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建筑装修一般分为住宅装修和公共建筑装修。住宅装修（家装）的对象是个人；目的是满足业主的个性化需求，达到舒适、美观和可入住的状态。公共建筑装修的对象为商务写字楼、学校、医院等；目的是美化公共建筑物的主体结构、完善建筑物的物理和使用性能；对建筑物的内部和外部空间进行的各种处理过程，包括内部装修和外部装（也叫幕墙工程）。本篇文章仅讨论商务写字楼内部装修的采购过程。  根据中国建筑装饰协会的统计数据显示，2018 年，行业内企业数量约为12.5 万家；商务写字楼的装修属于典型买方市场。供方数量可选性比较多，对采购来说供方选择是游刃有余；但写字楼装修复杂度高、供方层次参差不齐、潜规则数不胜数，采购人员考虑不周，最后需要公司增加成本进行买单。 商务写字楼装修与采购相关的模块主要分为：设计、装修（强电）、监理、IT弱电、空调、家具。因为供方数量充足、固资折旧以及公司税务抵扣，一般不选择总包方式，而是按模块选择供方。以下分模块介绍采购的关注点，主要介绍设计、装修（强电）和监理三个模块，IT弱电、空调和家具属于常规采购不在此介绍。 一、 设计和装修 现在很多公司既有设计资质，也有装修施工资质；设计和装修能否融合到一起，打包选择一家同时承接设计和装修？这是经常困扰采购人员的问题。其中利弊，大家都能说出个一二三。根据我的经验，小型装修工程（比如40万以内）可以采取打包选择一家承接，大型工程要分开选择设计和装修供方。 分开选择供方的好处是： 1、设计是依靠灵感的一项工作，让更专业的仅有设计资质的公司参与，选择最符合企业需求的设计方案 2、不为价格和设计效果纠结，打包选择供方会出现价格低但设计效果不理想的情况3、设计公司输出的工作量清单更加客观，减少灰色地带。 潜在装修供方的来源？ 1、各省或市装饰装修协会可以获取潜在装修供方； 2、公司合格的装修供方； 3、同类企业使用过的装修公司； 4、采购协会或采购朋友推荐的装修公司。 因可选装修公司渠道非常多，所以建议根据企业自身装修规模选择合适的潜在供方。针对潜在供方，建议进行公司考察，如下考察表格可供参考： 装修供方计价方式？传统有两种计价方式：定额预算计价和工程量清单计价。定额预算计价是指装修供方按施工图纸自行计算工程量,套用国家或地区预算定额求得；在定额计算的费用上给与一定折扣。工程量清单计价是中国自2003年起推广的一种计价方法；甲方提供统一的工程量清单，各装修公司进行自主竞价。目前装修工程基本上都采用工程量清单计价；采用工程量加价的好处是：1、提供一个平等的竞争条件；2、有利于提高工程计价效率，实现快速报价。 装修供方招标过程中需要注意什么？ 1、发送标书到装修供方投标之间不少于4个周，给装修供方充足的时间消化图纸和施工辅材询价； 2、发送标书后，做好充分的澄清； 3、标书中需要强调“为固定总价合同；非甲方原因不作增项，不变更合同价格” 。 发送中标通知书前需要注意什么？ 与潜在被授予供方进行会谈，针对工期、质量、施工安全、施工中材料替代原则、施工许可证办理等事情达成一致，形成纪要；签署到合同中。 施工中和施工后需要注意什么？ 施工中，需要及时记录甲方原因造成的变更及保存审批证明；项目结束后及时做合同变更。 二、 设计和装修 项目管理公司：协助甲方完成装修项目的管理，监督各个模块的履行。项目监理公司：具有监理资质证书，依照法律法规、设计文件和工程承包合同，代表甲方对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。 项目管理公司可以不用单独寻找，通过支付一笔项目管理费用给装修公司，由装修公司承担这个职责；装修公司对装修（强电）、监理、IT弱电、空调、家具按项目要求统一管理。项目监理公司一般需要找独立的第三方，如果设计公司有相应资质也可由设计公司承担这个职责。 |
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