|
一、干投行什么最重要 曾经和很多人交流过这个问题，干投行什么最重要？大家的回答自然是多种多样。其中一个回答是，懂得多最重要！现在想来，这个应该是最佳答案之一。投行是脑力高度密集的行业，对个人知识和能力的要求是极广的。 干投行，宏观和理论要懂，才能把握业务方向和业务节奏；微观和实操要懂，才能干得了一笔一笔的具体业务。干投行，各种资产形态都要懂，债的、夹层的和股权的，标准的和非标准的，才能运用好最广泛的金融工具。干投行，各种金融牌照都要懂，券商、信托、保险、租赁、PE/VC等，才能整合金融资源干好业务。干投行，营销拉皮条要懂，才能迎来送往拉来业务；专业知识要懂，才能应对业务落地中的政策、法律、财务和税务等问题。当然，干投行，很多行业都要懂，平台基建，房地产以及不同的实体行业，才能在不同的经济周期中构建最优质的资产。 但是每个人的精力是有限的怎么办？无他，做好积累，从量变到质变。最后所有的能力都将内化和简化，懂的足够多了之后，终将触类旁通，就算新的模式新的项目来了，一眼也能看出其中的关键道道。 或许有人觉得投行已经烂大街，投行就是一堆重复和机械的日常事务。但很多事情，总有人干出超过天际的高度，也有人干成毫无价值的琐碎，更何况是投行这种知识密集型行业呢。正是基于做好积累这个出发点，这个并非以盈利和爆红为目的的公众号开始了自己的坚守。以前写的内容很杂，未来写的内容可能更杂，但我们和读者必将一起默默成长。 最近正在接触物流地产项目，因此将接触的行业情况做个总结，以此积累不同行业的逻辑和知识。 二、物流地产 1、物流地产飞速发展 物流地产是开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设现代化物流仓储，主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。作为电商经济的基础设施，在我国经济高速发展的大背景下，物流地产行业发展飞速，表现在物流租金持续上涨和物流地产空置率持续下行。 2、物流地产结构问题 我国物流地产市场存在较为严重的结构问题，高标仓的紧缺与传统仓的过剩长期共存。我国现代物流地产起步较晚，大部分仓储设施都是在90年代以前建设，以传统仓为主，占货运吞吐量的90%以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。 相比之下，高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。 3、高标仓需求强烈 目前我国高标仓的面积约为4900万平方米，其下游租户主要为消费企业、第三方物流和高端制造业。 第一、消费企业 近年来我国网购市场增长势头迅猛，占社零比重持续提升，艾瑞咨询测算2019年网购规模占社零比重将超过20%。另一方面，终端客户的购物体验对于电商至关重要，因此电商企业常常需要提供高效的配送服务，这将直接推升电商对高标仓储的需求。 此外，随着零售集中度的提升，大型连锁业态大量涌现，商品的组织流通将从「无序」向「有序」升级，作为物流效率代表的高标仓作用凸显。以沃尔玛为例，其通过优质的仓储设施提高了运转效率，在激烈的行业竞争环境中筑就壁垒，成为全球领先的零售巨头。 第二、第三方物流 从资金成本来看，仓储属于重资产项目，目前仅有少数行业巨头会选择自建仓储，大多数中小型企业由于难以承担巨额的投入，因此会优先选择将仓储和配送业务外包给第三方物流企业，如顺丰、圆通、申通等。 近年来，我国第三方物流迅速发展，2017年我国第三方物流收入达1800亿美元，整体规模已与美国相当。受此推动，快递企业管理高标仓面积（多为租赁）快速增长，为高标仓需求提供重要支撑。 第三、高端制造业 近年随着我国科学技术水平的不断进步，我国制造业逐步向产业价值链的中高端迈进。相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、医药等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这也增加了对高标仓的需求。2010年至2016年间，制造业租赁普洛斯的面积从290万平米增长至530万平米，年复合增速12.4%。 4、高标仓供给不足 截至2017年底，国内营业性通用仓储面积达10.38亿平方米，但高标仓在仓储总供给量中的比例不足5%，难以满足强劲增长的需求，究其原因主要有：仓储用地供应紧张和存量非高标仓升级改造难度大。 第一、仓储用地获取难度大 由于仓储用地价格较低，并且仓储项目对地方税收和就业的带动作用小，地方政府对仓储用地的供应较为保守，并且针对仓储用地的供应出台了较为严苛的政策，限制了我国仓储用地的供给。数据上看，近年来我国工矿仓储用地的供应量逐年减少，这在一线城市表现尤为明显，2014年以来北京上海仓储用地的规划总面积持续收缩。 第二、非优仓储改造难度大 主要原因包括：高标仓开发商难以获得存量仓储进行改造升级，传统仓持有者普遍存在通过土地变性以博取增值收益的心态，因此交易并不活跃；传统仓持有者自发进行升级改造的动力也不足，升级改造需投入大量资金且对运营能力要求高，即使改建成功，也很难顺利招商并收回改建成本。 5、物流地产市场格局 物流地产行业主要玩家可以分为五类企业：物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构。 物流地产商阵营中，外资领跑，中资企业逐步崛起。由于国外商业消费更发达，外资如普洛斯很早就前瞻性提前布局物流仓储，早期拿地在成本与规模上有优势，外资占领国内物流地产领域半壁江山，同时在运营模式上，外资采取灵活的重资产和轻资产结合的发展模式；中资物流地产商以自持模式为主，扩张速度相对缓慢，但得益于天然的拿地优势和运营能力的提升，已逐步形成崛起之势，市场规模持续提升。 传统房地产企业参与物流地产，在拿地和融资上有优势，但招商运营能力待提升；而对于电商企业而言，短期自建仓储投资激进，长期预计仍以租赁为主 目前，物流地产行业形成“一超多强”的行业格局，截止2018年底，普洛斯市场份额达到了35.4%，稳居第一宝座。除此之外，易商（5.8%）、万纬（5.7%）、宇培（5.5%）、嘉民（5.2%）、安博（5.0%）、丰树（4.7%）、平安（4.6%）、宝湾（4.2%）在国内物流地产市场均占有一席之地。 6、物流地产的竞争逻辑 每个行业都有自己的逻辑，每个行业中的优秀企业也都有自己的护城河。我们积累不同行业的知识，有助于在以后投资中迅速把握不同项目的关键点。例如，同样都属于地产，但物流地产与住宅地产差异较大，与商业地产则更为接近。物流地产的竞争逻辑可归结为：选址拿地能力+运营能力+金融运作能力。 第一、选址拿地能力。物流地产项目用地为仓储用地，由于地价便宜，供应十分有限，如何获取土地十分关键，尤其是核心地段土地的获取。纵观全球，仓储项目发展的首要条件是选址，仓储项目能否取得成功与所处区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。以德国为例，德国是欧洲第一大物流中心，其过半的优质仓储集中于汉堡、法兰克福、柏林和慕尼黑等地区。所谓，得地利者得天下。 第二、运营能力。由于不同类型的物流客户对仓储条件要求不尽相同，因此参与物流地产项目的开发商需深入物流产业链条，形成较强的运营能力，与客户达成紧密合作，才能形成竞争力。有人说，不应该将物流地产纳入房地产行业，因为物流地产项目和企业的运营与其他非地产企业一样，都具有长期性，都需要不断提升运营效率。 第三、金融运作能力。物流地产项目金融属性较强，由于其回报周期长，多数开发商会通过私募基金、资产证券化、Reits等方式加快资金流转速度，提高资金利用效率。 参考资料： 1、王海量、付佳宝，《物流地产竞争格局加剧调整：普洛斯、万科、嘉民、宝湾谁更胜一筹？》，招商银行研究院； 2、杨侃, 吴佳鹏, 郑茜文，《平安证券物流地产专题报告研究：“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，高端物流仓储发展将提速》，平安证券 |
|
|
