温州地区物业纠纷案件大数据及裁判观点（2018.3-2019.3）

顾得律师团队 2020-04-27

展开全文

大数据

报告

温州地区法院

2018年3月至2019年3月物业服务合同纠纷

引言

随着物业管理日益受到重视和民众维权意识的提高，物业管理纠纷呈现上升趋势，主要涉及因服务质量、服务内容、物业管理资质、服务费、解除物业服务合同产生的物业管理纠纷。本大数据报告以2018年3月至2019年3月期间温州地区法院涉物业服务合同纠纷的裁判文书为数据样本，分析该类案件的行业分布、裁判结果、审理期限、审理法院、当事人以及高频法条，并精选温州地区各法院关于委托他人管理、物业服务存在瑕疵、未续签服务合同、物业服务资料移交主体、服务费涵盖范围、出租房屋服务费支付主体等争议焦点的司法裁判规则，以期帮助温州地区的物业公司、业主、业主委员会等主体准确把握法律风险防范要点。

一、可视化检索结果

本次检索获取了物业服务合同纠纷自2018年3月1日至2019年3月31日共697篇裁判文书。

(一)行业分布

从上面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业，租赁和商务服务业，文化、体育和娱乐业，批发和零售业，住宿和餐饮业。

(二)裁判结果

【一审判决结果】

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下撤回起诉的有577件，占比为88%；全部/部分支持的有54件，占比为8%；其他的有12件，占比为2%。

【二审判决结果】

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有2件，占比为29%；改判的有2件，占比为29%；维持原判的有2件，占比为29%。

(三)审理期限

通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在30天以内的区间内，平均时间为27天。

(四)审理法院

通过对法院的可视化分析可以看到，审理物业服务合同纠纷案件由多至少的法院分别为瑞安市人民法院、苍南县人民法院、温州市龙湾区人民法院、温州市鹿城区人民法院、乐清市人民法院。

(五)涉案当事人

通过对当事人的可视化分析可以看到，物业服务合同纠纷当前案件中涉案最多次的当事人分别是：浙江瑞兴物业管理有限公司、苍南怡和物业管理有限公司、陈某。

二、温州地区各法院裁判观点

【温州市瓯海区人民法院】

【裁判要旨】物业公司虽服务存在一定瑕疵和不足，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应从服务的整体质量进行综合考虑。如物业公司不存在根本违约或常态化严重瑕疵的，业主请求退还物业服务费不予支持。

【本院认为】物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。私家车位虽属于业主私有，但不同于住房内部封闭式管理，需要物业公司提供必要的管理和服务，物业管理合同是物业公司与业主委员会之间签订的，应对全体业主和物业公司均具有约束力。原告在涉案小区提供物业服务长达2年之久，期间管理不可能没有交集，被告称不知晓物业服务合同的约定而自行委托他人管理不符合常理，故本院认为上述物业合同的效力及于被告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故即使被告确实又委托他人进行收费等管理，无论管理内容是否有重叠或交叉，也不能排除其应履行合同义务的责任。根据双方的陈述并结合交易习惯，车库管理的内容应包括车辆管理、卫生、照明、安保、排水排污等基本的管理和服务，小区车辆登记、出入管理均由原告负责，一号车库入口设在小区大门外，被告事实上也不可能完全排除原告的一切管理和服务。根据该小区的车辆停放设置情况，不排除会有地上无固定车位的车辆占用地下车位的情形，因双方存在长期的交叉管理的矛盾，结合现场调查的情形，原告没有充分地对该两个车库内进行车辆管理和安保服务，结合上述服务项目的比例，本院酌情认定被告需按照约定管理费的50%支付费用，故被告需向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日间的车位管理费254910元（293个×30元/月×29）。

---温州市瓯海区人民法院（2018）浙0304民初6001号

【乐清市人民法院】

【裁判要旨】物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵和不足，需要完善和改进，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应从服务的整体质量进行综合考量，原告未提供证据证明被告履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。

【本院认为】被告在物业服务中存在一定的瑕疵和不足，需要完善和改进，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应从服务的整体质量进行综合考量，原告未提供证据证明被告履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。原告要求按月交纳、按每月1元每平方米支付物业费，与合同不符，本院不予支持。原告要求按月交纳、每月1元每平方米支付物业费，与合同不符，本院不予支持。

应当指出，物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。被告作为京都大厦的物业服务者，应当多站在业主的立场角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务中的不足，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。

---【案号】乐清市人民法院（2018）浙0382民初1046号

【瑞安市人民法院】

【裁判要旨】业主认为物业管理服务存在瑕疵，可要求物业公司限期整改或要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒付物业管理费于法无据。

---温州市瓯海区人民法院（2018）浙0304民初6001号

【裁判要旨】在物业出租的情形中，物业公司既可以请求业主支付物业管理费，也可以直接向物业使用人收取物业管理费。

【本院认为】本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”依据上述规定，在物业出租的情形中，物业公司既可以请求业主支付物业管理费，也可以直接向物业使用人收取物业管理费。从出租方瑞安市机关事务管理局与承租方即被告共青团人才培训中心签订的《办公用房租赁合同》来看，双方已明确约定物业管理费由物业公司直接向承租人收取。故原告向本案物业使用人即被告追索物业管理费，符合双方合同的约定，本院予以准许。

---【案号】瑞安市人民法院（2018）浙0381民初6230号

【裁判要旨】物业公司为小区共用设施的维修、更换垫付的费用，受益者为小区业主，该费用应由作为业主大会执行机构的业主委员会返还。

【本院认为】原告瑞兴公司依据双方签订的《物业服务合同》对嘉宝锦园小区进行物业管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案原告支付的（2017）浙0381民初11512号民事判决确定的维修、更换费41688元系嘉宝锦园小区公用设施的维修、更换费用，其受益者为该小区业主，该费用属于《物业服务合同》约定应由专项维修资金支出的共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用。根据相关法律规定，专项维修资金属于业主共有，而被告嘉宝业委会作为嘉宝锦园业主大会的执行机构，具有对外代表嘉宝锦园全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，故原告要求被告支付垫付款41688元的请求，本院予以支持。

---【案号】瑞安市人民法院（2018）浙0381民初4565号

【裁判要旨】建设单位请求移交物业服务资料，因移交请求的主体与法定不符，不予支持。

【本院认为】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，鉴于被告现已退出万盛佳园小区，而原告又未明确具体的移交清单，且移交请求的主体不符，本案原告的第二项诉讼请求，予以驳回。但根据上述解释的规定，被告退出万盛佳园小区后，如未移交相关资料、资金，应及时向第三人移交，以免引起诉累。

---【案号】瑞安市人民法院（2018）浙0381民初1222号

【温州市苍南县人民法院】

【裁判要旨】建设单位与物业服务企业以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

【本院认为】根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案的前期物业服务合同及物业管理服务合同系原告与被告所在小区的建设单位及业主委员会签订，应认定为合法有效，对作为业主的被告具有约束力。双方当事人均应按合同约定享有权利并承担义务。

---【案号】苍南县人民法院（2017）浙0327民初9588号

【裁判要旨】物业服务合同到期后未重新签订物业管理服务合同，但双方已形成事实上的物业管理服务关系，业主应支付物业服务费。

【本院认为】原告瑞兴公司与苍南县东方景园业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，且对全体业主均具有约束力。2012年11月30日合同到期后，原告瑞兴公司与苍南县东方景园业主委员会虽未重新签订物业管理服务合同，但双方已经形成事实上的物业管理服务关系。现被告雷衍稽逾期未缴纳，原告请求被告雷衍稽支付欠交的物业管理费并支付违约金，于法不悖，本院予以支持。

---【案号】苍南县人民法院（2018）浙0327民初2366号

【温州市永嘉县人民法院】

【裁判要旨】机械车位与普通车位存在差异，物业服务合同中未明确约定车位服务费已包含机械车位服务费，应认定物业服务合同约定的车位服务费不包含机械车位服务费。

【本院认为】双方有争议的是该合同第二十条第2项约定的停车场车位服务费60元/月·车位是否包含机械车位的运营、维保、人工操作等支出。本院认为，根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，双方对于被告提供的物业服务内容未明确约定包含机械车位的运营、维保、人工操作等，对于该停车场车位服务费60元/月·车位的内容理解须根据本案实际情况综合认定。首先，机械车位与普通车位的区别在于机械车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的，而普通车位是一个固定的独立空间，有具体的界限范围，可见机械车位与普通车位相比，其需额外支出设备的运行、维保、人工操作等费用，与普通车位的费用支出存在差异。其次，从本案机械车位的定价与售价看，其定价为89800元，销售价格为6500元，远低于普通车位的售价，可见机械车位与普通车位存在差异，在相关费用的产生上也是存在差异的。第三，在庭审过程中，被告方承认机械车位的运营、维保、操作单位至今未落实，对于机械车位实际产生的费用双方均无法明确，在原、被告签订的合同中亦未发现对机械车位的维保等双方有约定，故原、被告双方在签订合同时未能考虑机械式车位本身的特点，对机械车位的服务内容等相关事项未作具体约定应是符合当时签订合同时的情形，原告表示在签订合同的时候，被告方及第三人均已告知合同定价已包含诉争机械车位服务内容，但被告及第三人均予以否认，亦与合同载明的内容不符，且原告未提供证据予以证实，故本院不予采信。第四，对原告主张的相关物业服务内容，支付停车场车位服务费是原告应履行的合同义务，提供相应的物业服务是被告的合同义务，现原告未履行付款义务，被告亦未在本案中主张原告履行付款义务，原告主张于法无据，本院不予支持，由原、被告双方自行处理。

---【案号】永嘉县人民法院（2017）浙0324民初6095号

【温州市洞头区人民法院】

【裁判要旨】如业主大会或业主委员会在物业服务期间没有对物业服务提出异议，且没有证据证明物业服务不符合合同规定的，业主应按合同约定支付物业服务费。

【本院认为】现当事人主要争议是原告提供的物业服务是否达到合同标准。被告在辩称中列举了各项不符合标准的事项，原告对此不予认同，并提供物业管理综合服务费测算明细表。对此，本院认为，物业服务具有涉众性和动态性，小区物业服务的完善，需要物业公司与业主的相互配合和共同努力，物业公司在提供服务中对可能存在的以及新产生的问题应该虚心接受业主的意见和建议，及时与业主沟通，尽可能及时到位予以解决和完善，从而不断提高物业服务业务水平，如果物业公司提供服务达不到合同标准，业主有权要求整改，或者减少物业服务费，甚至可以依法解除合同。本案中，在物业服务合同到期后，业主委员会继续与原告续签七个月的服务合同，说明业主委员会并没认为物业服务不符合要求，现双方当事人对是否到达服务标准各执一词，没有证据证明业主大会或者业主委员会对物业公司的服务存在异议，本院视为物业服务达到合同规定的要求。原告要求支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持，对被告提出减少物业服务费的要求或者需要根据业主满意度收取相同比例物业服务费的意见，不符合双方合同的约定，依据不足，不予采纳。

---【案号】温州市洞头区人民法院（2018）浙0305民初807号

【作者简介】