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本文由八妹（化名）供稿 先上了一张地图，以便于大家大致识别故事（南沙）的发生地点。女主网络上匿名，找了很久才联系上本人...... 2000年左右，八妹的父亲听取了越秀城建朋友的建议，在南沙买了楼，然后丢给她去放租，打算静等大饼烤熟楼价飞跃的那一天来临。 那时候八妹并不不看好南沙，死命说服她爸，用她的名字同时在海珠区置办了一套房子。据说海珠区这套房子现在的市场价值比买进的时候，上涨了十多倍。 八妹的父亲原本打算把这套海景房当作闲暇度假使用，但是八妹认为南沙的海景没看头，为了养一间半年去不了一次的“度假屋”，一年要交几千块物管费，性价比不高。 2015年那阵子，以前跟八妹父亲一起买楼的朋友们，陆陆续续都卖楼撤退了，她爸打死不肯跟着撤。原因很简单，老年人做一个重大决定之后就不会轻易改变初心。 先来解读一下南沙（广州唯二不限购区），这个区原属于广州市番禹区，是一个早期就有了比较高规格规划（鬼话）的地区。 1993年5月，国务院批准设立广州南沙经济技术开发区；2012年9月，南沙新区获批为国家级新区；2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立。 从上面的地图我们可以看到，它位于粤港澳大湾区中心区域，也是广州市的海港。近20年来，接连被列入自中央、省里和市里的各种“大力发展”文件中。 地缘优势让南沙有先天的港口贸易基础，头顶自贸区的政策优势，再加上广汽丰田的第三工厂投产，让南沙区近15年都保持着10%以上的GDP增速。 但是房价的增幅却很低，可以说比绝大部分二线城市的市场水平还要低。 这种经济增长速度和房地产市场非常的奇怪，用广州本地的话说，这里是广州唯一可以看海的地方，虽然海景很难看。 故事继续，直到2019年，八妹的父亲终于熬不下去卖掉了南沙的房子，全家松一口大气。 然而2019年出售的价格与2015年相比只多了800元/平不到，如果那套房子在2015年卖掉大概200多万，还少了租客动不动一个电话过来，“空调滴水”、“灯泡烧了”、“晾衣架不够”，balabalabala...... 然后八妹就得屁颠屁颠从广州市区开车过去，花来回30块高速费给人解决生活问题，去银行存个大额存单每年收入都比房租高两倍。 她们家南沙的房子130平米，是容积率比较低的海景电梯楼，学区房，小区门口公交站，步行十分钟地铁站，二十分钟万达广场，卖的时候还要收豪宅税。 这样全屋家私电器齐全，拎包入住的房子，房租从来没超过2000元。而那间海珠区的房子，地段与南沙楼相似，也是学区房，100平米不到的两房一厅，月租4000+。 八妹吐槽说，现在在南沙拖家带口长期定居的到底都是些什么人？ 本地村民、本地公务员，没了。 “国企外企私企的中层干部，不敢说全部，九成九不是南沙本地人。国企的领导几乎全部是广州老五区的原住民，每天过着自己开车或坐地铁往来南沙和广州市区的生活。” “我家房子大多时候都租给外企，印象中有法国人、瑞典人、日本人和美国人住过，这些老外都是过来呆三几个月就走了。也租过给私企，都是轮转的中层干部在住。” “南沙的所谓中产阶级，很多都是自己一个人过来上班，下班后回广州回深圳回东莞。晚上七点后有兴趣的人可以去南沙万达广场逛逛，你会见到人流比晚上十点的珠江新城写字楼区还要少。” “近十年南沙连着开了七八家大型进口食品展销中心，开业时吸引了巨量广深莞退休人员去凑热闹，但随着老头老太们玩淘宝玩得越来越溜，两年前就倒闭到剩最后一家了。这两年我也没再去过，不知道还在不在。” “我个人感觉南沙就像几十年前的芳村。市区地皮越来越紧张啦！留着盖商品房啦！你们这些工厂找个偏远地区搬啦！现在芳村楼价也高啦！南沙港比芳村港还大，不如就去南沙啦！” “反正头头们都有车，工人盖几栋宿舍，广州本地工人愿意去的就住宿舍，不愿意去的就协商解聘。芳村可是跟荔湾区海珠区只隔着一条河的，广钢广重广船广纸在鹤洞桥两岸熬了多少年才把芳村楼价熬到接近海珠区的？” “偌大一个番禺还嗷嗷待哺等着市政府去喂，番禺区府天天找市府老爹哭穷要钱要人要政策。南沙可是从番禺挖出来独立成区的，跨过番禺去奶南沙已经让番禺很不爽了，还想加大南沙吸番禺的血量？” 以上这段，是一个在南沙收了近20年房租的广州土著包租婆对南沙的看法。 八妹说，南沙最大的问题是没“都市人”。 发展一个行政区不是搬几个大工厂过去就行的。 八妹觉得市府对南沙的发展方向举棋不定，到底是搞工业、高新技术、还是外贸？ 搞工业抢番禺黄埔饭碗，搞高新抢开发区饭碗，搞外贸又不能随便给政策。现在南沙倒是样样都有点，又样样都不成规模。 况且近两年，广州发展有点往东走的意思。虽然南沙盖了好几个总部、中心、基地，但2018年工业产值被花都超了，常住人口全市倒数第二，只比从化这个养老旅游温泉区多。 广州常住人口最多的白云区是遍地城中村，南沙常住人口这么少，那些疯狂生长的高档小区和商业中心，难道要指望靠当地村民和流水线工人去填吗？ 以八妹的妇人之见，南沙这么多现成的海景楼盘，倒不如发展成广东的夏威夷，搞滨海休闲娱乐旅游区。 反正现在广州没什么旅游资源，亲戚来旅游无非就是带他们珠江夜游+长隆+吃吃吃。不如找恒大万达长隆建个巨型影城游乐园，盖一堆五星级大酒店，本身又有邮轮码头，接几年国际选美大赛，营造声色犬马的氛围，吸引大湾区色狼，指不定五年后就能重振当年全国人民一听到东莞就那啥的广东之光。 以上，也是她的气话，不一定客观，但很真实。 上图是南沙区的地形和规划，农耕用地和园林绿地占了一半的面积，并且被割裂成了若干个板块，其中建设用地面积（非工业军事、物流运输、科教文化类）占比60%左右。 用广州土著的话来总结南沙，这里是政府拿不准的地方，砸钱进去看不到水花，又有很多外省人来投资。 这里老房子不值钱，新房子有市场。 这种现象可以表明本区的常住人口不多（无刚性置换需求），然而来看海的广州本地人和外省投资客又能填补新房供应量。 这背后的房产逻辑就是，房子每年的折旧率比较高，叠加低租金，可以直接给它戳一个“不宜投资”的大红章。 上图数据是广州市南沙区各板块的新房销售库存情况，来自于克尔瑞系统。 这一项数据提供给那些愿意踩坑的朋友们，几个去化情况还不错的板块可以结合周边二手房一起看看，祝好运。 最后： |
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