的生命一样珍惜。银行贷款的原理通了，投其所好尽量满足银行要求，每月申请2~3张卡，好好使用，准时还款，爱惜征信。
具体操作
购房预算决定了你买房的选择范围，资金越少，选择范围越窄，越难买到笋盘。那么如何融资，扩大选择范围呢？
第一种：满地打滚。
怎么样向银行借首付才能不影响后续按揭？以别人的名义。男女朋友在没有结婚前，怎么才能知道他对你情比金坚？用他的名义办信用贷/信用卡，然后支持你买房，这才是值得托付的人。
人脉圈子里一定要有公务员/事业单位/五百强企业的朋友，他们每一个都身背至少100万的循环授信额度，如果有这些朋友，一定要多多结交，晓之以理动之以情诱之以利，将情商从每一个毛孔迸发出来，让他们在关键时刻为你买房资金添砖加瓦。
第二种：卖房置换。
普遍的做法，无甚可说，仅谈一点——下家办贷款顺利与否决定了你的首付何时到位，首套房票何时有资格，主动权不在自己手上。
第三种：裂变抵押贷款。
用这种方案的是真的勇士和智者，一步早，步步早，买到的房产不换房，而是把房产的金融属性充分运用的淋漓尽致，用于再次购房房产的首付和现金流。需注意三点：
1.如果抵押贷款和按揭贷款在同一个家庭名下办理，放款后用于首付，会上征信，算负债，并可能会被当成首付贷，影响按揭贷款的审批，所以同样需要过桥资金。
2.放款后，即使打时间差，在未上征信前，办理按揭，但是同一个家庭下的房产产调会有抵押记录，同样会被算作负债。
3.只有抵押贷款和按揭贷款不在同一个家庭名下分别办理，才能抵押贷款放款后直接办理按揭贷款，比如夫妻一方抵押，一方净身出户办按揭，又比如老人接力贷，只查询老人名下房产记录，征信记录可以打时间差，尽快办理没问题。
二次抵押裂变资金：2016年，银行的二次抵押纷纷出场，目前已有多家银行推出产品，利率从4.9-7.25%不等。
但是与抵押贷款相比，二次抵押并不那么大众化，对于想用未结清房产再次抵押出首付的人们来说，先评估下自己房产的净值和还款年限，是否符合各家银行的要求。另外，想做二次抵押的朋友，也要确保名下的房产不用去名更名，对于那些需要腾出房票的朋友，这种方式也并不适用。
再次，企业主更加适合办理二次抵押，目前多家银行二押都对企业主开放，而且对于收入流水并没有太高要求。这也就给我们一个启示，每一位工薪族都可以注册一家壳公司（最好用多核），但也不能乱用，记住只要以企业主身份办过贷款/信用贷/信用卡，此单位即会出现在征信报告上，下一次贷款时想再以工薪族身份办理，解释起来非常麻烦。
第四种：信用贷。
1.授信额度类的可以提早审批，批的越多越好，利用随借随还的功能，但是办按揭贷款前如果负债过高，最好提前还清一部分。
2.非授信额度类千万别在按揭贷款前放款，放款后想提前还清都没办法，会被认为是首付贷。
3.即使申请了授信额度类的信用贷，也要慎重使用，最好相互交叉过桥使用。
4.非授信额度的信用贷被很多贷款顾问们说成是不上征信的信用贷，这是一个误会，只不过他们在征信报告中算信用卡分期，不算在贷款负债里面，很多按揭银行并没有计算他们的负债而已。
5.2016年，信用贷像野草一样大肆生长，很多工薪族没有京沪深的投资资格，就把目光投向了各大省会等强二线城市，这些城市一般住宅的首付也就是一两个信用贷的额度。当然，这样买房肯定是不对的，我们要大大地谴责他们。
顺道讲一下房票，前几天有一位会员问我为什么你们可以不断买买买，难道不限购么？
其实我身边很多朋友一直在杭州、南京、苏州、无锡，深圳、广州、东莞，找人帮忙同时代缴社保，几个城市轮着买，不用落户，也不用结婚，限购直接就破了。这些人2010年就在多个城市同时交社保了，现在房票多得很。社保不全国联网，多交也没人理你，国家社保缺额严重，正盼着大家多交呢。 
深圳上涨之后，上海浦东的碧云尊邸豪宅楼盘认筹，结果也排出长长的队伍。看来一线城市已经相继回暖了，大概180天，二三线城市的房价可能摁不住，一想到这些我就不免有点担忧。 财富增长从来不是靠工资收入赚出来的，而是靠资产增值得来的。
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